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Por Yamalie Rosario

El Inmobiliario

SANTO DOMINGO.- El controversial tema de la regulación de las rentas o alquileres de corta duración en la República Dominicana debe ser incluido en un capítulo completo de la demandada Ley de Alquileres. 

Al menos eso es lo que plantea el experto en derecho inmobiliario, Héctor Alies Rivas, quien, al ser entrevistado sobre el tema por El Inmobiliario, destacó la importancia de que ese tipo de servicio sea regulado en la ley de alquileres.

 «El Airbnb es como el Uber, es como cualquier otra plataforma de economía colaborativa que en su naturaleza no está mal. Lo que necesita es regulación. Entonces en esta ciudad, en Santo Domingo, yo creo que en todo el país… que esto se ha salido de control porque la gente compra y después ve en su ascensor gente extraña y sus hijos tienen que verlo”, analizó el socio del estudio legal Puello Herrera & Alies.

Recomendó que en esa normativa, que fue reintroducida en la Cámara de Diputados en la presente legislatura ordinaria, se establezca un capítulo completo a los alquileres a través de la plataforma Airbnb o cualquier otra modalidad de alquileres de corta duración. El propósito busca que esa normativa sea moderna y este ajustada a los tiempos actuales.

El también catedrático universitario considera que «una normativa independiente para regular los Airbnb… podría ser excesiva».

Héctor Alies Rivas, experto en derecho inmobiliario. (Fuente externa).

Recordó que existen experiencias de regulación de las rentas cortas en otros países que han sido exitosas.

Puso como ejemplo, Francia, sobre todo en la ciudad de París, donde se limitan los días autorizados al año para esos alquileres.

Manifestó qué Alemania estableció regulaciones y que en Portugal se ha controlado el número de licencias para operar a través de la plataforma Airbnb.

«Es decir, no todo el mundo puede estar en el Airbnb sino que se debe dar una licencia para tu estar en esa plataforma o no», expresó.

Asimismo, precisó que ese tipo de licencias deben ser revisadas cada cierto tiempo, como, por ejemplo; cada cuatro, cinco o seis años.

Alies Rivas citó la experiencia con ese tema en Barcelona donde se prohibieron rentar habitaciones privadas a corto plazo como una forma de establecer controles.

Manifestó que entre las reglas establecidas en ese país europeo figura la limitación de que una habitación dentro de un inmueble no se pueda rentar por una duración menor de 31 días.

El abogado especializado en derecho inmobiliario precisó que existen muchas naciones que luchan para que las rentas cortas no se puedan ofrecer en sus centros históricos.

Manifestó que en algunas ciudades de Estados Unidos se han establecido limitaciones de permisos y regulaciones.

Precisamente ayer martes la ciudad de Nueva York comenzó a aplicar una serie de restricciones a los alquileres a corto plazo, las que la plataforma de alojamientos turísticos Airbnb consideró una “prohibición “de facto” a su actividad comercial.

Similares acciones para regular esos servicios se han aplicado en la ciudad de California, según citó el experto inmobiliario.

Al mencionar otros ejemplos de regulación, dijo que en Asia y Australia también han realizado prohibiciones y que algunas de las mismas han sido totales.

En el caso de la ciudad de Tokio, indicó que Airbnb es legal pero que las normas existentes han desmotivado la demanda de esos servicios.

Existen otras prácticas de controles establecidos con éxito en ese país asiático que detalló Alies Rivas, como por ejemplo; el hecho de que los anfitriones de los inmuebles recopilen datos esenciales qué deben ser informados a las autoridades japonesas.

¿Qué hacer en caso de rentas mixtas?

El experto inmobiliario fue consultado sobre el caso de la denuncia, hecha a través de El inmobiliario, por la señora Niulvi Ramos, quien vive una situación de desesperación al tener que soportar residir en un inmueble donde habitan inquilinos de rentas de corta duración y no cumplen esenciales normas de buena conducta.

Consultado sobre ese drama, publicado con el título “Cuando un inquilino de renta corta se convierte en un infortunio”, el abogado Héctor Alies Rivas reveló que recibe con mucha frecuencia casos como esos.

 Para él el auge de Airbnb, no regulado en República Dominicana, “plantea interesantes cuestiones jurídicas sobre el alcance del derecho de propiedad, alquileres y la vida en condominios. El tema va más allá de cuestiones de convivencia y amerita el análisis del destino del derecho del condómino”.

Indicó que los reglamentos de condominios no impiden esos tipos de alquileres y que un propietario de una vivienda tiene derecho a alquilarla por el tiempo y monto que considere pertinente debido a que ejerce su derecho de propiedad.

No obstante, resaltó que el artículo 4 de la Ley 5038 sobre Condominios establece que cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.

Además, citó que de acuerdo al artículo 7, de la referida disposición legal, la planilla de descripción de unidades de condominio que establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales precisa el destino que tendrá cada sector.

Añadió que una vez registrado este condominio se hace oponible ese destino elegido, razón por la que manifiesta que, en principio, si el destino de una unidad de condominio es residencial podría entenderse como un impedimento legal para el propietario que desee hacer uso de la misma para alquileres cortos. 

Analiza que “El tema controversial y regulatorio es determinar si el condómino propietario al entrar a la dinámica de Airbnb, por el evidente fin de lucro y comercial (no residencial), se convierte en: ¿hotelero o arrendador común? ¿violenta o no el reglamento interno del condominio?”.

Manifestó que no se debe perder de vista que todo condominio tiene su destino así como los alquileres en una plaza comercial tienen un uso específico porque nunca podrían ser para viviendas.

 “Un condominio residencial es un condominio residencial. En el momento en que los alquileres son cortos entonces no se está hablando de un uso residencial aunque en apariencia así se percibe sino que se convierte en un negocio de hotelería y por eso la postura de Asonahores a que esto sea regularizado porque genera una competencia desleal en ese mercado», reflexionó.

En el interín de que se puedan lograr regulaciones en la República Dominicana el experto sugiere buscar alternativas para enfrentar las incomodidades que pudieran surgir en rentas mixtas y plantea que a los inquilinos de renta corta se les limite el acceso a las áreas sociales comunes y que se utilicen tarjetas inteligentes para controlar las entradas y salidas y de esa forma evitar inconvenientes.