Η οντότητα προτείνει μια σειρά προσαρμογών για τη βελτίωση της νομοθεσίας.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών και Εταιρειών (AEI) πιστεύει ότι η τρέχουσα έκδοση του σχεδίου Γενικού Νόμου για τις Εκμισθώσεις Ακινήτων και τις Εξώσεις, που εγκρίθηκε σε πρώτη ανάγνωση στη Βουλή των Αντιπροσώπων, απαιτεί αναθεώρησηπροκειμένου να διασφαλιστεί η επαρκής ισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών.
Ο σύνδεσμος, ο οποίος συγκεντρώνει περισσότερους από 1.500 μεσίτες ακινήτων και 59 εταιρείες από τους κύριους προορισμούς της χώρας, αναγνωρίζει ότι ο προτεινόμενος εκσυγχρονισμός του συστήματος ενοικίασης αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προόδου που παρέχει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στον τομέα των ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Σε ανακοίνωσή, ο σύνδεσμος επισημαίνει ότι η πρωτοβουλία περιλαμβάνει πολύ θετικά , όπως η ενοποίηση των κανονισμών, η ολοκληρωμένη ρύθμιση των συμβάσεων, η ευέλικτη τραπεζική καταβολή της εγγύησης, η ενσωμάτωση ασφαλιστηρίων συμβολαίων και οι πιο ισορροπημένες διαδικασίες έξωσης.
«Ωστόσο, εντοπίσαμε κρίσιμες πτυχές που απαιτούν αναθεώρηση πριν από την τελική έγκριση, ώστε να διασφαλιστεί η κατάλληλη ισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών ακινήτων», τονίζεται στο έγγραφο.
Το έγγραφο, υπογεγραμμένο από το διοικητικό συμβούλιο, περιγράφει πέντε πτυχές που πιστεύει ότι χρειάζονται βελτίωση στην πρόταση που εγκρίθηκε στις 25 Ιουνίου σε πρώτη ανάγνωση στη Βουλή των Αντιπροσώπων:
1-Δυσανάλογη ποινική ταξινόμηση
Η έκθεση αναφέρει ποινές φυλάκισης 3-5 ετών για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν εξαντλήσουν πλήρως τη νόμιμη διαδικασία έξωσης. Σύμφωνα με το AEI, ο αντίκτυπος που θα προκύψει θα επηρεάσει το θεμελιώδες δικαίωμα στην ιδιοκτησία και θα μπορούσε να αποθαρρύνει τις επίσημες επενδύσεις σε ακίνητα, σημειώνοντας ότι οι ποινικές κυρώσεις δεν θα πρέπει να εφαρμόζονται σε παραβιάσεις των αστικών διαδικασιών.
Υπό αυτή την έννοια, προτείνει να διατηρηθεί αυτή η πτυχή αποκλειστικά εντός της αστικής . «Οι βίαιες πράξεις ή οι σωματικές επιθέσεις καλύπτονται ήδη αυτόματα από το γενικό ποινικό δίκαιο και τον Ποινικό Κώδικα», υποστηρίζει.
2-Τροποποίηση του καθεστώτος συμβατικών εξόδων
Τονίζει ότι η αυτόματη ανάθεση των δικαστικών εξόδων στον ιδιοκτήτη αντιβαίνει στο άρθρο 1593 του Αστικού Κώδικα, επισημαίνοντας ότι θα άλλαζε την αρχή ότι το μέρος που έχει το κύριο συμφέρον στη συναλλαγή φέρει τα έξοδα. Στο πλαίσιο αυτό, προτείνει τον σεβασμό της παραδοσιακής πρακτικής όπου ο μισθωτής αναλαμβάνει αυτά τα δικαστικά έξοδα.
3- Κίνδυνος δημιουργίας προηγούμενου στις πωλήσεις ακινήτων και φοροδιαφυγής στον τομέα των υπηρεσιών ακινήτων
κανόναςόποιος προσλαμβάνει πληρώνει» θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα δυσμενές προηγούμενο στις πωλήσεις και να επηρεάσει αρνητικά το νομοσχέδιο για τη ρύθμιση των υπηρεσιών ακινήτων και των μεσιτών που βρίσκεται ενώπιον του Κογκρέσου», υποστηρίζει το AEI, υποστηρίζοντας ότι αυτό το μέτρο θα μπορούσε να ενθαρρύνει τους αγοραστές και τους ενοικιαστές να επικοινωνούν απευθείας με τους ιδιοκτήτες/κατασκευαστές για να αποφεύγουν την πληρωμή «προμηθειών», παρακάμπτοντας τον ρόλο του μεσίτη ή του συμβούλου ακινήτων.
Συνιστά καθορισμό του πεδίου εφαρμογής, ώστε να αποφεύγονται οι ευρείες ερμηνείες και να προστατεύεται η επαγγελματική μεσιτεία ακινήτων.
4-Παράλειψη σχετικά με τους τόκους καταθέσεων
Σύμφωνα με το έγγραφο της AEI, το νομοσχέδιο δεν περιλαμβάνει τους τόκους που παράγονται από την εγγύηση υπέρ των ενοικιαστών, κάτι που αποτελεί βήμα προς τα πίσω σε σύγκριση με τον Νόμο 4314 που αναγνώρισε αυτά τα δικαιώματα, επομένως η οντότητα πιστεύει ότι θα πρέπει να συμπεριληφθεί αυτή η ρητή διάταξη σχετικά με τους τόκους επί της εγγύησης.
5-Εννοιολογική σύγχυση: προκαταβολή έναντι προκαταβολής
Σύμφωνα με το AEI, το νομοσχέδιο δεν κάνει σαφή διάκριση μεταξύ εγγύησης και προκαταβολής του πρώτου ενοικίου, γεγονός που «εμποδίζει» το τυπικό σχήμα «2+1» (δύο μηνιαίες καταθέσεις + μία προπληρωμή) και ως εκ τούτου ζητά διευκρίνιση ότι το όριο των δύο μηνιαίων πληρωμών δεν περιλαμβάνει τον πρώτο μήνα ενοικίου.
Ο οργανισμός δηλώνει ότι υποστηρίζει τον εκσυγχρονισμό του συστήματος ενοικίασης, αλλά θεωρεί απαραίτητο να γίνουν οι ενδεικνυόμενες προσαρμογές για να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου που απαιτείται από τον τομέα, να αποφευχθούν οι αρνητικές επιπτώσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα, να διατηρηθεί η ισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών και να διατηρηθούν οι επαγγελματικές πρακτικές της αγοράς που λειτουργούν.
«Είναι απαραίτητο να διορθωθούν αυτές οι πτυχές πριν από την τελική έγκριση, προκειμένου να επιτευχθεί ένας νόμος που συμβάλλει πραγματικά στη βιώσιμη ανάπτυξη του τομέα ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, ωφελώντας τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές», καταλήγει η δήλωση.
