Τουλάχιστον 56 άρθρα του έργου παρουσιάζουν νομικές συγκρούσεις.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Στις 15 Οκτωβρίου 2025, η Βουλή των Αντιπροσώπων απέδωσε τον κωδικό CD-296-2025 στον φάκελο που περιέχει την πρόταση του Βουλευτή Tobías Crespo, η οποία προτείνει τη δημιουργία της Εποπτείας των Συγκροτημάτων της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Όπως περιγράφεται στο έργο, ο νέος φορέας θα είναι υπεύθυνος για την επίβλεψη της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους, τη συντήρηση των υποδομών, την εσωτερική διακυβέρνηση, τη διαχείριση συγκρούσεων, τη λειτουργία των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων τις διαδικασίες νομιμοποίησης για τα έργα στέγασης που κατασκευάζονται από το Κράτος.
Μεταξύ των λειτουργιών αυτής της εποπτικής αρχής είναι η δημιουργία αρκετών εθνικών μητρώων, όπως αυτά για τις πολυκατοικίες, τις ενοικιαζόμενες πολυκατοικίες, τα κρατικά κτίρια και τους φορείς του τομέα των ακινήτων, και θα έχει την εξουσία να εκδίδει κανονισμούς , να εποπτεύει κατασκευαστικές εταιρείες και κατασκευαστές, να επιβάλλει διοικητικές κυρώσεις και να μεσολαβεί σε διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών και συμβουλίων πολυκατοικιών.
Ο υποστηρικτής έχει υποστηρίξει ότι η αστική ανάπτυξη της χώρας και ο πολλαπλασιασμός των κάθετων κτιρίων κατοικιών απαιτούν μια εξειδικευμένη αρχή ικανή να εγγυηθεί τη συντήρηση, τη συνύπαρξη και τη διαφάνεια στη διοίκηση αυτών των κοινοτήτων.
Το έγγραφο περιέχει 10 κεφάλαια και 63 άρθρα, τα οποία ορίζουν ότι η νέα οντότητα θα έχει αυτονομία και θα είναι υπεύθυνη για τη ρύθμιση, την εποπτεία και την υποστήριξη της διαχείρισης των πολυκατοικιών σε όλες τις μορφές τους, εγγυώμενη την αρμονική συνύπαρξη, την ορθή διοίκηση, τη διαφάνεια και τον σεβασμό του ισχύοντος νομικού πλαισίου.
Η παρούσα έκθεση βασίζεται σε μια μικτή (ποσοτική και ποιοτική) ανάλυση του νομοσχεδίου, η οποία περιελάμβανε την καταμέτρηση του συνολικού αριθμού των άρθρων, τον εντοπισμό αντικρουόμενων άρθρων και την ταξινόμηση των τύπων επικαλύψεων με υφιστάμενους θεσμούς και νόμους.
Το αποτέλεσμα είναι ότι τουλάχιστον 56 άρθρα του σχεδίου παρουσιάζουν νομικές, θεσμικές ή συνταγματικές συγκρούσεις , που αντιπροσωπεύουν το 88,8% του συνόλου. Αυτά τα 56 άρθρα συγκρούονται με τις εξουσίες, τις αρμοδιότητες ή τους κανονισμούς τουλάχιστον 12 υφιστάμενων θεσμών και νόμων, συμπεριλαμβανομένου
του Συντάγματος της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Δικαστικό Σώμα
Γενικός περί Προστασίας Καταναλωτών (Νόμος 358-05)
Δήμοι (Νόμος 176-07)
Δικαιοδοσία Ακινήτων (Νόμος 108-05)
Νόμος 5038-58 περί Συγκροτημάτων
Υπουργείο Στέγασης, Οικοτόπων και Κτιρίων (MIVHED)
Υπουργείο Τουρισμού
Υπουργείο Δημόσιας Υγείας
DGII
CODIA
Pro Consumer
Οι τύποι συγκρούσεων που προσδιορίζονται στο έγγραφο περιλαμβάνουν: 1) επικάλυψη εξουσιών· 2) κανονιστική επικάλυψη· 3) παραβίαση δημοτικών εξουσιών· 4) παραβίαση της αρχής της νομιμότητας· 5) παρέμβαση στην αυτονομία της συνέλευσης της πολυκατοικίας· 6) αντιφάσεις με τον Νόμο 108-05· 7) σφετερισμό δικαιοδοτικών λειτουργιών· και 8) κινδύνους αντισυνταγματικότητας σε θέματα ιδιωτικής περιουσίας.
Οι φωνές προειδοποίησης
Το προκαταρκτικό έργο έρχεται σε μια εποχή που η ζωή σε πολυκατοικίες και οικιστικά συγκροτήματα αντιμετωπίζει εντάσεις λόγω συγκρούσεων που προκύπτουν από θόρυβο, κατοικίδια ζώα και ζητήματα στάθμευσης. Συζητούνται επίσης οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, η εσωτερική διακυβέρνηση και οι συγκρούσεις μεταξύ κατασκευαστών και κατοίκων. Είναι μια εποχή που η κάθετη διαβίωση αποτελεί επίκεντρο της συζήτησης, δεδομένης της εκθετικής αύξησης των οικιστικών πύργων έναντι των πλατφορμών βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.
Στο σεμινάριο με τίτλο «Ενεργός Πολιτότητα: Από τον Στοχασμό στη Δράση στην Κάθετη Ζωή», που πραγματοποιήθηκε στο Σάντο Ντομίνγκο και το οποίο αναφέρθηκε από την Diario Libre στο ρεπορτάζ της στις 29 Νοεμβρίου 2025, συζητήθηκαν ορισμένα από αυτά τα ζητήματα και τέθηκε η επείγουσα ανάγκη εκσυγχρονισμού του Νόμου 5038-58.
Σε αυτή τη συνάντηση, ειδικοί στον τομέα συμφώνησαν ότι η χώρα χρειάζεται μια ολοκληρωμένη ενημέρωση των κανονισμών, αλλά προειδοποίησαν ότι η λύση δεν μπορεί να είναι η δημιουργία ενός «υπερθεσμού» που επικαλύπτει τις υπάρχουσες λειτουργίες.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι ειδικοί προειδοποίησαν για τις συγκρούσεις και τα προβλήματα που θα μπορούσε να δημιουργήσει το έργο.
Ο αρχιτέκτονας JoséAntonio Constanzo, γενικός συντονιστής της Σχολής Αρχιτεκτονικής στο Πανεπιστήμιο Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), συμμετείχε στη δραστηριότητα στην οποία υποστηρίχθηκε ότι ο νόμος περί συγκυριαρχιών παρέμεινε αγκυροβολημένος στα πενταόροφα κτίρια, αλλά η αντικατάστασή του με έναν οργανισμό που επαναλαμβάνει αυτό που ήδη κάνουν οι δήμοι, το MIVHED, η Δικαιοδοσία Ακινήτων και ο Pro Consumidor, αντί να το βελτιώσει, θα μπορούσε να επιδεινώσει το πρόβλημα.
Ο πολεοδόμος Βίκτορ Φελίζ, διευθυντής της πλατφόρμας Παγκόσμιου Δήμου, η οποία διοργάνωσε το σεμινάριο, πιστεύει ότι ο πυρήνας του προβλήματος έγκειται στη διακυβέρνηση: «Η συμβίωση σε κτίρια δεν λύνεται με τη συγκέντρωση της εξουσίας σε μια εποπτική αρχή. Λύνεται με την ενίσχυση των δήμων και την παροχή σαφών εργαλείων στους κατοίκους».
Σε πρόσφατη συνέντευξή του στην El Inmobiliario, ο δικηγόρος Israel López, ειδικός στο δίκαιο ακινήτων, προειδοποίησε για τους συνταγματικούς κινδύνους που προκύπτουν από μια επιθεώρηση:
Η ρύθμιση των εσωτερικών υποθέσεων μιας πολυκατοικίας μέσω ενός διοικητικού οργάνου είναι ένα λεπτό ζήτημα. Τα δικαιώματα ιδιωτικής ιδιοκτησίας μπορούν να περιοριστούν μόνο από το νόμο, όχι από διοικητικές αποφάσεις.
Τι πρότειναν
Το Diario Libre ανέφερε ότι το σεμινάριο ολοκληρώθηκε με αρκετές βασικές προτάσεις για τον εκσυγχρονισμό της ζωής στις πολυκατοικίες, η πρώτη από τις οποίες ήταν η ανάγκη για έναν σύγχρονο, ολοκληρωμένο και τεχνικά δομημένο Νόμο περί Πολυκατοικιών, ο οποίος θα ενημερώνει τους ισχύοντες κανονισμούς χωρίς να δημιουργεί μια υπερ-οντότητα με διπλές λειτουργίες.
Αντιθέτως, συμφώνησαν να ενισχύσουν τον ρόλο των τοπικών συμβουλίων σε θέματα συνύπαρξης, θορύβου, κατοικίδιων ζώων και τοπικής ρύθμισης, λαμβάνοντας υπόψη ότι η κοινοτική ζωή είναι ουσιαστικά δημοτική ευθύνη.
Μια άλλη σύσταση ήταν η επαγγελματικοποίηση της διαχείρισης των πολυκατοικιών μέσω πιστοποιήσεων και ειδικών τομεακών προτύπων, αντί της συγκέντρωσης αυτών των λειτουργιών σε μια εποπτική αρχή. Ομοίως, προτάθηκε η καθιέρωση μηχανισμών διαφάνειας στη διαχείριση, με σεβασμό πάντα στην αυτονομία των συνελεύσεων των ιδιοκτητών. Ζήτησαν επίσης τη βελτίωση του συντονισμού μεταξύ του Υπουργείου Στέγασης Στέγασης (MIVHED), της Δικαιοδοσίας Ακινήτων και της Υπηρεσίας Προστασίας Καταναλωτών (Pro Consumidor), προκειμένου να αντιμετωπιστούν τα υπάρχοντα κενά, επιμένοντας ότι δεν θα πρέπει να δημιουργηθούν πρόσθετοι φορείς που θα μπορούσαν να επικαλύπτουν τις αρμοδιότητές τους.
Αυτό αποκάλυψε η διαρθρωτική ανάλυση
Μια ενδελεχής αναθεώρηση του νομοσχεδίου επέτρεψε El Inmobiliario να εντοπίσει πέντε κύριους τομείς σύγκρουσης:
1. Καταπάτηση των δημοτικών εξουσιών (Νόμος 176-07). Οι δήμοι θα υπάγονταν σε μια κεντρική εποπτική αρχή, γεγονός που αντιβαίνει στην αυτονομία των δήμων που κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα. Αυτό επηρεάζει περισσότερα από 20 άρθρα που σχετίζονται με τον θόρυβο, τη δημόσια τάξη, την υγιεινή, τον έλεγχο των ζώων, τις άδειες δραστηριοτήτων, τις επιθεωρήσεις και τις κυρώσεις.
2. Επικάλυψη της δικαιοδοσίας ακινήτων (Νόμος 108-05). Τουλάχιστον 12 άρθρα καταπατούν λειτουργίες όπως η καταχώριση συγκροτημάτων κατοικιών, οι πιστοποιήσεις, η νομιμοποίηση τίτλων, η νομιμοποίηση κρατικών έργων και η επικύρωση εγγράφων.
3. Επικάλυψη με MIVHED, CODIA και Pro Consumidor. Περισσότερα από 15 άρθρα δημιουργούν επικαλύψεις σε τεχνικές επιθεωρήσεις, άδειες, πρότυπα κατασκευής, προπωλήσεις και ευθύνη του κατασκευαστή.
4. Παρέμβαση στην αυτονομία της συνέλευσης. Περισσότερα από 10 άρθρα θα επέτρεπαν στην Εποπτική Αρχή να ανατρέπει αποφάσεις, να επικυρώνει κανονισμούς, να επιβάλλει υποχρεωτικά μοντέλα και να παρεμβαίνει σε εκλογές και κυρώσεις.
5. Ακατάλληλη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb και παρόμοια). Το νομοσχέδιο στοχεύει στη ρύθμιση μιας δραστηριότητας που εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Τουρισμού, των δήμων και της Γενικής Διεύθυνσης Εσωτερικών Εσόδων (DGII), δημιουργώντας ένα παράλληλο σύστημα που κατακερματίζει το τουριστικό και διοικητικό πλαίσιο.
Αυτή η ολοκληρωμένη ανάλυση αποκαλύπτει ότι το νομοσχέδιο που υπέβαλε ο βουλευτής Tobías Crespo παρουσιάζει ένα εξαιρετικό ποσοστό προβληματικών άρθρων, σχεδόν 90%, που συμπίπτει με τους ειδικούς στο δημόσιο δίκαιο και τον πολεοδομικό σχεδιασμό που έχουν επισημάνει τις συνταγματικές και νομικές προκλήσεις του νομοσχεδίου.
Υπάρχουν επίσης επικαλύψεις με υφιστάμενους θεσμούς, διπλές εξουσίες σε θέματα ακινήτων, δημοτικά, τουρισμού και τεχνικά, καθώς και πτυχές που θα μπορούσαν να απαιτήσουν προσαρμογές για να διασφαλιστεί η συνέπεια με το Σύνταγμα, τον Νόμο 108-05 για το Μητρώο Ακινήτων, τον Νόμο 176-07 για τους δήμους και τις εξουσίες φορέων όπως το MIVHED, ο Τουρισμός, η DGII και ο Pro Consumidor.
Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η δημιουργία αυτής της Εποπτείας Συγκροτημάτων κατοικιών, όπως προτείνεται επί του παρόντος, δεν εκσυγχρονίζει την κάθετη διαβίωση, αλλά μάλλον την υπερρύθμισε, δημιουργώντας επικαλύψεις, θεσμικές συγκρούσεις και επίσης παρουσιάζει πιθανούς κινδύνους αντισυνταγματικότητας.
