Από την Γιαμαλί Ροζάριο
El Inmobiliario
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Το αμφιλεγόμενο ζήτημα της ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη Δομινικανή Δημοκρατία θα πρέπει να συμπεριληφθεί σε ένα πλήρες κεφάλαιο του πολυσυζητημένου νόμου περί ενοικίων.
Τουλάχιστον αυτό υποστηρίζει ο ειδικός σε θέματα δικαίου ακινήτων, Héctor Alies Rivas, ο οποίος, όταν έδωσε συνέντευξη σχετικά με το θέμα στην El Inmobiliario, τόνισε τη σημασία της ρύθμισης αυτού του είδους των υπηρεσιών στο δίκαιο των μισθώσεων.
«Το Airbnb είναι σαν την Uber, είναι σαν οποιαδήποτε άλλη πλατφόρμα οικονομίας διαμοιρασμού, η οποία από τη φύση της δεν είναι κακή. Αυτό που χρειάζεται είναι ρύθμιση. Έτσι, σε αυτήν την πόλη, στο Σάντο Ντομίνγκο, νομίζω σε όλη τη χώρα... αυτό έχει ξεφύγει από τον έλεγχο επειδή οι άνθρωποι αγοράζουν και μετά βλέπουν αγνώστους στο ασανσέρ τους, και τα παιδιά τους πρέπει να το δουν», ανέλυσε ο συνεργάτης της δικηγορικής εταιρείας Puello Herrera & Alies.
Συνέστησε η νομοθεσία, η οποία επανεισήχθη στη Βουλή των Αντιπροσώπων κατά την τρέχουσα νομοθετική περίοδο, να συμπεριλάβει ένα πλήρες κεφάλαιο αφιερωμένο στις ενοικιάσεις μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb ή οποιαδήποτε άλλη βραχυπρόθεσμη συμφωνία ενοικίασης. Στόχος είναι ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας και η διασφάλιση ότι αντικατοπτρίζει την τρέχουσα πραγματικότητα.
Ο καθηγητής πανεπιστημίου πιστεύει επίσης ότι «οι ξεχωριστοί κανονισμοί που θα διέπουν την Airbnb... θα μπορούσαν να είναι υπερβολικοί».
Έκτωρ Αλιές Ρίβας, ειδικός στο δίκαιο ακινήτων. (Εξωτερική πηγή).
Σημείωσε ότι υπάρχουν επιτυχημένες εμπειρίες στη ρύθμιση των βραχυπρόθεσμων ενοικίων σε άλλες χώρες.
Ανέφερε ως παράδειγμα τη Γαλλία, ιδίως την πόλη του Παρισιού, όπου ο αριθμός ημερών ανά έτος που επιτρέπεται για τέτοιες ενοικιάσεις είναι περιορισμένος.
Δήλωσε ότι η Γερμανία έχει θεσπίσει κανονισμούς και ότι στην Πορτογαλία ο αριθμός των αδειών λειτουργίας μέσω της πλατφόρμας Airbnb έχει ελεγχθεί.
«Με άλλα λόγια, δεν μπορούν όλοι να είναι στο Airbnb. Χρειάζεται άδεια για να είσαι σε αυτήν την πλατφόρμα ή όχι», είπε.
Διευκρίνισε επίσης ότι αυτοί οι τύποι αδειών πρέπει να επανεξετάζονται περιοδικά, για παράδειγμα, κάθε τέσσερα, πέντε ή έξι χρόνια.
Ο Άλις Ρίβας επικαλέστηκε την εμπειρία με αυτό το ζήτημα στη Βαρκελώνη, όπου η ενοικίαση ιδιωτικών δωματίων για σύντομα χρονικά διαστήματα απαγορεύτηκε ως τρόπος επιβολής ελέγχων.
Δήλωσε ότι μεταξύ των κανόνων που έχουν θεσπιστεί σε αυτήν την ευρωπαϊκή χώρα είναι ο περιορισμός ότι ένα δωμάτιο εντός ενός κτιρίου δεν μπορεί να ενοικιαστεί για περίοδο μικρότερη των 31 ημερών.
Ο δικηγόρος που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων δήλωσε ότι υπάρχουν πολλά έθνη που αγωνίζονται για να αποτρέψουν την προσφορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων στα ιστορικά τους κέντρα.
Δήλωσε ότι ορισμένες πόλεις στις Ηνωμένες Πολιτείες έχουν θεσπίσει περιορισμούς στις άδειες και τους κανονισμούς.
Μόλις χθες, Τρίτη, η πόλη της Νέας Υόρκης άρχισε να εφαρμόζει μια σειρά περιορισμών στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, τους οποίους η πλατφόρμα τουριστικών καταλυμάτων Airbnb θεώρησε «de facto» απαγόρευση στις δραστηριότητές της.
Παρόμοιες ενέργειες για τη ρύθμιση αυτών των υπηρεσιών έχουν εφαρμοστεί στην πόλη της Καλιφόρνια, σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων.
Αναφέροντας άλλα παραδείγματα ρύθμισης, είπε ότι η Ασία και η Αυστραλία έχουν επίσης εφαρμόσει απαγορεύσεις, μερικές από τις οποίες ήταν ολοκληρωτικές.
Στην περίπτωση της πόλης του Τόκιο, ανέφερε ότι το Airbnb είναι νόμιμο, αλλά ότι οι ισχύοντες κανονισμοί έχουν αποθαρρύνει τη ζήτηση για αυτές τις υπηρεσίες.
Υπάρχουν και άλλες πρακτικές ελέγχου που έχουν καθιερωθεί με επιτυχία σε αυτήν την ασιατική χώρα, όπως περιγράφεται λεπτομερώς από τον Alies Rivas, όπως το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων συλλέγουν βασικά δεδομένα που πρέπει να αναφέρονται στις ιαπωνικές αρχές.
Τι πρέπει να κάνετε σε περίπτωση μικτών εισοδημάτων;
Ο ειδικός σε θέματα ακινήτων συμβουλεύτηκε σχετικά με την υπόθεση της καταγγελίας, που υποβλήθηκε μέσω El inmobiliario, από την κα Niulvi Ramos, η οποία ζει σε απελπιστική κατάσταση, καθώς πρέπει να υπομείνει τη διαμονή της σε ένα ακίνητο όπου διαμένουν βραχυπρόθεσμοι ενοικιαστές και δεν συμμορφώνονται με τους βασικούς κανόνες καλής συμπεριφοράς.
Όταν ρωτήθηκε για αυτό το δράμα, που δημοσιεύτηκε με τον τίτλο «Όταν ένας βραχυπρόθεσμος ενοικιαστής γίνεται ατυχία», ο δικηγόρος Έκτορ Άλις Ρίβας αποκάλυψε ότι λαμβάνει συχνά τέτοιες υποθέσεις.
Για αυτόν, η άνοδος του Airbnb, το οποίο δεν ρυθμίζεται στη Δομινικανή Δημοκρατία, «εγείρει ενδιαφέροντα νομικά ερωτήματα σχετικά με το εύρος των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, των ενοικίων και της ζωής σε συγκροτήματα κατοικιών. Το ζήτημα υπερβαίνει τα ζητήματα συνύπαρξης και δικαιολογεί μια ανάλυση της τύχης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών συγκροτημάτων κατοικιών».
Ανέφερε ότι οι κανονισμοί περί συγκυριαρχιών δεν απαγορεύουν αυτούς τους τύπους ενοικιάσεων και ότι ένας ιδιοκτήτης κατοικίας έχει το δικαίωμα να ενοικιάσει το ακίνητό του για το χρονικό διάστημα και το ποσό που κρίνει κατάλληλο, επειδή ασκεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του.
Ωστόσο, τόνισε ότι το Άρθρο 4 του Νόμου 5038 περί Συγκροτημάτων ορίζει ότι κάθε ιδιοκτήτης, για την απόλαυση της αποκλειστικής του περιουσίας, μπορεί να χρησιμοποιεί ελεύθερα τα κοινόχρηστα πράγματα σύμφωνα με τον σκοπό τους, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών.
Επιπλέον, ανέφερε ότι σύμφωνα με το άρθρο 7 της προαναφερθείσας νομοθετικής διάταξης, το έντυπο περιγραφής της πολυκατοικίας που θεσπίζεται από τους Γενικούς Κανονισμούς Κτηματολογικών Μελετών καθορίζει τον προορισμό που θα έχει κάθε τομέας.
Πρόσθεσε ότι μόλις καταχωρηθεί αυτό το συγκρότημα κατοικιών, ο επιλεγμένος σκοπός καθίσταται εκτελεστός, γι' αυτό και δηλώνει ότι, κατ' αρχήν, εάν ο σκοπός μιας πολυκατοικίας είναι η κατοικία, αυτό θα μπορούσε να θεωρηθεί ως νομικό κώλυμα για τον ιδιοκτήτη που επιθυμεί να τη χρησιμοποιήσει για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.
Αναλύστε ότι «Το αμφιλεγόμενο και κανονιστικό ζήτημα είναι να καθοριστεί εάν ο ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας, κατά την είσοδό του στη δυναμική του Airbnb, λόγω του προφανούς κέρδους και του εμπορικού (όχι οικιστικού) σκοπού, γίνεται: ξενοδόχος ή απλός ιδιοκτήτης; Παραβιάζει αυτό τους εσωτερικούς κανονισμούς της πολυκατοικίας;».
Δήλωσε ότι δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι κάθε διαμέρισμα έχει τον σκοπό του, όπως ακριβώς τα ενοικιαζόμενα ακίνητα σε μια εμπορική πλατεία έχουν μια συγκεκριμένη χρήση, επειδή δεν θα μπορούσαν ποτέ να χρησιμοποιηθούν για στέγαση.
«Μια κατοικία είναι μια κατοικία. Τη στιγμή που οι ενοικιάσεις είναι βραχυπρόθεσμες, τότε δεν θεωρείται πλέον οικιστική χρήση, παρόλο που μπορεί να φαίνεται έτσι, αλλά μάλλον γίνεται ξενοδοχειακή επιχείρηση, και γι' αυτό η Asonahores υποστηρίζει τη ρύθμιση αυτού του θέματος, επειδή δημιουργεί αθέμιτο ανταγωνισμό σε αυτήν την αγορά», σκέφτηκε.
Ενώ στη Δομινικανή Δημοκρατία αναπτύσσονται κανονισμοί, ο ειδικός προτείνει την αναζήτηση εναλλακτικών λύσεων για την αντιμετώπιση πιθανών προβλημάτων στις ενοικιάσεις μικτής χρήσης. Προτείνει τον περιορισμό της πρόσβασης των βραχυχρόνιων ενοικιαστών σε κοινόχρηστους χώρους και τη χρήση έξυπνων καρτών για τον έλεγχο της εισόδου και της εξόδου, αποτρέποντας έτσι την ταλαιπωρία.
