Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
En la última década, los fideicomisos inmobiliarios han transformado el panorama del sector inmobiliario en la República Dominicana. Este modelo, que combina seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, se ha posicionado como la mejor opción tanto para quienes buscan invertir en bienes raíces como para los desarrolladores que lideran proyectos de impacto. Hoy, adquirir una vivienda a través de un fideicomiso no solo es más común, sino que es reconocido como la alternativa más segura para proteger el patrimonio y garantizar el éxito de los desarrollos inmobiliarios.
Crecimiento exponencial de los fideicomisos en la República Dominicana
Desde la promulgación de la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, los fideicomisos inmobiliarios han mostrado un crecimiento sostenido. Según datos de la Superintendencia de Bancos, hasta mayo de 2023 se registraron 1,258 contratos de fideicomiso en el país, de los cuales el 79% se destina al desarrollo inmobiliario. Este crecimiento acumulado del 1,298% desde diciembre de 2014 evidencia cómo esta herramienta se ha convertido en un pilar del mercado inmobiliario local.
El impacto de los fideicomisos es especialmente evidente en el segmento de viviendas de bajo costo. Desde 2011 hasta mediados de 2024, más de 160,000 unidades habitacionales han sido entregadas mediante fideicomisos, lo que incluye 65,000 unidades solo en 2023. Este crecimiento no solo ha fortalecido la oferta de viviendas accesibles, sino que también ha impulsado la economía al generar miles de empleos directos e indirectos en la construcción.
Ventajas para los compradores
Los fideicomisos inmobiliarios han sido clave para superar barreras históricas en el acceso a la vivienda en el país. A continuación, algunas de las principales ventajas para los compradores:
1. Seguridad jurídica y transparencia
Comprar una propiedad en planos o en desarrollo siempre ha implicado riesgos. Sin embargo, con los fideicomisos, los compradores pueden estar seguros de que los recursos aportados serán utilizados exclusivamente para el proyecto. La fiduciaria, como ente regulador, supervisa cada etapa del desarrollo y asegura el cumplimiento de los términos establecidos.
2. Facilidad de financiamiento
Una de las grandes ventajas de los fideicomisos es la flexibilidad que ofrecen en los esquemas de pago. Los compradores pueden financiar su inversión en plazos más cómodos, adaptados a sus necesidades, lo que ha democratizado el acceso a viviendas de calidad, especialmente en proyectos de interés social.
3. Incentivos fiscales
Al adquirir una vivienda bajo un fideicomiso, los compradores suelen beneficiarse de exenciones como la del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (3% del valor del inmueble). Esto se traduce en ahorros significativos y hace que la inversión sea aún más atractiva.
4. Protección del patrimonio
El patrimonio de un fideicomiso es independiente del de la fiduciaria o el desarrollador, lo que significa que los fondos y activos están protegidos ante posibles problemas financieros o legales de cualquiera de las partes involucradas.
Ventajas para los desarrolladores
Los desarrolladores también han encontrado en los fideicomisos una herramienta estratégica para materializar sus proyectos de manera eficiente y segura.
1. Mayor confianza del mercado
La figura del fideicomiso aporta transparencia y profesionalismo, lo que genera confianza entre los compradores e inversionistas. Esto se traduce en un aumento en la demanda, dado que los proyectos estructurados bajo fideicomisos ofrecen garantías claras sobre la correcta utilización de los recursos.
2. Facilitación de financiamiento
Al tratarse de un patrimonio autónomo, los fideicomisos son más atractivos para las instituciones financieras, lo que permite a los desarrolladores acceder a préstamos o financiamiento con mejores condiciones.
3. Incentivos fiscales para el desarrollo
Los desarrolladores pueden beneficiarse de exoneraciones fiscales, como la exención del 27% del Impuesto Sobre la Renta y otros incentivos contemplados en la Ley 189-11. Esto reduce los costos asociados al desarrollo y mejora la rentabilidad de los proyectos.
4. Mitigación de riesgos
Al estructurar un fideicomiso, los desarrolladores delegan la administración de los recursos a una fiduciaria, lo que permite enfocar sus esfuerzos en la ejecución del proyecto, mientras que la fiduciaria se encarga de garantizar el cumplimiento de los aspectos legales y financieros.
¿Cómo funcionan los fideicomisos inmobiliarios?
En términos generales, un fideicomiso inmobiliario es un contrato mediante el cual un desarrollador transfiere activos —ya sea un terreno, dinero u otros bienes— a una fiduciaria. Esta última se encarga de administrar estos recursos de manera autónoma para garantizar la ejecución del proyecto.
El patrimonio transferido al fideicomiso queda protegido frente a reclamaciones de terceros y se utiliza exclusivamente para los fines estipulados en el contrato. Los compradores realizan sus pagos directamente al fideicomiso, lo que asegura la correcta gestión de los recursos y minimiza el riesgo de malversación.
Una vez finalizado el proyecto, las unidades habitacionales se entregan a los compradores y los beneficios se distribuyen según lo acordado entre las partes. Este modelo no solo garantiza la finalización del proyecto, sino que también protege los intereses de todos los involucrados.
Un modelo que lidera el futuro del mercado
Los fideicomisos inmobiliarios han dejado de ser una opción reservada para grandes proyectos y se han convertido en el estándar del mercado. Su impacto no solo se limita a la construcción de viviendas, sino que también contribuye al desarrollo de comunidades sostenibles, a la creación de empleo y al fortalecimiento de la economía nacional.
En un país donde la demanda de vivienda continúa creciendo, los fideicomisos representan una solución efectiva para garantizar el acceso a inmuebles de calidad bajo un esquema de transparencia y seguridad. Tanto compradores como desarrolladores han entendido que esta figura no solo protege su inversión, sino que también optimiza los resultados.
A medida que el conocimiento sobre los fideicomisos se expande y más proyectos adoptan esta estructura, el mercado inmobiliario dominicano se posiciona como uno de los más dinámicos y confiables de la región. La República Dominicana no solo está construyendo viviendas, sino que está cimentando un futuro de oportunidades para todos los actores del sector.
Un futuro sólido requiere bases firmes. Y los fideicomisos son la clave para garantizar que ese futuro sea seguro y próspero.
El autor es: MBA especialista en Marketing Digital, ferente de operaciones de constructora Incaribe, con mas de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
