ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Αφού καταψηφίστηκε την περασμένη Παρασκευή στη Γερουσία επειδή το κυβερνών κόμμα δεν μπόρεσε να συμφωνήσει να το εγκρίνει, το νομοσχέδιο για τις ενοικιάσεις ακινήτων και τις εξώσεις θα επανεισαχθεί αυτή τη Δευτέρα, 28 Ιουλίου, στην έναρξη της έκτακτης νομοθετικής συνόδου.
Η πρωτοβουλία, η οποία συμφωνήθηκε σε δεύτερη ανάγνωση στη Βουλή των Αντιπροσώπων, εγκρίθηκε σε πρώτη ανάγνωση, με το αδιέξοδο να προκύπτει κατά τη δεύτερη ανάγνωση στην Άνω Βουλή.
Η νομοθεσία δεν εγκρίθηκε με μία μόνο ψήφο. Μετά από αρκετές συζητήσεις, αποφασίστηκε ότι το νομοσχέδιο έπρεπε να μελετηθεί λεπτομερέστερα, επομένως , Ρικάρντο ντε λος Σάντος , ζήτησε ψηφοφορία για την κατάθεσή του.
Κύρια άρθρα που τροποποιήθηκαν στη Βουλή των Αντιπροσώπων
Περίπου 20 άρθρα του νομοσχεδίου για τις ενοικιάσεις ακινήτων και τις εξώσεις τροποποιήθηκαν από τη Βουλή των Αντιπροσώπων, μετά την έγκρισή του την Παρασκευή 18 του τρέχοντος μήνα σε δεύτερη ανάγνωση από το εν λόγω νομοθετικό σώμα, το οποίο αποδέχτηκε τις περισσότερες από τις παρατηρήσεις που έγιναν από φορείς της εθνικής ζωής που συνδέονται με τον κλάδο των ακινήτων.
Το νομοθετικό νομοσχέδιο που συνέταξε ο πρόεδρος της Βουλής των Αντιπροσώπων, Αλφρέντο Πατσέκο, επιδιώκει να ευθυγραμμιστεί με τη νέα αγορά, καθώς η τρέχουσα χρονολογείται από το 1959.
Η ειδική επιτροπή υπό την προεδρία του βουλευτή Amado Díaz πραγματοποίησε δημόσιες ακροάσεις στις 25 Ιουνίου, όπου ακούστηκαν εκπρόσωποι από διάφορα θεσμικά όργανα, οι οποίοι υπέβαλαν τις προτάσεις τους, με στόχο την ενίσχυση της πρότασης και την επίτευξη ενός λειτουργικού μέσου τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Αφού ανέλυσε τις απόψεις των διαφόρων εμπλεκόμενων φορέων, η επιτροπή τροποποίησε περίπου 20 άρθρα.
Άρθρο 2 : Η παράγραφος έξι άλλαξε σε παράγραφο τέταρτη και έχει ως εξής: Ενοικιάσεις κατοικιών ή διαμερισμάτων για περιόδους μικρότερες των τριάντα ημερών. Τώρα είναι η παράγραφος τέταρτη και έχει ως εξής: «Ενοικιάσεις ακινήτων για τουριστικούς ή ψυχαγωγικούς σκοπούς, για περιόδους που δεν υπερβαίνουν τις ενενήντα ημέρες».
Το Άρθρο 3 έχει δύο παραγράφους. Η πρώτη τροποποιήθηκε: Προηγουμένως είχε ως εξής: τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να συνάψουν ασφαλιστήριο συμβόλαιο για τον κίνδυνο μη πληρωμής και για ζημίες που προκαλούνται στην περιουσία. Τώρα έχει ως εξής: «Κάθε μέρος μπορεί να εκπροσωπηθεί με ειδικό πληρεξούσιο».
Άρθρο 4
Προηγούμενο: Ένας συνιδιοκτήτης ενός αδιαίρετου ακινήτου μπορεί να το ενοικιάσει μόνο με τη συγκατάθεση των άλλων συνιδιοκτητών. Τώρα: «Η προβλεπόμενη χρήση του μισθωμένου ακινήτου θα είναι για οικιστικούς, εμπορικούς ή μη κερδοσκοπικούς σκοπούς και θα πρέπει να καθορίζεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο.»
Τροποποιημένο:
Παράγραφος Ι.- Ελλείψει ρητής ρήτρας στη σύμβαση, ο προορισμός του ακινήτου θα είναι ο ίδιος με αυτόν για τον οποίο έχει χρησιμεύσει προηγουμένως ή αυτός που αντιστοιχεί σε αυτό σύμφωνα με τη φύση του.
Παράγραφος II.- Η αλλαγή χρήσης του ακινήτου που ο ιδιοκτήτης δεν έχει ρητά επιτρέψει, ακόμη και αν δεν του προκαλεί ζημία, του δίνει το δικαίωμα να επικαλεστεί τη λύση της σύμβασης.
Άρθρο 5
Περιείχε μία μόνο παράγραφο, η οποία τροποποιήθηκε από το παρόν κείμενο: «Ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να προσκομίσει απόδειξη εγγυητή ή συνεγγυητή, ο οποίος, σε περίπτωση απουσίας του ενοικιαστή, αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις πληρωμής προς τον ιδιοκτήτη».
Πρόσθεσε επίσης μια δεύτερη παράγραφο: «Σε περίπτωση σιωπηρής ανανέωσης, οι υποχρεώσεις του συνεγγυητή παρατείνονται μέχρι την παράδοση του ακινήτου στον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ο τελευταίος έχει γνωστοποιήσει τη λήξη της σύμβασης εντός της συμφωνημένης προθεσμίας»
Άρθρο 7
Η προμήθεια μεσιτείας θα αποτελεί ευθύνη του μέρους που προσλαμβάνει την υπηρεσία. Προστέθηκε: «Όλες οι καταχωρίσεις ή οι προσφορές ενοικίασης ακινήτου τεκμαίρεται ότι έχουν παραγγελθεί ή συναφθεί με σύμβαση από τον ιδιοκτήτη του».
Άρθρο 8
Τώρα ονομάζεται «Αναπροσαρμογή Τιμής Ενοικίασης», ενώ προηγουμένως ονομαζόταν «αναπροσαρμογή τιμής».
Περιείχε μία μόνο παράγραφο, η οποία επίσης τροποποιήθηκε.
Πρώην
Εάν τα μέρη δεν καθορίσουν το ποσό της προσαρμογής της τιμής στη σύμβαση, ο ενημερωμένος ρυθμός πληθωρισμού που αναφέρεται από την Κεντρική Τράπεζα θα χρησιμοποιηθεί ως σημείο αναφοράς για τους σκοπούς της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής.
Τώρα
Η αναπροσαρμογή της τιμής κατοικίας θα υπόκειται σε συμφωνία μεταξύ των μερών και δεν μπορεί να υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό (10%) της αξίας του ενοικίου κατά την ανανέωση της σύμβασης.
Άρθρο 9
Πρώην:
Η διάρκεια της μίσθωσης θα καθορίζεται από τα μέρη. Η διάρκεια αυτή θα ορίζεται στη σύμβαση και θα παρατείνεται αυτόματα, εκτός εάν τα μέρη έχουν εκφράσει την πρόθεσή τους να μην την ανανεώσουν. Στις προφορικές συμβάσεις, η διάρκεια της μίσθωσης θεωρείται τουλάχιστον ένα έτος.
Τώρα:
Η διάρκεια της μίσθωσης θα καθορίζεται από τα μέρη. Η διάρκεια αυτή θα ορίζεται στη σύμβαση και θα παρατείνεται αυτόματα, εκτός εάν τα μέρη έχουν εκφράσει την πρόθεσή τους να μην την ανανεώσουν. Σε μια προφορική συμφωνία μίσθωσης κατοικίας, η διάρκεια της μίσθωσης θεωρείται τουλάχιστον ένα έτος και για ακίνητα που προορίζονται για εμπορικές ή μη κερδοσκοπικές δραστηριότητες, δύο έτη.
Το άρθρο 10 , σχετικά με τους λόγους λήξης της σύμβασης, τροποποιήθηκε με τις ακόλουθες παραγράφους:
- Με αμοιβαία συμφωνία μεταξύ των μερών·
3) Απώλεια του μισθωμένου ακινήτου λόγω απρόβλεπτων περιστάσεων ή ανωτέρας βίας που καταστρέφει ή καθιστά το ακίνητο ακατοίκητο·
4) Παράλειψη ή μη συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση ή νομικές παραβάσεις που επικαλείται και αποδεικνύει ένα από τα μέρη·
Άρθρο 11
Τροποποιήθηκε και προστέθηκαν τρία στοιχεία.
Θάνατος του μισθωτή. Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, τα ακόλουθα μπορούν να υποκατασταθούν κατά δικαίωμα μέχρι τη λήξη της σύμβασης, κατά την ακόλουθη σειρά προτεραιότητας:
1) Ο/Η σύζυγος του ενοικιαστή που διέμενε στο ακίνητο μαζί του κατά τον χρόνο του θανάτου του·
2) Το πρόσωπο που διατηρεί πραγματική συζυγική σχέση με τον ενοικιαστή·
3) Οι ανιόντες και οι κατιόντες του ενοικιαστή που διαμένουν συνήθως μαζί του στο μισθωμένο ακίνητο.
Τροποποίηση παραγράφου.—Εάν, εντός τριάντα ημερών από τον θάνατο του μισθωτή, κανένα από τα πρόσωπα που αναφέρονται στο παρόν άρθρο δεν δηλώσει ρητά το συμφέρον του να αναλάβει τη μίσθωση, η σύμβαση λύεται και ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναλάβει την κατοχή του ακινήτου χωρίς καμία διατύπωση. Τα έπιπλα και τα υπάρχοντα του μισθωτή απογράφονται ενώπιον του Ειρηνοδίκη, ο οποίος εγκρίνει την κατάθεσή τους στον κατάλληλο τόπο. Οι ίδιοι όροι και προϋποθέσεις της σύμβασης ισχύουν για τον διάδοχο.
Άρθρο 12
Παλαιότερα ονομαζόταν αποσύνδεση από το σπίτι, τώρα ονομάζεται «εγκατάλειψη της περιουσίας»
Πρώην:
Ο πραγματικός διαχωρισμός του ενοικιαστή από το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν θα τον απαλλάξει από τις συμβατικές υποχρεώσεις, ούτε τον/την σύζυγο ούτε όσους συνεχίζουν να διαμένουν στην κατοικία.
Προστέθηκε η ακόλουθη παράγραφος: Εάν πρόκειται για οριστική εγκατάλειψη και το ακίνητο παραμένει κλειστό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή ενώπιον του ειρηνοδικείου για την καταγγελία της σύμβασης, την επιστροφή του ακινήτου και την καταβολή των ληξιπρόθεσμων ενοικίων.
Άρθρο 13
Η «Εγγύηση υποχρεώσεων και πληρωμή ενοικίων» τροποποιήθηκε.
Πρώην
«Οι ιδιοκτήτες γης και οι διαχειριστές ακινήτων που προορίζονται για στέγαση ή άλλους σκοπούς μπορούν να απαιτήσουν από τους ενοικιαστές την καταβολή εγγύησης ύψους έως δύο μηνών ενοικίου. Η εγγύηση αυτή, η οποία μπορεί να παρέχεται ως εγγύηση έως δύο μηνών ενοικίου, διασφαλίζει την πληρωμή του ενοικίου.».
Άλλαξε σε: «Ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής ακινήτου που προορίζεται για στέγαση μπορεί να απαιτήσει από τον ενοικιαστή ή τον μισθωτή, ως προκαταβολή, ποσό που δεν υπερβαίνει την τιμή ενοικίασης τριών μηνών.».
Προστέθηκε παράγραφος - στην περίπτωση ακινήτων που προορίζονται για εμπορική ή μη κερδοσκοπική δραστηριότητα, το ποσό των καταθέσεων θα συμφωνηθεί μεταξύ των μερών.
Άρθρο 14
Παλαιότερα ονομαζόταν «Υποχρεωτική Καταχώριση της Σύμβασης και Κατάθεση Εγγυήσεων», τώρα ονομάζεται «Καταχώριση της Σύμβασης Μίσθωσης», η οποία αναφέρει τα εξής:
Ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής ή ο ενοικιαστής θα καταχωρίσει το μισθωτήριο συμβόλαιο στο Γραφείο Δημοτικού Μητρώου και στο Υποθηκοφυλακείο του δημαρχείου όπου βρίσκεται το ακίνητο, για σκοπούς εκτελεστότητας έναντι τρίτων.
Άρθρο 15
Προστέθηκε η «Εγγύηση», η οποία αναφέρει τα εξής:
Πρώην
Το συμφωνημένο ποσό ως εγγύηση, συνοδευόμενο από αντίγραφο του μισθωτηρίου συμβολαίου, θα κατατεθεί από τον ιδιοκτήτη ή τον εκμισθωτή σε τράπεζα που βρίσκεται στον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Τώρα
Το συμφωνημένο ποσό ως εγγύηση, συνοδευόμενο από αντίγραφο του μισθωτηρίου συμβολαίου, μπορεί να κατατεθεί από τον ιδιοκτήτη ή τον εκμισθωτή στο υποκατάστημα της Αγροτικής Τράπεζας ή της Πολλαπλής Τράπεζας Αποθεματικών της Δομινικανής Δημοκρατίας, που αντιστοιχεί στην τοποθεσία του ακινήτου, κατόπιν προηγούμενης συμφωνίας μεταξύ των μερών.
Άρθρο 16
Επιστροφή εγγύησης. Ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής, μόλις παραλάβει το ακίνητο σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στη σύμβαση, θα επιστρέψει ή θα εξουσιοδοτήσει τον ενοικιαστή ή τον μισθωτή να αποσύρει το ποσό που δόθηκε ως εγγύηση από την τράπεζα όπου έγιναν οι καταθέσεις, χωρίς περαιτέρω διατυπώσεις.
Το Άρθρο 19 , το οποίο παλαιότερα ονομαζόταν Άρθρο 17, αφορά τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη ή του εκμισθωτή, τροποποιήθηκε και προστέθηκαν 4 αριθμοί.
Προστέθηκε επίσης το Άρθρο 22, με τίτλο «Δημόσια Προσφορά Μισθώσεων»
Οι ανακοινώσεις σε εφημερίδες ή οι ανακοινώσεις σε οποιαδήποτε άλλη μορφή διαφήμισης, μέσω των οποίων προσφέρονται ακίνητα προς ενοικίαση, θα θεωρούνται δημόσια προσφορά.
Όσον αφορά το άρθρο 24 , το οποίο αφορά τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή, τροποποιήθηκε το άρθρο 4. «Να πραγματοποιούν, με δικά τους έξοδα, τις επισκευές που προκύπτουν από ζημιές που προκύπτουν από τη χρήση ή την απόλαυση του ακινήτου από τους ίδιους ή τα εξαρτώμενα από αυτούς πρόσωπα».
Το Άρθρο 27 καταργήθηκε. Ορίζει: «Ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για τυχόν ζημιές και φθορές που προκαλούνται στο ακίνητο από τον ενοικιαστή, τα άτομα που ζουν μαζί του και όσους τον επισκέπτονται, καθώς και για εκείνες που προκύπτουν από την κακή χρήση και εκμετάλλευση του ακινήτου».
Τα άρθρα 37, 45 και 51 τροποποιήθηκαν επίσης. Το Κεφάλαιο IX τροποποιήθηκε και προστέθηκε ένα άρθρο στο Κεφάλαιο XVII.
