Το νομοσχέδιο καταπατά τις εξουσίες της Δικαιοδοσίας Ακινήτων, της Γενικής Διεύθυνσης Ιδιωτικών Υποθέσεων και των δήμων

Τα πιο αμφιλεγόμενα άρθρα του νομοσχεδίου για την εποπτεία των πολυκατοικιών συγκεντρώνουν τους μεγαλύτερους κινδύνους τους σε έξι άρθρα που επικαλύπτουν τις εγγραφές και τις κυρώσεις.

ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Στη συγκριτική ανάλυση των δέκα κεφαλαίων και των 63 άρθρων που προτείνουν τη δημιουργία μιας νέας ρυθμιστικής, εποπτικής και κανονιστικής οντότητας, El Inmobiliario εντόπισε ότι μεταξύ των κεφαλαίων Ι και VI υπάρχουν έξι άρθρα που αποτελούν την κόκκινη σημαία του έργου, με τον υψηλότερο βαθμό κινδύνου νομικής και κανονιστικής σύγκρουσης.

Στο Κεφάλαιο II, το Άρθρο 5 παρέχει στον Επόπτη «υπερρυθμιστική εξουσία», όπως εξηγήθηκε στο προηγούμενο μέρος. Στο Κεφάλαιο V, τα Άρθρα 16, 17 και 18 προτείνουν τη δημιουργία ενός παράλληλου μητρώου και εξουσιών που σχετίζονται με την έκδοση τίτλων κυριότητας γης. Στο Κεφάλαιο VI, τα Άρθρα 22 και 27 θεσπίζουν κυρώσεις και μητρώα που επικαλύπτουν τις λειτουργίες της Γενικής Διεύθυνσης Εσωτερικών Εσόδων (DGII), του Υπουργείου Τουρισμού και των δήμων.

Αυτά τα έξι τμήματα αποτελούν, αναμφίβολα, τον πυρήνα της νομικής σύγκρουσης του έργου, το πιο προβληματικό ολόκληρου του κειμένου, επειδή δημιουργούν μια εισβολή στις συνταγματικές εξουσίες, επικάλυψη των αποκλειστικών εξουσιών του Μητρώου Ακινήτων, της Γενικής Διεύθυνσης Ιδιωτικών Υποθέσεων και των δημοτικών συμβουλίων, επιπλέον της δημιουργίας παράλληλων μητρώων και εκτεταμένων ρυθμιστικών εξουσιών.

Συγκρούσεις με τη δικαιοδοσία ακινήτων

Το νομοσχέδιο δημιουργεί ένα «Εθνικό Μητρώο Κρατικών Συγκροτημάτων» (άρθρο 16) και παραχωρεί στην Εποπτεία εξουσίες για τη νομιμοποίηση τίτλων, τον συντονισμό των οριοθετήσεων, τη νομιμοποίηση και τις μεταβιβάσεις γης (άρθρα 17 και 18).

Αυτές οι εξουσίες έρχονται σε άμεση αντίθεση με τον Νόμο 108-05 περί Καταχώρισης Ακινήτων, ο οποίος παραχωρεί στην Δικαιοδοσία Ακινήτων αποκλειστική αρμοδιότητα επί των δικαιωμάτων ακίνητης περιουσίας, των μελετών και της δημοσιότητας της καταχώρισης. Ο κίνδυνος είναι σαφής: κανονιστικές επικαλύψεις, νομική αβεβαιότητα και διαφορές δικαιοδοσίας.

Ρυθμιστική και επιβλητική εξουσία

Όσον αφορά τις βραχυχρόνιες ενοικιαζόμενες πολυκατοικίες (Κεφάλαιο VI), το έργο αναθέτει στην Εποπτεία την υποχρεωτική εγγραφή, την έκδοση μοναδικών κωδικών, την εποπτεία των φορέων εκμετάλλευσης και την εξουσία έκδοσης κυρώσεων, αναστολών ή ακυρώσεων εγγραφής (Άρθρα 22, 24 και 27).

Αυτές οι εξουσίες παρεμβαίνουν στις εξουσίες της DGII σε φορολογικά θέματα, του Υπουργείου Τουρισμού σε θέματα τουρισμού και των δήμων βάσει του Νόμου 176-07 σε θέματα δημόσιας τάξης, υγείας και συνύπαρξης.

Το αποτέλεσμα θα ήταν μια επικάλυψη κυρώσεων: πρόστιμα, αναστολές και κλεισίματα που θα μπορούσαν να συμπέσουν με τους δημοτικούς ή τομεακούς κανονισμούς.

Κρατική Διοίκηση Στέγασης

Το έργο συνδυάζει επίσης δημόσιες και ιδιωτικές λειτουργίες, επιτρέποντας στην Εποπτεία να επιβλέπει τους κοινόχρηστους χώρους των κρατικών έργων, να δηλώνει «προσωρινούς συνιδιοκτήτες» και να διαχειρίζεται συλλογικές νομιμοποιήσεις.

Αυτό δημιουργεί εντάσεις με το MIVHED, τη Δικαιοδοσία Ακινήτων και τα Εθνικά Περιουσιακά Στοιχεία, ιδίως στις διαδικασίες απαλλοτρίωσης, στις εκκρεμείς πληρωμές και στις μεταβιβάσεις.

Περισσότερες περιοχές κινδύνου

Το κείμενο ενσωματώνει πολλαπλούς κανονισμούς σχετικά με τα ενοικιαζόμενα συγκροτήματα κατοικιών: απαιτήσεις για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, ασφάλιση, εσωτερικούς κανονισμούς, ελέγχους πρόσβασης, εποπτεία των ενοικιάσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών και απαγόρευση των «μεταμφιεσμένων ξενοδοχείων». Αν και αυτοί οι κανονισμοί αντιμετωπίζουν πραγματικά προβλήματα συνύπαρξης, υπονοούν επίσης:

• Νέο κανονιστικό βάρος για ιδιοκτήτες και διαχειριστές.
• Συγκρούσεις με ήδη εγκεκριμένους εσωτερικούς κανονισμούς.
• Ασάφειες σχετικά με τους ισχύοντες κανόνες (νόμος, δημοτικοί κανονισμοί, εσωτερικοί κανονισμοί ή νέοι κανόνες της Εποπτείας).
• Κίνδυνος διακριτικής ευχέρειας στις κυρώσεις εάν δεν θεσπιστούν σαφείς διαδικασίες και εγγυήσεις υπεράσπισης.

Το μόνο άρθρο με χαμηλό κίνδυνο, το Άρθρο 15, αναγνωρίζει την ανάγκη διατήρησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και αποφυγής αυθαίρετων περιορισμών. Ωστόσο, δεν εξαλείφει τα ζητήματα συμβατότητας των κανονιστικών ρυθμίσεων κατά την παροχή εξουσιών για την επιβολή κυρώσεων, την αναστολή ή την ακύρωση εγγραφών.

Κίνητρα έργου

Ο βουλευτής Tobías Crespo δικαιολογεί την πρωτοβουλία επικαλούμενος την κάθετη αστική ανάπτυξη και τον πολλαπλασιασμό των οικιστικών μοντέλων που έχουν αποκαλύψει πρακτικά κενά στον Νόμο 5038 και στο Μητρώο Ακινήτων. Το επιχείρημά του τονίζει την επείγουσα ανάγκη νομιμοποίησης των τίτλων ιδιοκτησίας και προστασίας χιλιάδων δικαιούχων κρατικής στέγασης χωρίς οριστικούς τίτλους, καθώς και ρύθμισης της συνύπαρξης ενόψει των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων και των «μεταμφιεσμένων ξενοδοχείων».

Αυτή η διάγνωση συμμερίζονται και οι ενδιαφερόμενοι φορείς στον τομέα των ακινήτων, οι οποίοι αναγνωρίζουν την απαξίωση του Νόμου 5038 ενόψει των σύγχρονων προκλήσεων. Ωστόσο, ο τρόπος με τον οποίο το νομοσχέδιο αναθέτει εξουσίες και ευθύνες για την καταχώριση, τη νομιμοποίηση και τις κυρώσεις έρχεται σε αντίθεση με τους ισχύοντες νόμους, ιδίως τον Νόμο 108-05 και τον Νόμο 176-07.

Παρόλο που η πρωτοβουλία έχει σχεδιαστεί με τον θεμιτό σκοπό της τάξης και της προστασίας της συλλογικής ζωής στις πολυκατοικίες, εάν εγκριθεί χωρίς διορθώσεις, το αποτέλεσμα θα είναι νομική αβεβαιότητα, κανονιστικές επικαλύψεις και θεσμικές αντιφάσεις, που θα θέσουν σε κίνδυνο τις οικογένειες των δικαιούχων, τους ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων γενικότερα.

Αυτή η τέταρτη έκθεση από El Inmobiliario καταδεικνύει ότι, πίσω από μια καλοπροαίρετη πρόταση, κρύβονται σοβαρές κανονιστικές προκλήσεις: ένα κάλεσμα αφύπνισης για όσους αναπτύσσουν, αναθεωρούν και υποστηρίζουν τη νομοθετική διαδικασία.

Συγκρούσεις και επικαλύψεις κεφαλαίων V και VI