BBC News Mundo
Ο στόχος της κινεζικής κυβέρνησης φαίνεται να είναι να ξεφουσκώσει τη φούσκα της αγοράς ακινήτων χωρίς να την σκάσει. Και ένα από τα πρώτα θύματα αυτής της νέας προσέγγισης από το Πεκίνο είναι η δεύτερη μεγαλύτερη κατασκευαστική εταιρεία κατοικιών της χώρας σε όγκο πωλήσεων.
Ο γίγαντας Evergrande περνάει δύσκολες στιγμές που τον έχουν φέρει στα πρόθυρα της χρεοκοπίας. Η εταιρεία επιβαρύνεται με ένα τεράστιο χρέος που ανέρχεται σε περίπου 300 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.
Οι μετοχές της εταιρείας έχουν υποχωρήσει κατά 80% μέχρι στιγμής φέτος, συμπίπτοντας με την αυστηροποίηση των κανονιστικών ρυθμίσεων που πρότειναν πέρυσι οι κινεζικές αρχές.
Κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού του 2020, το Πεκίνο επέβαλε έναν κανόνα στους μεγαλύτερους κατασκευαστές ακινήτων που τους απαιτούσε να διατηρούν τα επίπεδα χρέους τους κάτω από ορισμένες μετρήσεις ή «3 κόκκινες γραμμές» που αναφέρονται στη ρευστότητα, τα περιουσιακά στοιχεία ή το χρέος των εταιρειών.
«Τα σπίτια είναι για να ζούμε, όχι για να τα κερδοσκοπούμε», δήλωσε ο Κινέζος πρόεδρος Σι Τζινπίνγκ το 2017.
Όσον αφορά την Evergrande, οι αρχές έχουν δηλώσει ότι δεν θα υπάρξει πλήρης διάσωση. Δηλαδή, θα αφήσουν την εταιρεία να χρεοκοπήσει εάν δεν μπορέσει να βρει χρήματα για να πληρώσει τους πιστωτές της πουλώντας περιουσιακά στοιχεία ή τμήματα της επιχείρησης.
Ωστόσο, πολλοί αναλυτές πιστεύουν ότι το κράτος είναι πιθανό να εθνικοποιήσει τα περισσότερα από 1,5 εκατομμύριο σπίτια που η Evergrande έχει υπό κατασκευή στην Κίνα, για να αποτρέψει τις οικογένειες από το να υποφέρουν σε περίπτωση που ο όμιλος τελικά καταρρεύσει.
Η κινεζική αγορά ακινήτων είναι πραγματικά ασυνήθιστη
Κατά μέσο όρο, το 90% των πολιτών έχουν στην κατοχή τους τα σπίτια τους: σχεδόν το 87% στις αστικές περιοχές και σχεδόν το 96% στις αγροτικές περιοχές, σύμφωνα με μελέτη για τη στέγαση στην Κίνα που διεξήγαγε το Πανεπιστήμιο του Όλμπανι στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Είναι ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στον κόσμο.
Συγκριτικά, στις Ηνωμένες Πολιτείες μόνο το 65,3% των πολιτών έχουν στην κατοχή τους τα σπίτια τους, ενώ στη Γερμανία το ποσοστό αυτό ανέρχεται στο 51,1%.
Όπως εξήγησε στο BBC Mundo ο Ντιέγκο Φερνάντεζ Ελίτσες, γενικός διευθυντής επενδύσεων στην A&G, «ο κύριος στόχος της κινεζικής κυβέρνησης είναι η κοινή ευημερία και το γεγονός ότι τόσοι πολλοί πολίτες έχουν τα σπίτια τους καθιστά τον τομέα αυτόν έναν τομέα που δεν μπορεί να επιτραπεί να αποτύχει υπό οποιεσδήποτε συνθήκες».
Η «κοινή ευημερία» στην οποία αναφέρεται ο Φερνάντες είναι το σύνθημα της τελευταίας εκστρατείας που προωθεί ο Κινέζος πρόεδρος, με την οποία προσπαθεί να «μειώσει ένα τεράστιο χάσμα πλούτου που απειλεί την οικονομική άνοδο της χώρας και τη νομιμότητα της κυβέρνησης του Κομμουνιστικού Κόμματος», αναφέρει το Reuters.
«Σύμφωνα με τα τελευταία στατιστικά στοιχεία της κινεζικής κυβέρνησης, ο κατασκευαστικός τομέας εξακολουθεί να αντιπροσωπεύει περίπου το 30% της συνολικής απασχόλησης και ως εκ τούτου είναι πολύ σημαντικός για να αγνοηθεί», λέει ο Yves Bonzon, στέλεχος της ελβετικής ιδιωτικής τράπεζας Julius Baer.
Στην οικονομική ορολογία, αυτό ονομάζεται «πολύ μεγάλο για να αποτύχει» ή τουλάχιστον να αποτύχει εντελώς.
Πίσω από αυτό το υψηλό ποσοστό ιδιοκτητών υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες που τροφοδότησαν εδώ και δεκαετίες μια επέκταση του τομέα, η οποία χαρακτηρίζεται από πόλεις-φαντάσματα, εγκαταλελειμμένες υποδομές και ένα άγριο μοντέλο κατασκευής, με εξωφρενικές τιμές.
Το 2020, η χώρα εισήλθε σε αυτό που είναι γνωστό ως «η εποχή των 10.000 γιουάν (1.318 ευρώ, 1.548 δολάρια ΗΠΑ)», αναφερόμενη στο γεγονός ότι η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο παρέμεινε πάνω από αυτό το ποσό για αρκετούς συνεχόμενους μήνες, εξηγεί ο Οργανισμός EFE σε πρόσφατη ανάλυσή του.
Το «κινεζικό όνειρο»
Ένας από τους σημαντικούς παράγοντες που συνέβαλαν στη φούσκα είναι ο πολιτιστικός.
«Ο πλούτος των κινεζικών νοικοκυριών βασίζεται σε τούβλα, τσιμέντο και κερδοσκοπικό ζήλο. Αλλά από πολιτιστικής άποψης, δεν υπάρχει μόνο η φιλοδοξία να γίνει κανείς ιδιοκτήτης ακινήτου, αλλά και μια άγραφη κοινωνική απαίτηση ότι, για παράδειγμα, όταν πρόκειται να παντρευτεί, πρέπει να έχει περιουσία», εξηγεί ο Sam Lecornu, Διευθύνων Σύμβουλος και συνιδρυτής της Stonehorn Global Partners.
«Δεν θεωρούν πολλοί Κινέζοι την ενοικίαση ως την πρώτη τους επιλογή. Η κατοχή ακινήτου στην Κίνα είναι, εξ ορισμού, το αντίστοιχο του αμερικανικού ονείρου», προσθέτει.
Πριν από λίγο περισσότερο από 20 χρόνια, ο κινεζικός τομέας ακινήτων δεν υπήρχε
«Για μεγάλο μέρος του δεύτερου μισού του 20ού αιώνα, η Κίνα ήταν μια τεράστια δημόσια εταιρεία ενοικίασης κατοικιών, όπου η ιδιωτική ιδιοκτησία αντιπροσώπευε λιγότερο από 30%. Η στέγαση θεωρούνταν κοινωνικό επίδομα που παρείχε η σοσιαλιστική κυβέρνηση με μεγάλες επιδοτήσεις», λέει σε μια μελέτη ο Youqin Huang, καθηγητής στο Τμήμα Γεωγραφίας και Σχεδιασμού στο Πανεπιστήμιο του Albany, ΗΠΑ.
«Ωστόσο, τη δεκαετία του 1990, η Κίνα ξεκίνησε μεταρρυθμίσεις για την ιδιωτικοποίηση και την εμπορευματοποίηση του συστήματος στέγασης, στο πλαίσιο της μετάβασης στην αγορά της», προσθέτει, αναφερόμενος στη διαδικασία ανοίγματος που οδήγησε στην εκρηκτική οικονομική ανάπτυξη της χώρας, ειδικά μετά την είσοδό της στον Παγκόσμιο Οργανισμό Εμπορίου το 2001.
Μια ασφαλής επένδυση
Ένας άλλος παράγοντας που συνέβαλε στις αγορές κατοικιών για χρόνια ήταν οι αυστηροί περιορισμοί στις ξένες επενδύσεις.
Οι Κινέζοι πολίτες έμεναν τότε μόνο με την εγχώρια αγορά.
«Αν εξετάσουμε τους ελέγχους κεφαλαίου που υπάρχουν στην Κίνα και τα περιουσιακά στοιχεία στα οποία επιτρέπονται οι επενδύσεις, τα ακίνητα είναι τα αγαπημένα. Και πολλοί Κινέζοι κατέχουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Μπορεί να έχουν ένα δεύτερο ή ένα τρίτο σπίτι», δήλωσε ο Λεκόρνου στο BBC Mundo.
Αυτό που συχνά διαφοροποιεί αυτήν την αγορά από οποιαδήποτε άλλη στον κόσμο είναι ότι οι αγοραστές συνήθως «πληρώνουν μια αρχική προκαταβολή που ισοδυναμεί με το 50% της τιμής του σπιτιού ή ακόμη και αγοράζουν απευθείας με μετρητά», λέει ο ιδρυτής της Stonehorn Global Partners.
Η χρήση τραπεζικών δανείων, επομένως, δεν είναι τόσο εντατική όσο σε άλλες μεγάλες οικονομίες.
«Σε αντίθεση με ό,τι συνέβη στις Ηνωμένες Πολιτείες με την λεγόμενη των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου, οι Κινέζοι δεν αγοράζουν μαζικά τα σπίτια τους με χρέη».
Πώς το κάνουν, λοιπόν;
Η «τράπεζα της μαμάς και του μπαμπά»
Για τους γιους, ειδικότερα, βαρύνει την «τράπεζα της μαμάς και του μπαμπά», με την υποστήριξη της αγοράς γάμου.
Λόγω της πολιτικής του ενός παιδιού, υπάρχουν περίπου 30 εκατομμύρια περισσότεροι άνδρες από γυναίκες που αναζητούν σύντροφο στην Κίνα, σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία.
Οι Κινέζοι γονείς γνωρίζουν ότι οι πιθανότητες των παιδιών τους να παντρευτούν αυξάνονται εάν έχουν στην κατοχή τους σπίτι.
«Είναι σύνηθες ο σύζυγος να παρέχει σπίτι», εξήγησε στο BBC το 2017 η Jieyu Liu, αναπληρώτρια διευθύντρια του Ινστιτούτου SOAS της Κίνας, όταν αποκαλύφθηκε ότι το 70% των millennials (ηλικίας μεταξύ 19 και 36 ετών) κατείχαν σπίτι.
Πολύ οικονομικό
«Επειδή οι μισθοί των νέων είναι τόσο χαμηλοί, η οικογένεια του συζύγου αναμένεται να αναλάβει την ευθύνη για την αγορά ενός σπιτιού στο όνομα του γιου τους ή την πληρωμή της προκαταβολής. Πολλές ιστορίες αγάπης καταλήγουν σε αποτυχία εάν οι άνδρες δεν μπορούν να παρέχουν συζυγική στέγη», πρόσθεσε.
Αυτό επιδεινώνεται επίσης από το γεγονός ότι τα ηλικιωμένα μέλη της οικογένειας συχνά μετακομίζουν με τα παιδιά τους στα τελευταία τους χρόνια.
Επομένως, πολλοί βλέπουν αυτή την επένδυση στο όνομα του γιου ή της κόρης τους ως επένδυση στο μέλλον ολόκληρης της οικογένειας.
Η «οικογενειακή τράπεζα» είναι επίσης η πρώτη πηγή για όσους αναζητούν ένα δεύτερο σπίτι, καθώς η στροφή προς τους γονείς, τους παππούδες και τις γιαγιάδες ή ακόμα και τα πεθερικά δεν είναι ασυνήθιστη στην πολύ λιτή κινεζική κουλτούρα.
Η υπόθεση Evergrande
Τροφοδοτούμενη από όλους αυτούς τους παράγοντες, τις τελευταίες δεκαετίες ο κλάδος των ακινήτων έχει αναπτυχθεί με μεγάλα κέρδη, τα οποία σε ορισμένους τομείς έχουν ξεφύγει από τον έλεγχο.
Ο τομέας ακινήτων του ασιατικού γίγαντα άρχισε να υπερθερμαίνεται στα τέλη της δεκαετίας του 1990, όταν οι ρυθμιστικές αρχές της εποχής έδωσαν πλήρη ελευθερία στους κατασκευαστές που ήταν πρόθυμοι να επωφεληθούν από την «έκρηξη» της κινεζικής αγοράς τούβλων.
Εταιρείες όπως η Evergrande άρχισαν να επεκτείνονται στους τομείς των τροφίμων, της ενέργειας, ακόμη και της ψυχαγωγίας, με την αγορά μιας ποδοσφαιρικής ομάδας, και διεύρυναν τους στόχους τους ώστε να συμπεριλάβουν την ανάπτυξη ακινήτων στο εξωτερικό.
Αυτή η επέκταση επιτεύχθηκε μέσω τραπεζικού χρέους ή χρηματοδοτήθηκε με καταθέσεις από αγοραστές κατοικιών στην Κίνα.
Η κεντρική κυβέρνηση και η τοπική αυτοδιοίκηση έπαιξαν καθοριστικό ρόλο σε αυτή την ανάπτυξη.
«Εκτός από την ιδιωτικοποίηση των υφιστάμενων δημόσιων κατοικιών και τον τερματισμό της παροχής επιδοτούμενων ενοικιαζόμενων κατοικιών, η ανάπτυξη ιδιωτικών κατοικιών και η ιδιοκτησία έχουν ενθαρρύνει ένθερμα [από την κυβέρνηση]», δηλώνει ο καθηγητής Huang στην έκθεσή του.
Οποιαδήποτε εταιρεία ή οργανισμός επιθυμεί να αναπτύξει ένα έργο, είτε οικιστικό, βιομηχανικό είτε εμπορικό, πρέπει να αποκτήσει το δικαίωμα χρήσης αυτής της γης.
Αυτό το δικαίωμα χρήσης, ωστόσο, έχει χρονικό όριο· στην περίπτωση οικιστικών έργων, είναι 70 έτη, μετά την πάροδο των οποίων το Κράτος μπορεί να ανανεώσει ή να ανακαλέσει το εν λόγω δικαίωμα χρήσης.
Γι' αυτόν τον λόγο, οι κατασκευαστές ακινήτων συνήθως δεν αγοράζουν οικόπεδα και τα κρατούν ανεκμετάλλευτα για χρόνια, ενώ η αξία τους αυξάνεται, όπως γίνεται σε άλλες χώρες.
«Η κυβέρνηση γενικά πωλεί γη [για τη χρήση της] επιλεκτικά και σε αυτή τη διαδικασία λαμβάνει χρήματα από την πώληση της γης, η οποία αποτελεί σημαντική πηγή εσόδων της κυβέρνησης», συνεχίζει ο Λεκόρνου.
Πέρα από το γεγονός ότι ο τομέας των ακινήτων απασχολεί εκατομμύρια ανθρώπους στην Κίνα, είναι σωστό να πούμε ότι οι αρχές σε διαφορετικά επίπεδα είχαν συμφέρον να συνεχίσει να λειτουργεί το μοντέλο, προσθέτει ο ειδικός.
Ο ρόλος των τραπεζών
Για να κατανοήσουμε τη φούσκα και το πιθανό φαινόμενο ντόμινο της κρίσης Evergrande, ο ρόλος των τραπεζών, οι οποίες επίσης ελέγχονται από το κράτος, είναι θεμελιώδης.
«Οι κινεζικές τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες και funds έχουν παράσχει σημαντική χρηματοδότηση τα τελευταία χρόνια και η μεγάλη έκθεση των κινεζικών τραπεζών στον τομέα των ακινήτων είναι ένας από τους σημαντικότερους κινδύνους που αντιμετωπίζει το κινεζικό χρηματοπιστωτικό σύστημα», λέει η Eiko Sievert, διευθύντρια του οίκου αξιολόγησης Scope Ratings.
Η εταιρεία μείωσε τις προσδοκίες της για την ανάπτυξη στην Κίνα στο 8,6% για το 2021, από 9,3%, λόγω «της αδυναμίας του κινεζικού τομέα ακινήτων, ο οποίος έχει ήδη επιβραδύνει την εθνική οικονομική δραστηριότητα φέτος», προσθέτει.
Γι' αυτό οι αναλυτές συμφωνούν ότι η πιθανή κοινωνική αναταραχή που δημιουργείται από τα περισσότερα από ένα εκατομμύριο ημιτελή σπίτια που έχει η Evergrande είναι μεγαλύτερο πρόβλημα από το ίδιο το χρέος.
«Το μεγαλύτερο πολιτικό κόμμα στον κόσμο είναι επίσης ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων στην Κίνα. Έχει έντονο συμφέρον να παρέμβει και να χρησιμοποιήσει όλη του τη δύναμη για να αποτρέψει περαιτέρω αναταραχές», δηλώνει ο Λεκόρνου, αναφερόμενος σε αυτόν που θα είναι ο πιο άμεσος στόχος του Πεκίνου: να διασφαλίσει ότι οι πολίτες δεν θα υποφέρουν και θα συνεχίσουν να πιστεύουν στο «κινεζικό όνειρο».
Φωτογραφία εξωφύλλου: Getty Images.
