Pa Melchor Alcántara
Espesyal pou El Inmobiliario
Deba ki antoure to ipotèk yo nan Repiblik Dominikèn nan depase dimansyon sektè li epi li vin tounen yon defi makroekonomik. Nan yon anviwònman kote to ipotèk yo balanse ant 14.0% ak 17.5%, pandan ke to depo labank yo balanse alantou 6.6%, koyerans finansye a pèdi, lavant byen imobilye yo bese anpil, achtè yo pèdi kapasite yo pou kalifye pou prè, epi pwomotè yo fè fas ak reta. Sepandan, sa ki pi etonan an se ke, an menm tan, bank yo ap fè piblisite pou lavant machin ak to osi ba ke 7.75%, prèske mwatye nan sa yo chaje pou yon ipotèk. Èske gen yon moun ki ka eksplike sa?
Nan lòt mo, finanse yon machin pi bon mache pase finanse yon kay, ki, pou nenpòt ekonomi serye, se yon siy avètisman. Malgre ke bank yo jistifye to ipotèk ki wo yo lè yo di, "Nou pa ka bese to yo akòz depans fonksyònman," agiman sa a tou senpleman pa kenbe. Ann wè poukisa:
- To enterè bank yo peye moun k ap depoze lajan an pa wo.
Sètifika finansye yo, ki peye enterè, reprezante sèlman yon pòsyon nan depo yo. - Kont chèk yo—ki pa peye enterè oswa ki peye yon ti kantite lajan—konstitye yon gwo pwopòsyon nan lajan yo itilize pou prete lajan. Sa vle di pri reyèl lajan sa yo pratikman zewo.
- Si yo kalkile to depo efektif la (ki gen ladan kont epay ak kont chèk), pri finansye bankè a rezonabman ba, sa vle di ke diferans ki genyen ant sa bank yo peye depozan yo ak sa yo chaje lè y ap bay prè a istorikman wo.
- Paradoksalman, pou machin yo ka mete plizyè milya peso nan to enterè ki pi ba anpil, menm si prè sa yo pi riske (gwo to defayans, depresyasyon akselere nan byen an ak pèt rapid nan valè byen yo bay kòm garanti a).
Apati analiz pwen sa yo, gen yon konklizyon ki klè: Yo ka bese to ipotèk yo. Yo jis pa vle.
Nan ekonomi devlope yo, gen yon règ an silans men fondamantal: to enterè ipotèk yo tipikman 30% a 40% pi ba pase prè konsomatè yo. Sa fasil pou konprann, paske prè ipotèk yo ofri yon garanti vrèman solid, yo gen yon to defaillance istorik ki ba, epi yo se byen ki estab ki ankouraje kwasans ekonomik dirab; kontrèman ak prè konsomatè yo, ki gen plis risk, ki pote plis pèt, epi ki finanse byen ki pèdi valè byen vit. Lojik sa a distenge ekonomi ki estab yo ak ekonomi vilnerab yo. Men, nan Repiblik Dominikèn, lòd sa a ranvèse.
Poukisa lojik tèt anba nan Repiblik Dominikèn?
1. Pwofi prè konsomatè yo pote bay bank yo pi likratif.
Prè pèsonèl, prè kat kredi, ak prè konsomatè an jeneral ofri to enterè fleksib ak tèm peman ki pi kout, sa ki ogmante pwofi ki soti nan depans fèmen ak frè negosyasyon ki enèran nan tranzaksyon sa yo. Tout bagay sa a jenere yon woulman lajan ki wo, ki benefisye bank yo. Sa yo se pwodwi ki ofri rentabilité imedya. Ipotèk, nan lòt men an, se pou yon tan ki long epi yo mande angajman. Se poutèt sa yo pa yon priyorite.
2. Pa gen okenn règleman ki egzije pou kenbe yon balans
Ni Konsèy Monetè a, ni Bank Santral la, ni Sipèentandans Bank yo pa etabli yon paramèt teknik pou limite diferans ki genyen ant to enterè ipotèk ak prè konsomatè yo. Chak bank fikse pwòp to enterè li kòmsi se te yon pwodwi komèsyal komen ki gen yon pri ki pa gen okenn enpak sou pèfòmans makroekonomik.
3. Mank politik piblik ki konsantre sou lojman
Peyi ki gen ekonomi ki pi òganize e ki pi konsyan de enpak sosyal to enterè ki ba sou lojman yo gen zouti sofistike pou asire ke to ipotèk yo rete nan limit kwasans ekonomik la. Men kèk nan règleman sa yo:
- Pwogram finansman bon mache,
- Garanti leta yo,
- Limit regilasyon sou maj ipotèk yo,
- Bank ki espesyalize nan lojman.
Nan Repiblik Dominikèn, faktè sa yo pa la.
4. Absans yon antite pou defann paramèt ekonomik kle sa a
Ipotèk se youn nan enstriman ki pi enpòtan pou devlopman ekonomik. Sepandan, nou pa gen yon enstitisyon pou asire ke to ipotèk yo respekte yon estanda teknik nan premye mond lan.
Rezilta a: Lojik mache a sibvansyone kredi konsomatè, alòske kredi lojman an penalize.
Ki moun ki responsab pou adrese dezòd sa a?
Nan Repiblik Dominikèn, pèsonn pa kontwole diferans teknik ki genyen ant to enterè konsomatè yo ak to enterè ipotèk yo, ni ant to enterè pasif ak to enterè aktif yo, paramèt kle ke nan ekonomi avanse yo pwoteje pa:
- bank santral yo
- règleman lojman
- fon espesyalize yo
- règleman makropridansyèl yo
Konsekans makroekonomik yo
a) Diminisyon nan lavant ak rezèvasyon byen imobilye
Fanmi yo pèdi kapasite yo pou kalifye.
b) Ralentissement nan sektè konstriksyon an
Mwens travay, mwens demann pou materyèl.
c) Ogmantasyon nan lwaye yo
Lè achte enposib, lwaye monte.
d) Reta byen fanmi an
Fanmi yo bloke nan sik konsomasyon, pa nan akimilasyon.
e) Presyon sou dola a
Kredi enpòtasyon an agrave pwoblèm nan.
Tout varyab sa yo gen yon enpak sou ekonomi an ak mache byen imobilye a, ak yon efè domino brital:
- Mwens fanmi kalifye pou achte yon kay.
- To lavant pou nouvo pwojè yo diminye.
- Ranbousman ak renegosyasyon yo ap ogmante.
- Sa mete presyon sou pri lokasyon yo, piske fanmi ki pa gen mwayen pou achte yo ta evidamman oblije lwe.
- Sektè konstriksyon an —youn nan sektè ki kreye pi gwo djòb nan peyi a— ap ralanti.
- Kwasans PIB nasyonal la ap bese anpil.
Yon reyalite trè enpòtan pou konsidere se ke yon sèl pousantaj ogmantasyon nan to a tradui an yon ogmantasyon 7%-10% nan frè mansyèl la, ki ase pou retire plizyè milye achtè nan jwèt la.
Konklizyon teknik
Sistèm finansye dominiken an kenbe to ipotèk ki wo atifisyèlman san jistifikasyon teknik, sa ki afekte:
- aksè a lojman
- estabilite to echanj
- kapasite akimilasyon klas mwayèn nan
- kwasans sektè konstriksyon an
- dinamik ekonomik jeneral yo
- Kwasans PIB
Repiblik Dominikèn bezwen prè ipotèk retounen nan nivo rasyonèl—idealman ant 7% ak 9%—jan yon ekonomi ki gen matirite ak modèn dikte. Sektè bankè a gen espas pou fè sa. Règleman nou yo ki egziste deja yo gen kapasite pou ankouraje chanjman sa a. Epi peyi a bezwen li pou klas mwayèn nan ka kontinye jwenn aksè a lojman, pou konstriksyon an rete aktif, epi pou ekonomi an kenbe yon baz solid pou kwasans. Jiskaske sa rive, nou pral rete nan yon gwo kontradiksyon: yon peyi kote li pi bon mache pou finanse sa ki pèdi valè pase sa ki kreye richès.
Kontni atik sa a se responsablite otè li sèlman.
