Ο νέος Ποινικός Κώδικας της Δομινικανής Δημοκρατίας τίθεται σε ισχύ αύριο. Ενώ η δημόσια συζήτηση έχει επικεντρωθεί στις πιο πολυσυζητημένες ποινικές μεταρρυθμίσεις, ο τομέας των ακινήτων αντιμετωπίζει επίσης νέες προκλήσεις. Η πρόληψη, η συμμόρφωση και η νομική διακυβέρνηση στον τομέα των ακινήτων θα μπορούσαν να γίνουν οι νέοι πυλώνες της υπεύθυνης επιχειρηματικής διαχείρισης
Αύριο, 3 Αυγούστου, τίθεται σε ισχύ ο νέος Ποινικός Κώδικας της Δομινικανής Δημοκρατίας και ο τομέας των ακινήτων δεν έχει ακόμη θέσει στον εαυτό του το σωστό ερώτημα. Για εβδομάδες, η δημόσια συζήτηση έχει επικεντρωθεί στα πιο πολυσυζητημένα εγκλήματα, τις ποινές και τις μεταρρυθμίσεις. Υπάρχει όμως ένα ερώτημα που ο τομέας των ακινήτων θα έπρεπε να θέσει στον εαυτό του: Είμαστε πραγματικά προετοιμασμένοι για ό,τι απαιτεί αυτό το νέο νομικό πλαίσιο από τον τρόπο λειτουργίας μας;
Όταν σκεφτόμαστε έναν Ποινικό Κώδικα, τα πρώτα πράγματα που μας έρχονται στο μυαλό είναι τα εγκλήματα, τα δικαστήρια και οι ποινές. Σπάνια τον συνδέουμε με την αγορά και πώληση ακινήτων, την ανάπτυξη ενός έργου ή την καθημερινή λειτουργία μιας εταιρείας στον τομέα. Αυτή η αντίληψη πρέπει να αλλάξει. Ο νέος Ποινικός Κώδικας ισχύει και για την αγορά ακινήτων — όχι επειδή κάθε συναλλαγή γίνεται ποινικό ζήτημα, αλλά επειδή το νέο πλαίσιο απαιτεί την αύξηση των προτύπων πρόληψης, εποπτείας και λογοδοσίας με τα οποία παραδοσιακά λειτουργούσε ο τομέας.
Για χρόνια κατανοούσαμε ότι μια ασφαλής συναλλαγή απαιτούσε την επαλήθευση της νομικής κατάστασης του ακινήτου, την αναθεώρηση των συμβάσεων, την επικύρωση των αδειών, τη συμμόρφωση με τις φορολογικές υποχρεώσεις και την εφαρμογή μέτρων κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Όλα αυτά παραμένουν απαραίτητα. Αλλά σήμερα, η νομική ασφάλεια απαιτεί να εξετάσουμε λίγο περισσότερο.
Από την ατομική δράση στον οργανωτικό έλεγχο
Μια πτυχή που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής είναι το καθεστώς ποινικής ευθύνης για τα νομικά πρόσωπα, όπως ορίζεται από το νόμο. Αυτό σημαίνει ότι η συζήτηση μετατοπίζεται από την εστίαση αποκλειστικά σε ατομικές ενέργειες στην εξέταση και του τρόπου με τον οποίο οι εταιρείες οργανώνουν, εποπτεύουν και ελέγχουν τις δραστηριότητές τους. Η συμμόρφωση παύει να είναι απλώς μια καλή διοικητική πρακτική και γίνεται στρατηγικό στοιχείο της διοίκησης των επιχειρήσεων.
Ο νέος Κώδικας αντιμετωπίζει επίσης με μεγαλύτερη ακρίβεια ορισμένες δόλιες πρακτικές που σχετίζονται με ακίνητα, καθώς και την παράνομη κατοχή και εισβολή σε ακίνητα και την αυθεντικότητα των εγγράφων που υποστηρίζουν κάθε συναλλαγή. Αυτό δεν σημαίνει ότι οποιαδήποτε παραβίαση σύμβασης καθίσταται αυτόματα έγκλημα — το ποινικό δίκαιο εξακολουθεί να προορίζεται για συμπεριφορά που ορίζεται ρητά ως τέτοια. Στέλνει όμως ένα σαφές μήνυμα στην αγορά: ο αυτοσχεδιασμός είναι ολοένα και πιο δαπανηρός και η πρόληψη αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη αξία.
Ένας νέος πυλώνας: Νομική Διακυβέρνηση Ακινήτων
Αυτή η στιγμή αποτελεί μια ευκαιρία για τον τομέα να αναπτύξει μια έννοια που, κατά τη γνώμη μου, θα αποκτήσει ολοένα και μεγαλύτερη σημασία: Νομική Διακυβέρνηση Ακινήτων — το σύνολο των αρχών, πολιτικών, ελέγχων και εποπτικών μηχανισμών που επιτρέπουν στους οργανισμούς να λειτουργούν με διαφάνεια, να διαχειρίζονται τους νομικούς και ποινικούς κινδύνους τους και να διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο.
Δεν πρόκειται μόνο για τη συμμόρφωση με τον νόμο. Πρόκειται για την οικοδόμηση οργανισμών που είναι καλύτερα προετοιμασμένοι για την πρόληψη συγκρούσεων πριν αυτές συμβούν. Μια εταιρεία ακινήτων δεν εμπνέει εμπιστοσύνη μόνο μέσω των έργων που προωθεί στην αγορά, αλλά και μέσω του τρόπου με τον οποίο καταγράφει τις διαδικασίες της, επιβλέπει τις ομάδες της και είναι υπόλογη για τις ευθύνες της.
Τα νόμιμα κεφαλαιακά κέρδη βρίσκουν έναν νέο σύμμαχο
Έχω αναπτύξει την έννοια της νομικής προστιθέμενης αξίας ως την πρόσθετη αξία που αποκτά μια επένδυση όταν υποστηρίζεται από νομική βεβαιότητα. Σήμερα, αυτή η προστιθέμενη αξία βρίσκει έναν νέο σύμμαχο στη Νομική Διακυβέρνηση Ακινήτων: μια εταιρεία που ενισχύει τους εσωτερικούς της ελέγχους και προωθεί μια κουλτούρα συμμόρφωσης όχι μόνο μειώνει τους κινδύνους — αλλά αυξάνει και την εμπιστοσύνη των επενδυτών, των αγοραστών και των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Και όταν αυξάνεται η εμπιστοσύνη, αυξάνεται και η αξία.
Οι ισχυρότερες αγορές ακινήτων στον κόσμο δεν είναι αυτές με τις περισσότερες δικαστικές διαμάχες. Είναι αυτές που έχουν οικοδομήσει μια γνήσια κουλτούρα πρόληψης. Ίσως είναι καιρός να ξεπεράσουμε τις νέες κυρώσεις στον Ποινικό Κώδικα και να αρχίσουμε να αναρωτιόμαστε πώς θέλουμε να λειτουργούν οι εταιρείες στην αγορά μας τα επόμενα είκοσι χρόνια.
Η νομική ασφάλεια θα παραμείνει το θεμέλιο όλων των επενδύσεων. Τα νόμιμα κεφαλαιακά κέρδη θα συνεχίσουν να ενισχύονται. Και το μέλλον του τομέα θα στηρίζεται επίσης σε έναν νέο πυλώνα: τη Νομική Διακυβέρνηση Ακινήτων. Το ερώτημα δεν είναι αν ο τομέας θα πρέπει να προσαρμοστεί σε αυτή τη νέα πραγματικότητα — είναι αν θα αρχίσει να το κάνει από την πρώτη κιόλας μέρα.
Εάν διευθύνετε μια εταιρεία ακινήτων, είναι οι εσωτερικοί σας έλεγχοι έτοιμοι για το νέο καθεστώς εταιρικής ποινικής ευθύνης;
Εάν είστε προγραμματιστής, μπορεί η τεκμηρίωσή σας να διατηρήσει ένα πιο απαιτητικό πρότυπο αυθεντικότητας και ιχνηλασιμότητας;
Εάν είστε πράκτορας ή μεσάζων, γνωρίζετε πώς να διακρίνετε μεταξύ παραβίασης σύμβασης και συμπεριφοράς που πλέον χαρακτηρίζεται ως έγκλημα;
Και αν παρέχετε νομικές συμβουλές στον τομέα, έχετε ήδη ενσωματώσει τη Νομική Διακυβέρνηση Ακινήτων στην πρόταση αξίας σας;
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
