ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.-Η Majorie Hasbun, ειδικός στη διαχείριση βραχυπρόθεσμων ενοικιαζόμενων ακινήτων, πιστεύει ότι αυτή η αγορά στη Δομινικανή Δημοκρατία έχει «κανιβαλιστεί» από άτομα που εισέρχονται στον τομέα, ακόμη και ορίζοντας τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και που βλάπτουν την επιχείρηση.
«Κάτι έχει συμβεί, και αυτό είναι το ζήτημα του κανιβαλισμού της αγοράς. Υπάρχουν άνθρωποι που, απλώς νοικιάζοντας, έχουν βλάψει την αγορά υποτιμώντας την, ορίζοντας παράλογες τιμές για το είδος του ακινήτου που έχουν και την περιοχή στην οποία βρίσκονται», απαντά σε συνέντευξή του στο El Inmobiliario, σχετικά με τα παράπονα που δημοσιεύονται σε αυτήν την πύλη για τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι οικογένειες με άτομα που νοικιάζουν μέσω Airbnb.
Σημειώνει ότι οι επισκέπτες προφανώς πηγαίνουν εκεί που υπάρχουν οικονομικά πλεονεκτήματα και ότι ίσως η πελατεία που προσελκύεται δεν είναι η ιδανική. Ή ότι ίσως δεν γίνεται η απαραίτητη διαδικασία ελέγχου για να διαπιστωθεί εάν ένας επισκέπτης είναι κατάλληλος. «Δεν λαμβάνουν όλοι τις απαραίτητες προφυλάξεις επειδή, ως οικοδεσπότης, μπορείτε να δείτε αν ένας επισκέπτης, για παράδειγμα, έχει προηγούμενες κριτικές, αν ακολούθησε τους κανόνες, αν υπάρχουν αναφορές στις κριτικές ότι δεν συμπεριφέρθηκε σωστά ή αν συμμετείχε σε απαγορευμένες δραστηριότητες. Αυτό θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τον οικοδεσπότη και τον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζεται τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στο ακίνητό του», δήλωσε ο Hasbun.
Η ειδικός κατέχει πτυχίο στη Διοίκηση Ξενοδοχείων με εξειδίκευση στο Μάρκετινγκ από το Παπικό Καθολικό Πανεπιστήμιο Madre y Maestra, από το οποίο αποφοίτησε το 2017. Έκτοτε, όπως λέει, ασχολείται με τον τουριστικό τομέα. Η εταιρεία της, Behosted, διαχειρίζεται ακίνητα για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.
Όσον αφορά το ζήτημα των μικτών βραχυχρόνιων μισθώσεων όπου υπάρχουν άνθρωποι που διαμένουν στα κτίρια, πιστεύει ότι είναι θέμα της διοίκησης των πολυκατοικιών και των κατασκευαστικών εταιρειών και ότι οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να το επανεξετάσουν κατά την αγορά ενός ακινήτου.
«Καταλαβαίνω ότι αυτές οι περιπτώσεις συμβαίνουν κυρίως σε παλαιότερες κατοικημένες περιοχές που δεν είχαν αυτούς τους κανονισμούς, επειδή η αγορά δεν ήταν τόσο ανεπτυγμένη όσο είναι τώρα, βιώνοντας συνεχή ανάπτυξη. Έτσι, τώρα υπάρχει αυτό το είδος σοκ και καταλαβαίνω ότι λαμβάνονται μέτρα με βάση την προέλευση αυτού», τόνισε.
Υποστηρίζει ότι υπάρχουν ακίνητα που δεν επιτρέπουν στους νέους ιδιοκτήτες να τα νοικιάσουν μέσω Airbnb.
Ο κανονισμός
Ο Χάσμπουν πιστεύει ότι η ρύθμιση του βραχυπρόθεσμου εισοδήματος στη Δομινικανή Δημοκρατία είναι πολύ κοντά και ότι «αυτό συζητείται εδώ και αρκετό καιρό, νομίζω μάλιστα ότι στις αρχές του έτους υπήρχαν ειδήσεις ότι ναι, είναι ήδη γεγονός ότι οι φόροι επί του βραχυπρόθεσμου εισοδήματος θα αυξηθούν λόγω του ζητήματος του αθέμιτου ανταγωνισμού».
Πιστεύει ότι το μέτρο θα επηρεάσει την αγορά επειδή σίγουρα θα αλλάξει την τελική τιμή για τους επισκέπτες, καθώς πρόκειται για μια επιπλέον χρέωση. «Θα έπρεπε να επανεξετάσουμε το ζήτημα της ίσως μικρής μείωσης της τιμής ενοικίασης ή απλώς να προσαρμοστούμε, όπως όλα τα άλλα, επειδή σε άλλες χώρες, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις φορολογούνται εδώ και πολύ καιρό, πρακτικά από την αρχή».
Εποχιακή επιχείρηση
Μια συμβουλή που δίνει ο Hasbun στους πιθανούς επενδυτές είναι να έχουν κατά νου ότι πρόκειται για μια αγορά που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις εποχές. «Είναι πολύ εποχιακή. Δεν μπορείς να εγγυηθείς ένα μηνιαίο εισόδημα. Είναι εξαιρετικά μεταβλητή. Υπάρχουν περίοδοι υψηλής και χαμηλής ζήτησης, και για να λειτουργήσεις αποτελεσματικά και να είσαι επιτυχημένος σε αυτήν την επιχείρηση, πρέπει να προσαρμόζεσαι στις απαιτήσεις και τις εποχές. Αυτό γίνεται μελετώντας συνεχώς την αγορά, παρατηρώντας πώς κυμαίνονται οι τιμές και τα επίπεδα πληρότητας, καθώς και πώς διαμορφώνεται η ζήτηση. Στη συνέχεια, προσαρμόζεσαι σε αυτό για να διατηρήσεις την πληρότητα και να είσαι επιτυχημένος», επισημαίνει.
Ξεχωρίζει ως αξία το γεγονός ότι στο τέλος της διαμονής ο πελάτης έχει την ευκαιρία να αξιολογήσει την εμπειρία του από τη διαδικασία άφιξης, τον καθαρισμό και όλα τα σημαντικά στοιχεία που λαμβάνουν υπόψη οι άνθρωποι κατά την κράτηση ενός ακινήτου.
«Γι' αυτό είναι τόσο σημαντικό να λειτουργούμε αποτελεσματικά, επειδή οι κριτικές μας επηρεάζουν τόσο θετικά όσο και αρνητικά ανάλογα με το σχόλιο. Ομοίως, εμείς ως οικοδεσπότες μπορούμε να αξιολογήσουμε τους επισκέπτες επειδή, όπως υπάρχουν καλοί που ακολουθούν τους κανόνες, υπάρχουν και άλλοι που δεν τους ακολουθούν, και έχουμε τη δυνατότητα να το αξιολογήσουμε αυτό. Αυτό είναι σημαντικό για άλλους οικοδεσπότες όταν ένας από τους ανεπιθύμητους επισκέπτες τους ζητά να κάνει κράτηση σε ένα από τα καταλύματά τους, ώστε να μπορούν να δουν την κριτική που έχουμε γράψει και να αποφασίσουν αν θα δεχτούν αυτό το είδος επισκέπτη ή όχι.».
Η Hasbun συνιστά σε όποιον σκέφτεται να επενδύσει να ερευνήσει προσεκτικά την περιοχή και να παρατηρήσει πώς συμπεριφέρεται η ζήτηση. «Είμαι πολύ ειλικρινής και πάντα λέω στους ανθρώπους: κοιτάξτε, αν σκέφτεστε να πάρετε ένα δάνειο ενός εκατομμυρίου δολαρίων για να αγοράσετε και να επιπλώσετε ένα ακίνητο, ώστε να μπορείτε να αποπληρώσετε το δάνειο και να έχετε επιπλέον χρήματα κάθε μήνα, λοιπόν, αν αυτή είναι μια θυσία που πρόκειται να κάνετε, μην το κάνετε, γιατί είναι πολύ απρόβλεπτο. Είναι αλήθεια ότι θα υπάρξουν μήνες που θα μπορείτε να επιτύχετε αυτόν τον στόχο, αλλά θα υπάρξουν και άλλοι που μπορεί να μην το κάνετε, επειδή δεν είναι όλες οι εποχές υψηλές. Είναι πολύ απρόβλεπτο», τονίζει.
