Στο Ορλάντο, τα ακίνητα είναι φθηνότερα από ό,τι στο Μαϊάμι και, σύμφωνα με τον οικονομικό αναλυτή WalletHub, είναι η καλύτερη πόλη στην πολιτεία της Φλόριντα για επενδύσεις.
Λήψη από το La Nación
Οι κατοικίες που πωλούνται πάνω από την τιμή καταλόγου, οι πολλαπλές προσφορές για ένα ακίνητο ή η εξαφάνιση αποθεμάτων σε λιγότερο από μία εβδομάδα είναι μερικά από τα χαρακτηριστικά που έχουν κυριαρχήσει στην ακινήτων της Φλόριντα
Ωστόσο, για πρώτη φορά τον Σεπτέμβριο, ορισμένοι δείκτες άρχισαν να ηρεμούν. «Με τη μέση τιμή να μειώνεται ελαφρώς και το απόθεμα να παρουσιάζει ανοδική τάση, βλέπουμε σημάδια ότι τα πράγματα σταθεροποιούνται μετά από μήνες που η αγορά βρισκόταν σε φλόγα», δήλωσε η Natalie Arrowsmith, πρόεδρος του Orlando Regional Realtors Association (ORRA). «Η αγορά εξακολουθεί να είναι πολύ φιλική προς τους πωλητές, αλλά δείχνει κάποια σημάδια ότι γίνεται ξανά πιο ισορροπημένη», εξήγησε.
Σύμφωνα με την ORRA, η μέση τιμή κατοικίας στο Ορλάντο μειώθηκε κατά 2.000 δολάρια τον Σεπτέμβριο σε σύγκριση με τον Αύγουστο, σπάζοντας ένα σερί 11 συνεχόμενων μηνών ανάπτυξης. Οι συνολικές πωλήσεις τον Σεπτέμβριο μειώθηκαν κατά 5,25% και τα σπίτια παρέμειναν στην αγορά για κατά μέσο όρο 27 ημέρες, σημειώνοντας αύξηση 8% από τον Αύγουστο. Τα αποθέματα αυξήθηκαν επίσης για πέμπτο συνεχόμενο μήνα, σημειώνοντας ελαφρά αύξηση 0,8% από τον Αύγουστο έως τον Σεπτέμβριο. Κανένα από αυτά τα σημάδια δεν είναι ανησυχητικό ή δεν θεωρείται απειλή για την αγορά κατοικίας.
«Το Ορλάντο είναι μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες πόλεις στις Ηνωμένες Πολιτείες. Για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά, έχει καταγράψει ρεκόρ αύξησης θέσεων εργασίας (εξαιρουμένης της χρονιάς της πανδημίας) και γι' αυτό τόσοι πολλοί άνθρωποι μετακομίζουν εκεί. Υπάρχουν θέσεις εργασίας, καλός καιρός και λογικό κόστος ζωής. Αυτό προκάλεσε την έκρηξη των κατασκευών. Πολλές μεγάλες εταιρείες τεχνολογίας εγκαθίστανται εκεί. Οι εταιρείες με μεγάλο μισθολογικό δυναμικό θεωρούν πλεονεκτικό να έρθουν στη Φλόριντα επειδή οι μισθοί είναι χαμηλότεροι από ό,τι στον Βορρά. Το σαράντα επτά τοις εκατό του εργατικού δυναμικού δεν εξαρτάται πλέον από θεματικά πάρκα ή τουρισμό, κάτι που είναι τεράστιο επειδή πριν, όλα περιστρέφονταν γύρω από την Disney. Σήμερα, η πόλη έχει τη δική της ζωή», λέει ο Rubén Kaufman, πρόεδρος της MIR Developments, μιας εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων στην περιοχή.
Ο Κάουφμαν επιβεβαιώνει επίσης την άνθηση . «Ξεκινάμε με το Millenia Park, 960 μονάδες σε μια τοποθεσία κοντά στο Millenia Mall. Αποτελείται από οκτώ πύργους με 120 μονάδες ο καθένας, καθώς και ένα μικρό εμπορικό κέντρο. Ξεκινήσαμε τις πωλήσεις για την πρώτη φάση πριν από δύο μήνες και έχουμε ήδη πουλήσει το 80%. Οι πωλήσεις είναι καθημερινές. Δεν έχουμε ξαναζήσει ποτέ αυτό το επίπεδο ζήτησης. Η αγορά γνωρίζει άνθηση», συνοψίζει. Το ενενήντα εννέα τοις εκατό των αγοραστών αγοράζουν για επενδύσεις και εισόδημα από ενοίκια. Οι τιμές ξεκινούν από 180.000 έως 250.000 δολάρια ΗΠΑ με τυπική ετήσια απόδοση 6% έως 7%.
Η Disney, η KPMG, η Sonesta International Hotels και η InnovaCare Health Inc. είναι μεταξύ των τελευταίων εταιρειών που ανακοίνωσαν σχέδια επέκτασης ή μετεγκατάστασης στην πόλη. Η Disney, η οποία έχει ήδη παρουσία στο Ορλάντο, δήλωσε ότι θα μεταφέρει 2.000 θέσεις εργασίας με υψηλές αποδοχές από την Καλιφόρνια, για τις οποίες πλήρωσε 46 εκατομμύρια δολάρια τον Σεπτέμβριο για σχεδόν 50 στρέμματα στη λίμνη Νόνα για τη μελλοντική της πανεπιστημιούπολη γραφείων.
Ο Jorge Kupferman, μεσίτης στην Miami Life Realty, λέει ότι το Ορλάντο τα πάει πολύ καλά. «Είναι πιο ελκυστικό τώρα επειδή οι αποδόσεις είναι καλύτερες από ό,τι στο Μαϊάμι και οι τιμές είναι χαμηλότερες. Οι πελάτες δεν ενδιαφέρονται πού επενδύουν, αρκεί η επιχείρηση να είναι ασφαλής», εξηγεί, προσθέτοντας ότι το 50% των επενδυτών του είναι Αργεντινοί.
Η αγορά προσφέρει κατοικίες για βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη μίσθωση και ένα μεγάλο μέρος της επένδυσης διοχετεύεται σε νέες κατασκευές. «Μπορείτε να αγοράσετε εκτός σχεδίου με προκαταβολή 10% κατά την υπογραφή της συμφωνίας κράτησης και επιπλέον 10% κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Το υπόλοιπο 50% καταβάλλεται στη συνέχεια κατά την κατασκευή, μερικές φορές σε δόσεις, και το τελευταίο 50% καταβάλλεται κατά την παράδοση. Για την τελευταία πληρωμή, μπορείτε να πληρώσετε με μετρητά ή να πάρετε στεγαστικό δάνειο με ετήσιο επιτόκιο 4,5% για 30 χρόνια», εξηγεί. Οι απαιτήσεις περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, αποδεικτικό εισοδήματος, επιστολή από λογιστή, τραπεζικές συστάσεις και προσωπικές συστάσεις. Για έναν αλλοδαπό, η καλύτερη επιλογή είναι να δημιουργήσει μια εταιρεία ή ΕΠΕ για να αποφύγει τους φόρους κληρονομιάς και τα υψηλότερα φορολογικά βάρη κατά την πώληση.
Σύμφωνα με τον Kupferman, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις αποδίδουν μεταξύ 7% και 10% ετησίως, ενώ οι μακροχρόνιες μισθώσεις (με ετήσια συμβόλαια) προσφέρουν κερδοφορία περίπου 6%. Το ίδιο το συγκρότημα κατοικιών έχει συχνά τη δική του ομάδα διαχείρισης για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Αυτοί προωθούν τις μισθώσεις και δημιουργούν αποδόσεις για τον επενδυτή. «Το θέμα είναι ότι, ανάλογα με τη διοίκηση, μπορεί να προκαλέσει περισσότερους πονοκεφάλους», επισημαίνει.
Το WalletHub, ένα διαδικτυακό εργαλείο προσωπικών οικονομικών και επενδύσεων, κατέταξε το Ορλάντο ως την καλύτερη ακινήτων σε όλη τη Φλόριντα και 40η σε εθνικό επίπεδο. Για να δημιουργήσει την κατάταξή του, συνέκρινε 300 πόλεις διαφόρων μεγεθών χρησιμοποιώντας 18 βασικούς δείκτες ελκυστικότητας και οικονομικής ισχύος της αγοράς ακινήτων. Οι μεταβλητές κυμαίνονται από τη μέση αύξηση των τιμών των κατοικιών έως την αύξηση των θέσεων εργασίας.
Ωστόσο, δεν συμφωνούν όλοι. Ο Daniel Rutois, μεσίτης της Rutois International Realty με έδρα το Μαϊάμι, πιστεύει ότι το Ορλάντο επηρεάστηκε από την αύξηση της ζήτησης στο Μαϊάμι. «Η έκρηξη της ζήτησης προήλθε από τις κομητείες Miami-Dade, Broward και Palm Beach. Νομίζω ότι η τιμή στο Ορλάντο αυξήθηκε χάρη στο Μαϊάμι, το οποίο είναι η γη της επαγγελίας όπως ήταν η Νέα Υόρκη τη δεκαετία του '90», εξηγεί. «Είναι μια καλή αγορά, αλλά φανταστείτε αυτούς που αγόρασαν πριν από την πανδημία. Για σχεδόν δύο χρόνια, δεν είχαν τίποτα. Είναι ακόμα μια περιοχή που εξαρτάται πολύ από τον τουρισμό», λέει.
Η Mabel Pérez, από την Century 21 Carioti, αφηγείται την απότομη αύξηση των τιμών του περασμένου έτους: «Αυτό που συνέβαινε ήταν σχεδόν σουρεαλιστικό. Τα σπίτια πωλούνταν σαν σε δημοπρασίες. Είναι καταχωρημένα τις Πέμπτες και οι προσφορές γίνονται δεκτές μέχρι τις Κυριακές. Και οι άνθρωποι κάνουν προσφορές υψηλότερες από την τιμή καταλόγου». Ο Pérez λέει ότι η αγορά ηρέμησε τον Σεπτέμβριο, εν μέρει επειδή η περίοδος αιχμής των μετακινήσεων είναι συνήθως από Ιούνιο έως Αύγουστο.
Η Πέρεζ, η οποία ζει στο Ορλάντο εδώ και 24 χρόνια, είναι κάπως επιφυλακτική σχετικά με έκρηξη . «Έχει αυξηθεί εκθετικά. Υπάρχει ένας τεράστιος αριθμός διαμερισμάτων που κατασκευάζονται και οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί απότομα. Πριν, νοικιάζατε για 700 δολάρια ΗΠΑ και τώρα ζητούν 1.000 δολάρια ΗΠΑ. Πολλές νέες μονάδες κατασκευάζονται, αλλά η ενοικίαση ενός δωματίου σε αυτά τα διαμερίσματα φτάνει τα 2.000 δολάρια ΗΠΑ. Είναι πιθανό πολλά διαμερίσματα να παραμείνουν άδεια. Δεν βλέπω τόσο μεγάλη ζήτηση. Θα δούμε τι θα συμβεί», λέει.
Ένας άλλος παράγοντας που οδηγεί στην ανάπτυξη της πόλης είναι η Ιατρική Πόλη της Λίμνης Νόνα, η πρώτη ιατρική πόλη στις Ηνωμένες Πολιτείες, που εκτείνεται σε 263 εκτάρια. Η ανάπτυξή της ξεκίνησε το 2005 για να στεγάσει μια ιατρική σχολή συνδεδεμένη με το Πανεπιστήμιο της Κεντρικής Φλόριντα. Σήμερα, φιλοξενεί νοσοκομεία, ερευνητικά ινστιτούτα και ιατρικές σχολές, ενώ πολύ περισσότερη γη δεν έχει ακόμη αναπτυχθεί.
Το Ορλάντο φιλοξενεί το Πανεπιστήμιο της Κεντρικής Φλόριντα, το μεγαλύτερο δημόσιο πανεπιστήμιο των ΗΠΑ σε αριθμό εγγραφών φοιτητών. Του χρόνου θα ανοίξει η σιδηροδρομική γραμμή Brightline που θα συνδέει το Μαϊάμι, το Φορτ Λόντερντεϊλ και το Γουέστ Παλμ Μπιτς με τον σταθμό του Ορλάντο. Ένας νέος σταθμός έχει προγραμματιστεί για το μέλλον στο Disney Springs, το συγκρότημα θέρετρων της Disney.
