Από την Γιαμαλί Ροζάριο
El Inmobiliario
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. Η επίτευξη ισορροπίας μεταξύ των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών ακινήτων είναι ένα από τα κύρια διλήμματα που αντιμετωπίζει ο Γενικός Νόμος περί Ενοικιάσεων Ακινήτων και Εξώσεων στο Εθνικό Κογκρέσο.
Το κείμενο, το οποίο μελετάται εδώ και περίπου 20 χρόνια, θα καταργούσε τον νόμο αριθ. 4314, της 22ας Οκτωβρίου 1955, και τον νόμο αριθ. 17-88, της 5ης Φεβρουαρίου 1988, και το διάταγμα αριθ. 4807. Ο πρώτος νόμος που αναφέρθηκε και η προεδρική γνωμοδότηση χρονολογούνται από την εποχή του Τρουχίγιο.
Το έργο στοχεύει στην αναμόρφωση παρωχημένων κανονισμών για την τόνωση των εγχώριων και ξένων ιδιωτικών επενδύσεων σε έργα ανάπτυξης ακινήτων που προορίζονται για ενοικίαση. Επιδιώκει να αναπτύξει η κυβέρνηση πολιτικές που διευκολύνουν την προσφορά οικιστικών μονάδων και, κατά συνέπεια, τη μείωση του κόστους ενοικίασης.
Παρόλο που οι βουλευτές προτείνουν, μεταξύ των σημείων που εξετάζονται για τον νόμο, ότι «πρέπει να προστατεύει τα δικαιώματα των ενοικιαστών απαγορεύοντας μεροληπτικές και επαχθείς πρακτικές, που προκύπτουν από μονομερή διαχείριση και ρήτρες που επιβάλλονται από τους ιδιοκτήτες», φαίνεται ότι αυτό και η κακομεταχείριση που υφίστανται οι ιδιοκτήτες ακινήτων παραμένουν μεταξύ των εμποδίων του Κογκρέσου.
Δικαστής και ένορκοι;
Το ενδιαφέρον για τα τελευταία δικαιώματα ήταν εμφανές κατά τη διάρκεια της ολομέλειας της Βουλής των Αντιπροσώπων στις 24 Μαΐου, όταν το εν λόγω σώμα κήρυξε το νομοσχέδιο επείγον, το ενέκρινε σε πρώτη ανάγνωση και το παρέπεμψε πίσω στην επιτροπή για τη διεξαγωγή δημόσιων ακροάσεων.
Με την ευκαιρία αυτή, ο βουλευτής της Λαϊκής Δύναμης, Άμλετ Μέλο, παραδέχτηκε ότι ως δικηγόρος, κτηματομεσίτης και επιχειρηματίας στην τουριστική περιοχή Βερόν-Πούντα Κάνα, βλέπει καθημερινά πώς οι ενοικιαστές «προσβάλλουν, εξοργίζουν και κακομεταχειρίζονται τους ιδιοκτήτες» και τους δικηγόρους.
Οι διαφωνίες
Σε συνέντευξή του στην El Inmobiliario σχετικά με το νομοσχέδιο, ο Luis Henríquez Beato, μέλος του κόμματος PLD και μέλος της ειδικής επιτροπής που μελέτησε το νομοσχέδιο για περίπου οκτώ μήνες, παραδέχτηκε ότι ο λόγος που η πρωτοβουλία δεν κατάφερε να γίνει νόμος είναι επειδή οι διαφωνίες εξακολουθούν να υπάρχουν.
«Τα δικαιώματα στέγασης του ενοικιαστή και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών. Η ισορροπία αυτών των δύο δικαιωμάτων αποτελεί πηγή μεγάλης ζήλιας μεταξύ των νομοθετών που υπερασπίζονται τη μία ή την άλλη πλευρά», υποστήριξε.
Μεταξύ των ζητημάτων για τα οποία δεν υπήρξε συναίνεση, ανέφερε την επιλογή του φορέα που θα χειρίζεται τις καταθέσεις που πρέπει να καταβάλλουν οι ενοικιαστές για να νοικιάσουν ένα σπίτι, επειδή ορισμένοι βουλευτές προτείνουν να είναι το Υπουργείο Στέγασης, Κατοικιών και Κτιρίων (Mivhed), και άλλοι να συνεχίσει να είναι η Αγροτική Τράπεζα.
Ωστόσο, τα νομοσχέδια που κατατέθηκαν και η ευνοϊκή έκθεση της ειδικής αυτής επιτροπής, κατά την τελευταία νομοθετική περίοδο, διατήρησαν την πρόταση να έχει η Κεντρική Τράπεζα τον ρόλο αυτό.
Ο Henríquez Beato τόνισε τη σημασία του έργου, διότι η ισχύουσα νομοθεσία είναι παρωχημένη και, επιπλέον, πρέπει να περιλαμβάνει συνταγματικές μεταρρυθμίσεις που σχετίζονται με τα θεμελιώδη δικαιώματα.
Δήλωσε ότι η πρωτοβουλία αυτή επιδιώκει να ενισχύσει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων, ώστε να μπορούν να εξαντλήσουν ευέλικτες διαδικασίες για την ανάκτηση των κατοικιών τους, εγγυάται την ασφάλεια των ενοικιαστών, θεσπίζει ελέγχους στις τιμές ενοικίασης και καθιστά διαφανές το ζήτημα των εγγυήσεων.
Οι νομοθέτες έχουν εξετάσει την πιθανότητα να ληφθούν υπόψη οι εμπορικές μισθώσεις, ώστε να καταστεί το έργο πιο ολοκληρωμένο.
Εκτεταμένες αντιρρήσεις
Υπάρχουν αντιρρήσεις για το νομοσχέδιο από διάφορους τομείς και ορισμένοι προτείνουν την ενίσχυσή του. Αυτό έχει εκφραστεί από μέλη του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων και Εταιρειών (AEI), του Συνδέσμου Κατασκευαστών και Προγραμματιστών Κατοικιών (Acroprovi), του Ιδρύματος Θεσμοπολιτισμού και Δικαιοσύνης (Finjus) και άλλων.
Η Ρέινα Εσενίκε, γραμματέας του Διοικητικού Συμβουλίου του AEI, δήλωσε ότι τα μέλη του Κογκρέσου πρέπει να παράσχουν στη χώρα ένα νέο νομικό πλαίσιο που να λαμβάνει υπόψη και να σέβεται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών και τα δικαιώματα χρήσης των ενοικιαστών.
Ο δικηγόρος και μεσίτης ακινήτων ελπίζει ότι σε αυτήν την τακτική νομοθετική σύνοδο, η οποία ξεκίνησε στις 16 Αυγούστου, θα επιτευχθεί ένας πιο δίκαιος και διαφανής νόμος, ο οποίος θα ενισχύσει τις επενδύσεις σε ακίνητα και την οικονομία.
Η Reyna Echenique και ο βουλευτής Eugenio Cedeño.
Παρατηρήσεις
Στις 28 Ιουνίου, η ειδική επιτροπή της Βουλής των Αντιπροσώπων που μελέτησε το νομοσχέδιο έλαβε σχόλια από περίπου 20 τομείς κατά τη διάρκεια δημόσιων ακροάσεων.
Η Acoprovi, εκπροσωπούμενη από την πρόεδρό της, Annerys Meléndez, εξέφρασε τη λύπη της κατά τη διάρκεια της ακρόασης για το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι ελάχιστες λόγω της έλλειψης υφιστάμενων νομικών εγγυήσεων.
Επί σκηνής, ο εισηγητής του νομοσχεδίου, Alfredo Pacheco, πρόεδρος της Βουλής των Αντιπροσώπων, μίλησε προς αυτή την κατεύθυνση, παραδεχόμενος: «Τα ενοίκια κατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία είναι αυτή τη στιγμή μια καταστροφή». Τόνισε ότι το νομοσχέδιό του θα καθιερώσει μια ισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων και των ενοικιαστών.
Το Ίδρυμα Θεσμικών Θεσμών και Δικαιοσύνης (Finjus) κατάλαβε ότι το νομοσχέδιο έπρεπε να βελτιωθεί, επειδή πιστεύει ότι με τη θέσπιση γραφειοκρατικών πρωτοκόλλων θα επηρέαζε τον παραγωγικό τομέα και θα έβλαπτε τις επενδύσεις.
Αυτές οι προτάσεις ήρθαν αφότου ο βουλευτής Eugenio Cedeño, πρόεδρος της ειδικής επιτροπής που μελέτησε το νομοσχέδιο, παραπονέθηκε στην ολομέλεια της Βουλής των Αντιπροσώπων ότι, παρά το γεγονός ότι οι επίτροποι κάλεσαν το Ανώτατο Δικαστήριο, το Γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα και την Acoprovi, αυτοί οι τομείς δεν εμφανίστηκαν ποτέ για να παρουσιάσουν τις προτάσεις τους.
Οι λεπτομέρειες
Ο προτεινόμενος νόμος περί ενοικίασης ορίζει ότι οι ενοικιαστές καταβάλλουν μόνο μηνιαία προκαταβολή, η οποία πρέπει να κατατεθεί στην Banco de Reservas de la República Dominicana (Τράπεζα Αποθεματικών της Δομινικανής Δημοκρατίας). Προς το παρόν, για τον σκοπό αυτό χρησιμοποιείται η Banco Agrícola (Γεωργική Τράπεζα).
Η πρωτοβουλία απαγορεύει τις διακρίσεις λόγω τεκνοποίησης, αλλοδαπότητας, ένταξης σε εθνοτική ομάδα, φύλου, θρησκείας, κοινωνικής θέσης ή άλλων λόγων (άρθρο 31) και προτείνει οι διαφορές σχετικά με την κατάθεση να επιλύονται καταρχάς στα ειρηνοδικεία της δικαιοδοσίας στην οποία ανήκει το ακίνητο (άρθρο 22).
20 χρόνια αποτυχιών
Το Γενικό Σχέδιο για τις Ενοικιάσεις Ακινήτων και τις Εξώσεις αντιμετωπίζει εμπόδια στην ψήφισή του από τη Νομοθετική Εξουσία για μια περίοδο 20 ετών.
Η τρέχουσα πρωτοβουλία έληξε κατά την τελευταία τακτική νομοθετική περίοδο και επανεισήχθη από τον εισηγητή της στις 21 Αυγούστου 2023.
Το Νομοθετικό Πληροφοριακό Σύστημα (SIL) της Βουλής των Αντιπροσώπων απαριθμεί τρία νομοσχέδια με τους ίδιους στόχους που έχουν λήξει.
Ένα από αυτά τα νομοσχέδια υποβλήθηκε κατά την προηγούμενη νομοθετική περίοδο, στις 13 Δεκεμβρίου 2018, από τους τότε βουλευτές του PLD, Henry Merán και Demostenes Martínez, και από τον Alfredo Pacheco, τον νυν εισηγητή.
Ο πρώην βουλευτής Merán υπενθύμισε σε μια συνέντευξη που έδωσε τον Ιανουάριο του 2020 ότι το έργο είχε κηρυχθεί υψηλού εθνικού ενδιαφέροντος εκείνη την εποχή. Δήλωσε ότι ο νόμος ήταν συνταγματική εντολή.
«Δυστυχώς, με αυτό το νομοσχέδιο, οι βουλευτές και οι γερουσιαστές δεν έχουν συμφωνήσει χρονικά ή χωρικά για να μετατρέψουν αυτό το πολύ σημαντικό νομοσχέδιο για τις μισθώσεις, τα ενοίκια και τις εξώσεις σε νόμο», παραπονέθηκε ο πρώην βουλευτής, και τρία χρόνια αργότερα τα ίδια εμπόδια εξακολουθούν να υπάρχουν.
