ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Παρόλο που το Συνταγματικό Δικαστήριο άνοιξε το δρόμο για τους ιδιοκτήτες σπιτιών να εκδιώξουν τους κακούς ενοικιαστές, το κύριο εμπόδιο που προκαλεί αυτή την κατάσταση είναι η απαρχαίωση του νόμου που διέπει τη μίσθωση στη Δομινικανή Δημοκρατία.
«Πιστεύω ότι η χώρα θα πρέπει να επικαιροποιήσει τους νόμους περί ενοικίασης με νέα νομοθεσία που να αντικατοπτρίζει την εποχή. Είναι υγιές να επιδιώκουμε μια ισορροπία στην προστασία και των δύο μερών, του ενοικιαστή και του επενδυτή ακινήτων», δηλώνει ο Regis Jiménez.
Ο έμπειρος μεσίτης ισχυρίζεται ότι οι περισσότερες από τις ενοικιάσεις που έχει χειριστεί ως κτηματομεσίτης από το 2002 έχουν ολοκληρωθεί με επιτυχία. «Στα 19 χρόνια που εργάζομαι στον χώρο των ακινήτων, έχω ακούσει πολύ λίγες ιστορίες αρνητικών εμπειριών με ενοικιαστές όπου ο ιδιοκτήτης αναγκάστηκε να καταφύγει σε νομικές ενέργειες».
Ο Jiménez προσθέτει ότι σε όλες τις περιπτώσεις ενοικίασης όπου ακολουθήθηκε η δέουσα διαδικασία, συμπεριλαμβανομένου του διεξοδικού ελέγχου, της υπογραφής με έναν καλό εγγυητή και της σύνταξης μιας δίκαιης σύμβασης που έγινε κατανοητή και ερμηνεύτηκε και από τα δύο μέρη, επιτεύχθηκε πάντα μια επιτυχημένη συμφωνία ενοικίασης.
Ο Glauco González, της Premium Real Estate, πιστεύει ότι οι περιπτώσεις όπου οι ενοικιαστές αρνούνται να εγκαταλείψουν τα ακίνητα οφείλονται στο γεγονός ότι ο νόμος προστατεύει τον ενοικιαστή και όχι τον ιδιοκτήτη, αν και προσθέτει ότι πολλοί δεν θέλουν να μετακομίσουν σε νέα διαμερίσματα επειδή αυτό αντιπροσωπεύει αύξηση των εξόδων τους.
Κατά τη γνώμη του, δεν πρόκειται για τον έλεγχο που κάνει ο μεσίτης, αλλά για το ποιος διαχειρίζεται το ακίνητο και οι ιδιοκτήτες διασφαλίζουν ότι όποιος καλέσουν για να διαχειριστεί το σπίτι τους μπορεί να τους προσφέρει εγγυήσεις για το ακίνητό τους.
Στην περίπτωσή του, λέει ο επικεφαλής της Premium, έχει βιώσει διαδικασίες στις οποίες ο ενοικιαστής αρνήθηκε να εγκαταλείψει το ακίνητο, μια κατάσταση την οποία έχει επιλύσει μέσω της συμφιλίωσης των μερών.
Δύο ειδικοί στο δίκαιο των μισθώσεων μιλούν
Η Maridalia Rodríguez Padilla και η Denisse Härtling είναι δύο δικηγόροι που είναι ειδικοί στο θέμα και κατανοούν ότι το κύριο πρόβλημα σχετικά με τα ενοίκια και τις ανάγκες στέγασης είναι η διασπορά των κανονισμών που τα διέπουν και το πόσο ξεπερασμένοι είναι για να καλύψουν τις ανάγκες της σημερινής κοινωνίας.
«Ένα σαφές παράδειγμα μπορεί να φανεί στη διαδικασία ενοικίασης ακινήτων, που προβλέπεται στον νόμο αριθ. 43-14, ο οποίος ρυθμίζει την παροχή και την εφαρμογή των αξιών στις μισθώσεις, ένας κανόνας που χρονολογείται από τις 20 Οκτωβρίου 1945 και η πιο πρόσφατη τροποποίησή του έγινε πριν από 32 χρόνια, στις 5 Φεβρουαρίου 1988.».
Στην έρευνα με τίτλο «Νόμος περί Ενοικιάσεων και Εξώσεων: νομικές προτάσεις για ένα ισορροπημένο απόθεμα κατοικιών», υποστηρίζουν ότι οι κανονισμοί για θέματα που αφορούν τη μίσθωση είναι ξεπερασμένοι και οι επακόλουθες τροποποιήσεις τους δεν εναρμονίζονται με το υπάρχον πρόβλημα στέγασης στη χώρα.
«Δεδομένου αυτού του σεναρίου, θέλουμε να εκμεταλλευτούμε αυτήν την ευκαιρία για να επισημάνουμε τις πιθανές συνεισφορές που μπορούν να προέλθουν από μια καλά προστατευμένη αγορά ενοικίασης, ειδικά δεδομένης της δυνατότητάς της να εξισορροπήσει το απόθεμα κατοικιών μας», επισημαίνουν οι ειδικοί.
Τονίζουν ως κύριο σημείο την ανάγκη βελτίωσης των διαδικασιών που διέπουν τη λειτουργία των ενοικιάσεων, από νομικής άποψης, καθώς κατανοούν ότι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές πρέπει να προστατεύονται και να παρέχονται αποτελεσματικές λύσεις στις αντιπαραθέσεις που προκύπτουν σε αυτές τις συμβατικές σχέσεις.
«Η χώρα μας πρέπει να επικαιροποιήσει τους κανόνες που διέπουν τις διαπραγματεύσεις ενοικίασης ακινήτων, επειδή επί του παρόντος αυτές διέπονται από τις ανάγκες και τις συνθήκες μιας παλιάς κοινωνίας», έγραψε ο Rodríguez Padilla σε άρθρο που δημοσιεύτηκε το 2019 στον ιστότοπο Acento.
Σχετικά με τον Νόμο περί Μίσθωσης
Από τις αρχές του 2018, το Εθνικό Κογκρέσο μελετά την ανάγκη μεταρρύθμισης του νόμου που ρυθμίζει την αγορά ενοικίασης ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία. Η πρόταση που εξέτασε η Μόνιμη Επιτροπή Δικαιοσύνης είναι ο λεγόμενος «Γενικός Νόμος για τις Ενοικιάσεις Ακινήτων και τις Εξώσεις», που υπέβαλαν οι Βουλευτές Henry Merán και Demostenes Martínez, ο οποίος εγκρίθηκε σε δεύτερη ανάγνωση από τη Βουλή των Αντιπροσώπων.
Ένα έργο που, σύμφωνα με τον Rodríguez Padilla, έχει δεχθεί αμέτρητες επικρίσεις από τις διάφορες ομάδες που απαρτίζουν τον τομέα των ακινήτων και ιδιαίτερα από επενδυτές στην αγορά ενοικίασης ακινήτων.
