Ο Héctor Alies Rivas, ειδικός στο δίκαιο ακινήτων, όταν ερωτήθηκε από το παρόν δημοσίευμα, δήλωσε ότι η άνοδος του Airbnb, το οποίο δεν ρυθμίζεται στη Δομινικανή Δημοκρατία, «εγείρει ενδιαφέροντα νομικά ερωτήματα σχετικά με το εύρος των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, των ενοικίων και της ζωής σε συγκροτήματα κατοικιών. Το ζήτημα υπερβαίνει τα ζητήματα συνύπαρξης και δικαιολογεί ανάλυση της τύχης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών συγκροτημάτων κατοικιών», δήλωσε.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.-Όσον αφορά τα προβλήματα που προκαλεί το μοντέλο βραχυπρόθεσμης μίσθωσης σε ορισμένα κτίρια στη χώρα, τα οποία El Inmobiliario παρουσιάζει
Ο Héctor Alies Rivas, ειδικός στο δίκαιο ακινήτων, όταν ερωτήθηκε από το παρόν δημοσίευμα, δήλωσε ότι η άνοδος του Airbnb, το οποίο δεν ρυθμίζεται στη Δομινικανή Δημοκρατία, «εγείρει ενδιαφέροντα νομικά ερωτήματα σχετικά με το εύρος των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, των ενοικίων και της ζωής σε συγκροτήματα κατοικιών. Το ζήτημα υπερβαίνει τα ζητήματα συνύπαρξης και δικαιολογεί ανάλυση της τύχης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών συγκροτημάτων κατοικιών», δήλωσε.
Ανέφερε ότι οι κανονισμοί περί συγκυριαρχιών δεν απαγορεύουν αυτούς τους τύπους ενοικιάσεων και ότι ένας ιδιοκτήτης κατοικίας έχει το δικαίωμα να ενοικιάσει το ακίνητό του για το χρονικό διάστημα και το ποσό που κρίνει κατάλληλο, επειδή ασκεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του.
Ωστόσο, τόνισε ότι το Άρθρο 4 του Νόμου 5038 περί Συγκροτημάτων ορίζει ότι κάθε ιδιοκτήτης, για την απόλαυση της αποκλειστικής του περιουσίας, μπορεί να χρησιμοποιεί ελεύθερα τα κοινόχρηστα πράγματα σύμφωνα με τον σκοπό τους, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών.
«Εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά, κάθε ιδιοκτήτης, για την απόλαυση της αποκλειστικής του περιουσίας, μπορεί να χρησιμοποιεί ελεύθερα τα κοινά στοιχεία σύμφωνα με τον προβλεπόμενο σκοπό τους, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών. Υποχρεούνται να συνεισφέρουν αναλογικά στα έξοδα που σχετίζονται με τη συντήρηση, τη συντήρηση, την επισκευή και τη διαχείριση των κοινών στοιχείων. Ελλείψει αντίθετης συμφωνίας, η συνεισφορά αυτή είναι ανάλογη με την αξία των διαιρεμένων τμημάτων της περιουσίας, λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος και τη θέση τους. Το ποσοστό που ορίζεται στους κανονισμούς και το οποίο πρέπει να καταχωρηθεί όταν η περιουσία υπάγεται στο καθεστώς του παρόντος νόμου μπορεί να τροποποιηθεί μόνο με ομόφωνη συμφωνία όλων των ενδιαφερομένων μερών», αναφέρει το προαναφερθέν άρθρο.
Επιπλέον, ανέφερε ότι σύμφωνα με το άρθρο 7 της προαναφερθείσας νομοθετικής διάταξης, το έντυπο περιγραφής της πολυκατοικίας που θεσπίζεται από τους Γενικούς Κανονισμούς Κτηματολογικών Μελετών καθορίζει τον προορισμό που θα έχει κάθε τομέας.
«Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει, με δικά του έξοδα, να φροντίζει για τη συντήρηση και την επισκευή του διαμερίσματός του, της πολυκατοικίας, της κατοικίας ή του κτιρίου του. Δεν επιτρέπεται να κάνει καινοτομίες ή τροποποιήσεις που ενδέχεται να επηρεάσουν την ασφάλεια ή την αισθητική του κτιρίου ή των κοινόχρηστων υπηρεσιών, ούτε να το χρησιμοποιεί για σκοπούς διαφορετικούς από αυτούς που προβλέπονται στους οικοδομικούς κανονισμούς και, σε περίπτωση αμφιβολίας, από αυτούς που πρέπει να τεκμαίρονται από τη φύση του κτιρίου και την τοποθεσία του, ούτε να διαταράσσει την ηρεμία των γειτόνων ή να εκτελεί δραστηριότητες αντίθετες προς τα χρηστά ήθη και τα χρηστά ήθη ή που θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλεια του ακινήτου», ορίζει το Άρθρο 7.
Το άρθρο 6 ορίζει: «Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να πωλήσει, να υποθηκεύσει ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο να επηρεάσει ή να εκμισθώσει το διαμέρισμα, τη μονάδα, την κατοικία ή τον χώρο που του ανήκει, χωρίς να απαιτείται η συγκατάθεση των υπολοίπων», αναφέρει το άρθρο έξι.
Το Άρθρο 9 τονίζει: «Για τους σκοπούς της ορθής διαχείρισης και απόλαυσης των κοινόχρηστων πραγμάτων και από το γεγονός και μόνο ότι η περιουσία οργανώνεται κατά τον τρόπο που ορίζει ο παρών νόμος, όλοι οι ιδιοκτήτες των ορόφων, διαμερισμάτων, κατοικιών και χώρων του κτιρίου σχηματίζουν, υποχρεωτικά και δικαιωματικά, κοινοπραξία, με νομική προσωπικότητα, η οποία σε σχέση με τρίτους και με τους ίδιους τους ιδιοκτήτες θα ενεργεί ως νόμιμος εκπρόσωπος όλων των ιδιοκτητών μέσω διαχειριστή. Οι εξουσίες της κοινοπραξίας ιδιοκτητών, ακόμη και κατά την έκδοση ή τροποποίηση των κανονισμών, περιορίζονται στα μέτρα συλλογικής εφαρμογής που αφορούν αποκλειστικά την απόλαυση και τη διαχείριση των κοινόχρηστων πραγμάτων».
Το Άρθρο 10 συνεχίζει εξηγώντας: «Η ένωση ιδιοκτητών μπορεί να αντικαταστήσει τους ισχύοντες κανονισμούς ή να επιφέρει προσθήκες ή τροποποιήσεις σε αυτούς, οι οποίες θα είναι δεσμευτικές για όλους τους ιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους. Ωστόσο, οι κανονισμοί ή οι τροποποιήσεις τους, καθώς και οι εξαιρετικές συμφωνίες που αναφέρονται στα Άρθρα 3, 4 και 8, δεν είναι δεσμευτικοί για τους διαδόχους τους ούτε εκτελεστοί έναντι τρίτων, εκτός εάν έχουν κατατεθεί σε αντίγραφο στο γραφείο του αντίστοιχου Γραμματέα Τίτλων και έχουν σημειωθεί στο πίσω μέρος του Πρωτότυπου Πιστοποιητικού Τίτλου και των υφιστάμενων αντιγράφων.».
Το Άρθρο 12 ορίζει: «Οι αποφάσεις της ένωσης ιδιοκτητών είναι δεσμευτικές υπό την προϋπόθεση ότι έχουν εγκριθεί με πλειοψηφία όλων των ενδιαφερόμενων μερών σε δεόντως συγκαλούμενες συνεδριάσεις. Κάθε ιδιοκτήτης δικαιούται αριθμό ψήφων ανάλογο με τη σημασία των δικαιωμάτων του στο ακίνητο, ο οποίος καθορίζεται συμβατικά κατά την καταχώριση του ακινήτου σύμφωνα με τον παρόντα νόμο. Αυτό το ποσοστό ψήφου μπορεί να τροποποιηθεί μόνο με την ομόφωνη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών. Απαιτείται πλειοψηφία τριών τρίτων των ψήφων των ιδιοκτητών και συνήθης πλειοψηφία της ίδιας πλειοψηφίας για τη θέσπιση, τροποποίηση ή αντικατάσταση διατάξεων των κανονισμών για τις οποίες ο παρών νόμος ή οι αρχικοί κανονισμοί δεν απαιτούν την ομόφωνη συγκατάθεση των ιδιοκτητών.».
Άρθρο 15: «Ο διαχειριστής, ανεξάρτητα από τη μορφή του διορισμού του, εκπροσωπεί την ένωση ιδιοκτητών κτιρίων, είτε ως ενάγων είτε ως εναγόμενος, ακόμη και έναντι μεμονωμένων ιδιοκτητών. Θα χρειαστεί την προηγούμενη εξουσιοδότηση της συνέλευσης των ιδιοκτητών για να ενεργήσει ως ενάγων ή εφεσείων. Ο διαχειριστής θα ενεργεί εκ μέρους της ένωσης ιδιοκτητών κτιρίων, χωρίς να χρειάζεται να αναφέρει το όνομα καθενός από τους ιδιοκτήτες.».
Όσον αφορά το αρμόδιο όργανο, το Άρθρο 17 αναφέρει: «Οι διαφορές που ενδέχεται να προκύψουν μεταξύ των ιδιοκτητών σε σχέση με τη διαχείριση και την απόλαυση των κοινόχρηστων μερών της ιδιοκτησίας ή με την ερμηνεία ή την εκτέλεση των κανονισμών εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Κτηματολογίου. Ομοίως, το Δικαστήριο Κτηματολογίου θα είναι αρμόδιο να εκδικάζει οποιεσδήποτε άλλες διαφορές που ενδέχεται να προκύψουν ως αποτέλεσμα της εφαρμογής του παρόντος νόμου».
