ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Το νομοσχέδιο για τις ενοικιάσεις και τις εξώσεις ακινήτων, το οποίο εξετάζεται επί του παρόντος από ειδική επιτροπή της Βουλής των Αντιπροσώπων, θα δημιουργήσει μια εξειδικευμένη δικαιοδοσία που θα επιτρέπει την έξωση των παραβατών ενοικιαστών εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες, με κανονισμούς που θα ορίζουν ειρηνοδίκη και ειδικό επιθεωρητή για τις ενοικιάσεις, τόνισε αυτό το Σαββατοκύριακο ο δικηγόρος Λουζ ντελ Άλμπα Ροντρίγκεζ.
«Θα δημιουργηθεί μια εξειδικευμένη δικαιοδοσία που θα επιτρέπει την εκτέλεση εξώσεων ενοικιαστών που δεν πληρώνουν εντός μέγιστης περιόδου δύο μηνών και οι κανονισμοί θα ορίζουν έναν ειρηνοδίκη και έναν ειδικό επιθεωρητή που θα είναι αποκλειστικά αρμόδιοι για θέματα μίσθωσης», τόνισε η ειδικός στο αστικό και αστικό δικονομικό δίκαιο, κατά τη διάρκεια της παρουσίασής της στο Master Real Estate Agent, που πραγματοποιήθηκε το περασμένο Σάββατο.
Τόνισε ότι η νομοθεσία που υπέβαλε πέρυσι ο Πρόεδρος της Βουλής των Αντιπροσώπων, Αλφρέντο Πατσέκο, καταργεί τις «διάσημες τρεις προκαταβολές», οι οποίες, αν και δεν ορίζονται από το νόμο, είχαν γίνει συνήθης πρακτική στις συναλλαγές ενοικίασης στη Δομινικανή Δημοκρατία. Το νέο νομοσχέδιο απαιτεί μόνο μία προκαταβολή.
Μια άλλη πτυχή που ο Ροντρίγκεζ επεσήμανε ως νέα στο έγγραφο είναι ότι η τιμή ενοικίασης ορίζεται από τα μέρη, όχι από την αγορά, ενώ τα δικαστικά έξοδα θα μοιράζονται ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής.
«Στόχος είναι η διασφάλιση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη καθώς και του ενοικιαστή, καταργώντας παλιές πρακτικές, όπως η πρόσθετη προκαταβολή για πληρωμή σε μεσίτες κατά τη στιγμή της ενοικίασης ενός ακινήτου, και ορίζει ότι «όταν πρέπει να καταβληθεί προμήθεια ακινήτων για τη διαχείριση του ενοικίου, η ευθύνη για την εξόφλησή της θα βαρύνει τον ιδιοκτήτη ή τον νόμιμο εκπρόσωπό του, υπό την προϋπόθεση ότι έχει συνάψει σύμβαση με τη μεσιτική εταιρεία».
Σύμφωνα με την εξήγησή του, το σχέδιο νόμου περί ενοικίων αποτελεί ένα βήμα μπροστά για τους μεσίτες ακινήτων, καθώς, εάν εγκριθεί, το Κράτος θα αναγνωρίσει τη συναλλαγή ακινήτων, η οποία, κατά την άποψή του, είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας και της εργασίας του τομέα.
Κατά τη διάρκεια της εκπαιδευτικής συνεδρίας, ο εμπειρογνώμονας τόνισε τους λόγους για τους οποίους ένας κτηματομεσίτης πρέπει να έχει γνώση των νομικών πτυχών: τον εντοπισμό ακινήτων που παρουσιάζουν ευκαιρίες και είναι εύκολο να πωληθούν λόγω της νομικής τους κατάστασης, καθώς και τον χειρισμό αμφιβολιών και αδυναμιών του ακινήτου σε σχέση με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Ο Ροντρίγκεζ μοιράστηκε με τους περισσότερους από 80 συμμετέχοντες λεπτομέρειες σχετικά με την δέουσα επιμέλεια και τις πτυχές που θα πρέπει να εξεταστούν από τους μεσίτες ακινήτων κατά τη διάρκεια της διαδικασίας συναλλαγής.
«Ιστορικό τίτλων, όπου πρέπει να επιβεβαιώσετε ότι ο πωλητής του ακινήτου έχει πλήρες δικαίωμα να πραγματοποιήσει τη συναλλαγή. Ελέγξτε τα εμπράγματα βάρη ή τις προσημειώσεις του για να μάθετε την τρέχουσα νομική κατάσταση του ακινήτου και επαληθεύστε εάν έχει υποθήκες, δουλείες ή άλλους τύπους περιορισμών.».
Η χρήση και η κατοχή αναφέρθηκαν ως ένα ακόμη στοιχείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη, καθώς και η χωροταξία και οι κανονισμοί για να διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχουν περιορισμοί που να περιορίζουν την προηγούμενη χρήση του και για να υπολογιστεί η αγοραία αξία του ακινήτου μέσω εκτίμησης από επαγγελματία του χώρου.
Ο νομικός επαγγελματίας ανέφερε επίσης την επαλήθευση της απουσίας φορολογικής επιβάρυνσης και την επαλήθευση ότι το ακίνητο βρίσκεται εντός των αναφορών και των συντεταγμένων του τίτλου και ότι η περιγραφόμενη περιοχή αντιστοιχεί.
Γνωρίστε τη σύμβαση
Στο βιβλίο του Master Real Estate Agent, ο Luz del Alba Rodríguez περιέγραψε λεπτομερώς τους τύπους συμβάσεων που εμπλέκονται σε μια διαδικασία συναλλαγής ακινήτων, επισημαίνοντας ότι η σύμβαση αγοραπωλησίας είναι η μόνη που υπάρχει στον αστικό κώδικα της Δομινικανής Δημοκρατίας, ενώ η σύμβαση διαχωρισμού δεν εμφανίζεται σε κανένα έγγραφο.
«Η συμφωνία διαχωρισμού δεν περιλαμβάνει πώληση. Δεν είναι σαφές από πού να ξεκινήσει κανείς και δεν υπάρχει νομολογία που να την υποστηρίζει ως σύμβαση. Οι άλλες δύο σας επιτρέπουν να την καταθέσετε στο μητρώο και να δεσμεύσετε το ακίνητο», εξήγησε.
Οι λεπτομέρειες σχετικά με το τι πρέπει να περιέχει μια σύμβαση, όπως το αντικείμενό της, ο τρόπος πληρωμής, ο χρόνος παράδοσης του ακινήτου, η ακριβής περιγραφή του ακινήτου που θα παραδοθεί, οι ρήτρες καταγγελίας και η αύξηση της τιμής των υλικών, εξηγήθηκαν κατά τη διάρκεια της παρουσίασης από τον ειδικό, ο οποίος ήταν υπεύθυνος για την έναρξη της ημερίδας εκπαίδευσης.
«Εάν αυτό το τελευταίο σημείο δεν ορίζεται στη σύμβαση, η κατασκευαστική εταιρεία δεν μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου. Αυτά είναι πράγματα που πρέπει να γνωρίζουν οι μεσίτες για να διαφυλάξουν τα δικαιώματα των πελατών τους.».
Συμφωνητικό ενοικίασης
Πέντε βασικά πράγματα που δεν μπορούν να λείπουν από ένα μισθωτήριο συμβόλαιο, σύμφωνα με τον Ροντρίγκεζ: εξέταση του ακινήτου για να βεβαιωθείτε ότι βρίσκεται σε άριστη κατάσταση.
Επαληθεύστε το πιστωτικό ιστορικό του ενοικιαστή και την ικανότητα πληρωμής του. Διευκρινίστε την τιμή ενοικίασης και τη διάρκεια μίσθωσης, προσδιορίστε την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου (εάν είναι εμπορική) και κατανοήστε τους λόγους έξωσης.
Όσον αφορά τις απάτες στον τομέα των ακινήτων, ο Ροντρίγκεζ εξήγησε ότι ο ποινικός κώδικας τις ορίζει και ότι μόλις λάβει προμήθεια, ο κτηματομεσίτης γίνεται μέρος της διαδικασίας και της έρευνας. «Επειδή η ευθύνη μου ως κτηματομεσίτης είναι να επαληθεύω όλα όσα πρόκειται να πουλήσω, εσείς, ως μεσίτης, μπορείτε να μηνύσετε την κατασκευαστική εταιρεία και αυτό ονομάζεται αστική ή ποινική ευθύνη που μπορεί να έχει ένας μεσίτης στη Δομινικανή Δημοκρατία».
