Μια συζήτηση με τον Greg Smithies του Fifth Wall σχετικά με τα βασικά συμπεράσματα της COP26 για τον κλάδο
Λήψη από το TheRealDeal
Στον τομέα των ακινήτων, το πράσινο δεν είναι το νέο μαύρο - όχι ακόμα. Αλλά αν οι κεφαλαιαγορές συνεχίσουν να απαιτούν μεγαλύτερη βιωσιμότητα και να αυξάνουν την πίεση στα χαρτοφυλάκια υψηλών εκπομπών άνθρακα, σύντομα μπορεί να είναι αδύνατο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να παραμείνουν κερδοφόροι χωρίς να υιοθετήσουν οικολογικές τάσεις.
Τον περασμένο μήνα, πολλοί από τους παράγοντες που προωθούν και τους κινητοποιητές της παγκόσμιας οικονομίας συναντήθηκαν με αρχηγούς κρατών και νομοθέτες στη διάσκεψη των Ηνωμένων Εθνών για την κλιματική αλλαγή, γνωστή ως COP26. Δόθηκαν υποσχέσεις, έγιναν ομιλίες και εκδόθηκαν επείγουσες δηλώσεις σχετικά με την ανάγκη αντιμετώπισης της κλιματικής κρίσης. Αλλά προέκυψε κάτι ουσιαστικό στο οποίο μπορεί να δράσει ο κλάδος των ακινήτων, ένας σημαντικός παράγοντας που συμβάλλει στην κλιματική αλλαγή;
«Σε κάτι τέτοιο, θα υπάρχει μια ορισμένη ρητορική», δήλωσε ο Γκρεγκ Σμίθις, ο οποίος είναι συν-επικεφαλής της ομάδας κλιματικής τεχνολογίας στην εταιρεία επιχειρηματικών κεφαλαίων Fifth Wall, η οποία επικεντρώνεται στα ακίνητα, και βρισκόταν στη Γλασκώβη για το συνέδριο. «Ωστόσο, υπήρξαν σημαντικά, ταχύτατα πράγματα που πρέπει να συμβούν, τα οποία συζητήθηκαν και είναι πιο σχετικά με τον κλάδο μας».
Η Fifth Wall ανακοίνωσε δεσμεύσεις άνω των 300 εκατομμυρίων δολαρίων στο ταμείο κλιματικής τεχνολογίας από φορείς του κλάδου, όπως οι Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties και Ivanhoe Cambridge, καθώς και το συνταξιοδοτικό ταμείο της Νέας Ζηλανδίας. Επιδιώκει να διαθέσει αυτά τα χρήματα σε εταιρείες που αναπτύσσουν και κλιμακώνουν τεχνολογίες που μπορούν να απαλλάξουν τη βιομηχανία από τις εκπομπές άνθρακα.
Συναντήθηκα με τον Smithies για να καταλάβω τι προέκυψε από την COP26 που θα μπορούσε να φέρει τα πάνω κάτω στον τομέα των ακινήτων, και ποια θετικά βρήκε σε ένα συνέδριο που δυσφημίστηκε ως «μόνο λόγια, καμία δράση».
Είχε ο τομέας των ακινήτων πραγματική θέση στο τραπέζι αυτή τη φορά; Έστειλε στελέχη με την εξουσία να υπογράφουν επιταγές και την ικανότητα να επηρεάζουν τη λήψη αποφάσεων;.
Παραδοσιακά, αυτά τα συνέδρια δεν είχαν μεγάλη εκπροσώπηση από τον κλάδο. Αλλά από όλα τα άτομα με τα οποία μίλησα, περίπου τα μισά προέρχονταν από τον κλάδο και οι τίτλοι τους κυμαίνονταν από επίπεδο VP και άνω, έως επίπεδο C. Έτσι, συνολικά, η προβολή και η παρουσία του κλάδου εδώ ήταν πολύ μεγαλύτερη από ό,τι είχαμε δει τα προηγούμενα χρόνια.
¿Πόσο ουσιαστικές ήταν οι συζητήσεις; Ήταν περισσότερο του τύπου «η κλιματική αλλαγή αποτελεί υπαρξιακή απειλή» ή πιο εφαρμόσιμες, όπως «Ας οργανώσουμε μερικές συναντήσεις, ας μιλήσουμε με μερικές εταιρείες;»«
Τα ψυκτικά μέσα σε παλαιότερα συστήματα HVAC και κλιματισμού είναι 10.000 φορές χειρότερα για την υπερθέρμανση του πλανήτη από το CO2. Πριν από την COP26, είδαμε πολλούς νέους παγκόσμιους κανονισμούς για τα ψυκτικά μέσα. Έχουμε επίσης δει κανονισμούς για το μεθάνιο, το οποίο είναι πέντε έως έξι φορές χειρότερο για την υπερθέρμανση του πλανήτη από το CO2. Τα κτίριά μας χρησιμοποιούν πολύ φυσικό αέριο για θέρμανση, επομένως αυτό είναι πολύ σημαντικό για εμάς.
«Τα κτίρια αξίζουν λιγότερο αν είναι κάτω από το νερό ή αν έχουν πάρει φωτιά.».
Εξίσου σημαντικό είναι το κόστος του κεφαλαίου. Όταν σκεφτόμαστε πώς όλα τα χρήματα ρέουν στον κλάδο των ακινήτων, ρέουν από τα κρατικά επενδυτικά ταμεία, από τα συνταξιοδοτικά ταμεία, στα funds of funds και στη συνέχεια στις κεφαλαιαγορές και στα REITs. Αλλά οι ουρές που κουνούν τον σκύλο είναι αυτά τα τεράστια παγκόσμια συνταξιοδοτικά και κρατικά επενδυτικά ταμεία. Και αυτό που είδαμε να βγαίνει από την COP25 είναι ο αριθμός αυτών των οργανισμών που αναλαμβάνουν ESG , αναλαμβάνοντας δεσμεύσεις μηδενικών εκπομπών άνθρακα, να αυξάνεται εκρηκτικά . Τελικά, θα δούμε μια επιτάχυνση της τάσης ότι εάν έχετε καθαρά, πράσινα κτίρια, το κόστος κεφαλαίου σας θα πρέπει να μειωθεί.
Το 2020, ο Λάρι Φινκέριξε μια βόμβα λέγοντας ότι η εταιρεία του θα αποφεύγει τις επενδύσεις σε εταιρείες που « παρουσιάζουν υψηλό κίνδυνο βιωσιμότητας ». Ποια είναι η τελευταία εκδοχή αυτού;
Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι περίπου το 40% των συνολικών υπό διαχείριση παγκόσμιων περιουσιακών στοιχείων επενδύονται πλέον στο πλαίσιο κάποιου είδους εντολής ESG. Ουσιαστικά, ένα στα τρία δολάρια πηγαίνει σε καθαρά και πράσινα έργα. Αυτό αφορά μόνο την πλευρά του κόστους κεφαλαίου.
Ταυτόχρονα, από άποψη ανθεκτικότητας, τα κτίρια αξίζουν λιγότερο αν είναι κάτω από το νερό ή αν έχουν πιάσει φωτιά. Υπάρχουν κτίρια αξίας 326 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, που σημαίνει ότι συνήθως αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα κινδύνου για τον ασφαλιστικό κλάδο. Ο ασφαλιστικός κλάδος αναδιατυπώνει πλέον όλα τα υποκείμενα αναλογιστικά μοντέλα του για να λαμβάνει υπόψη τον κλιματικό κίνδυνο.
Και αυτό είναι ένα ακόμη βασικό μάθημα από την COP: είναι πολύ δύσκολο να βγάλει κανείς χρήματα από ένα κτίριο εάν δεν μπορεί να ασφαλιστεί και επομένως δεν μπορεί να μισθωθεί. Έτσι, οι εκτιμήσεις της COP δείχνουν ότι τα επόμενα 20 χρόνια, κτίρια αξίας περίπου 14 τρισεκατομμυρίων δολαρίων παγκοσμίως θα καταστούν μη ασφαλίσιμα.
Μια άλλη σημαντική συζήτηση φαίνεται να έχει περιστραφεί γύρω από ένα παγκόσμιο πλαίσιο για το εμπόριο άνθρακα.
Τελικά, αυτό θα έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στον κλάδο μας. Η διαπραγμάτευση αντισταθμίσεων άνθρακα και πιστώσεων άνθρακα ήταν πολύ απομονωμένη από ορισμένες αγορές: υπάρχει μια αγορά στην Καλιφόρνια και η Νέα Υόρκη εξετάζει το ενδεχόμενο να δημιουργήσει μια. Η Ευρώπη έχει τη δική της αγορά. Στις κεφαλαιαγορές, είναι πολύ δύσκολο να έχεις συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης σε οτιδήποτε εάν έχεις πολλαπλές ανόμοιες αγορές.
Αυτό που συνέβη ακριβώς στο τέλος της COP26 ήταν ότι οι 190 χώρες συμφώνησαν σε ένα βασικό πλαίσιο που θα μας επιτρέψει να ξεκινήσουμε την τυποποίηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων, ώστε να μπορέσουμε να έχουμε μια παγκόσμια αγορά άνθρακα. Ακριβώς όπως η διαπραγμάτευση μετοχών, ξέρετε, μεταξύ του Χρηματιστηρίου του Λονδίνου και του Χρηματιστηρίου της Νέας Υόρκης.
