ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ– Η 21η Νοεμβρίου 1958 ήταν η ημερομηνία κατά την οποία ο νόμος 5038 περί συγκροτημάτων κατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία. Έχουν περάσει σχεδόν 67 χρόνια από τότε, γεγονός που τον καθιστά έναν νόμο που δεν προβλέπει τις τρέχουσες καταστάσεις στον τομέα των ακινήτων.
Αυτό αποκάλυψε ο δικηγόρος Israel López κατά τη διάρκεια συνέντευξής του στην εκπομπή «La Ventana de El Inmobiliario», όπου παραδέχτηκε ότι αυτό το νομικό πλαίσιο χρειάζεται επειγόντως μεταρρύθμιση.
Ο ειδικός στο δίκαιο ακινήτων υποστήριξε ότι μία από τις πιο κρίσιμες πτυχές της ενημέρωσης του νόμου θα πρέπει να είναι η αναζήτηση πρακτικών και ευέλικτων λύσεων στις καθημερινές συγκρούσεις μεταξύ γειτόνων.
Πέρα από την ενσωμάτωση σύγχρονων μορφών, τόνισε ότι δεν είναι λογικό μια διαφορά για ενοχλητικούς θορύβους να απαιτεί δικαστήριο, δικηγόρους και ακροάσεις, όταν θα μπορούσε να επιλυθεί από τη διοίκηση της πολυκατοικίας.
«Είναι απαράδεκτο για να επιλύσουμε μια τέτοια κατάσταση, να πρέπει να αναλάβουμε ένα δικαστήριο, να προσλάβουμε δικηγόρους, να περιμένουμε ακροάσεις, να περιμένουμε προθεσμίες, αναβολές και δικαστικές καθυστερήσεις. Με άλλα λόγια, είναι μια διαδικασία, πιστεύω, πολύ μακρά και πολύ γραφειοκρατική για την επίλυση μιας σύγκρουσης που, ίσως, θα μπορούσε να επιλυθεί με έναν άλλο, κάπως απλούστερο τρόπο, μέσω της διοίκησης», εξήγησε.
Μια άλλη παρατήρηση που έκανε ο López ήταν ότι αυτός ο νόμος, που αποτελείται από 44 κεφάλαια, δεν διαθέτει εισαγωγικό τμήμα και προοίμιο για την παροχή πλαισίου. Επιπλέον, σημείωσε ότι δεν περιλαμβάνει ούτε αιτιολογικές σκέψεις.
Νομικές ενέργειες κατά των «αφερέγγυων ιδιοκτητών ακινήτων»
Ο Israel López εξήγησε ότι ο νόμος θεσπίζει μια «σαφή» διαδικασία για την είσπραξη των απλήρωτων τελών συντήρησης σε μια πολυκατοικία. Ανέφερε λεπτομερώς ότι, μέσω μιας συνάντησης, μπορεί να εντοπιστεί το διαμέρισμα που έχει οφειλές και ο ιδιοκτήτης να ειδοποιηθεί για την καθυστέρηση και το οφειλόμενο ποσό.
«Εάν το αγνοήσουν αυτό, τότε θα καταχωρηθεί ένα προνόμιο στην αρμόδια αρχή ακινήτων, στο μητρώο τίτλων, επί του ακινήτου υπέρ της κοινοπραξίας ιδιοκτητών», επεσήμανε.
Ο δικηγόρος πρόσθεσε ότι εάν ο ιδιοκτήτης συνεχίσει να μην καταβάλλει το χρέος παρά την ειδοποίηση, η ένωση ιδιοκτητών κατοικιών έχει εξουσιοδότηση να κινήσει διαδικασία κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας. Αυτή η διαδικασία, που διεξάγεται στο όνομα της πολυκατοικίας, μπορεί να καταλήξει σε δημόσια πώληση του ακινήτου προκειμένου να ανακτηθεί το οφειλόμενο ποσό.
Όταν συζητούσε για τις αποσυνδέσεις παροχής υπηρεσιών, ο ειδικός ήταν πολύ σαφής στην εξήγησή του. Υποστήριξε ότι, παρόλο που «μπορεί να γίνει», είναι κάτι που «δεν πρέπει να γίνει» επειδή είναι παράνομο.
«Το ζήτημα της διακοπής των υπηρεσιών δεν θα έπρεπε να είναι... Μάλιστα, υπάρχει μια απόφαση του Συνταγματικού Δικαστηρίου που ορίζει ότι οι υπηρεσίες δεν θα έπρεπε να διακόπτονται επειδή πρόκειται για θεμελιώδη δικαιώματα: το δικαίωμα στο νερό και το δικαίωμα στο ηλεκτρικό ρεύμα. Μόλις διακόψετε τις υπηρεσίες, χάνεται η απόλαυση, η χρήση και η κατοχή της περιουσίας», εξήγησε.
Δεδομένου αυτού του σεναρίου, ο δικηγόρος σχολίασε ότι η νομική εναλλακτική λύση για την επίλυση των διαφορών για μη πληρωμή —όσον αφορά τις υπηρεσίες— περιλαμβάνει την έναρξη μιας «μακράς, περίπλοκης και δαπανηρής» δικαστικής διαδικασίας
«Για να βρείτε μια λύση στο πρόβλημά σας, πρέπει να περάσετε από μια μακρά νομική διαδικασία επειδή πρέπει να προσλάβετε δικηγόρους και να περιμένετε τις προθεσμίες. Εν τω μεταξύ, πρέπει να αποχωριστείτε ένα σημαντικό χρηματικό ποσό για να ξεκινήσετε τη διαδικασία, αλλά πρέπει επίσης να περιμένετε ακροάσεις και αναβολές. Με άλλα λόγια, πρόκειται για χρονοβόρες διαδικασίες. Οι νομικές διαδικασίες είναι τραυματικές στη Δομινικανή Δημοκρατία», θρήνησε.
Πώς να αντιμετωπίσετε την κλοπή χρημάτων σε πολυκατοικίες
Ένα άλλο θέμα που συζητήθηκε κατά τη διάρκεια της συνέντευξης, την οποία διεξήγαγε η Ana María Ramos, διευθύντρια του El Inmobiliario, ήταν η παρατυπία και η υπεξαίρεση κεφαλαίων στη διοίκηση των πολυκατοικιών.
Σε περιπτώσεις κλοπής, ο ειδικός σε θέματα δικαίου ακινήτων εξήγησε ότι το πρώτο βήμα είναι η σύγκληση συνεδρίασης ή συνέλευσης από την ένωση ιδιοκτητών για τον εντοπισμό και την τεκμηρίωση των παρατυπιών.
Μόλις εντοπιστεί κάποιο πρόβλημα, θα πρέπει να ζητηθεί απολογισμός, στον οποίο θα περιγράφεται λεπτομερώς ο τρόπος διαχείρισης των πόρων. Εάν η χρήση των κεφαλαίων δεν είναι δικαιολογημένη, μπορεί να υποβληθεί μήνυση στην εισαγγελίαγια διερεύνηση και προσδιορισμό της ευθύνης.
Εάν αποδειχθεί η υπεξαίρεση των χρημάτων που προορίζονταν για διατροφή, ο δικηγόρος υποστήριξε ότι στοιχειοθετείται το αδίκημα της «κατάχρησης εμπιστοσύνης», γεγονός που επιτρέπει την άσκηση ποινικής δίωξης.
Κόστος συντήρησης: Είναι αρκετό;
Τέλος, ο Λόπεζ αναφέρθηκε στα τέλη συντήρησης στη χώρα. Αρχικά δήλωσε ότι τα τρέχοντα ποσά «είναι πολύ χαμηλά». Ωστόσο, αναγνώρισε ότι αυτό θα μπορούσε να διαφέρει ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τις υπηρεσίες που προσφέρονται.
Στο πλαίσιο αυτό, ο εμπειρογνώμονας εξήγησε ότι κάθε συγκρότημα κατοικιών θα πρέπει να λάβει υπόψη, εκτός από τα πάγια έξοδα, τουλάχιστον ένα επιπλέον 20% που θα διατίθεται για τις αποταμιεύσεις της ένωσης ιδιοκτητών.
«Η πραγματικότητα στη Δομινικανή Δημοκρατία είναι ότι οι πολυκατοικίες έχουν οικονομικό έλλειμμα και γι' αυτό βλέπουμε πολλά κτίρια που είναι πολύ παραμελημένα εξωτερικά», είπε.
Ο δικηγόρος έθεσε την ανάγκη προσαρμογής των τελών συντήρησης, μέσω αύξησης, προκειμένου να διασφαλιστεί η καλή κατάσταση των υπηρεσιών και η διατήρηση των ακινήτων, τόσο για σκοπούς ενοικίασης όσο και για σκοπούς πώλησης.
Βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στη Δομινικανή Δημοκρατία
Παρά τα χρόνια που έχουν περάσει από την ψήφισή του, ο δικηγόρος αναγνώρισε ότι ο Νόμος περί Συγκροτημάτων ρυθμίζει το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα, όπως το Airbnb.
Εξήγησε ότι, μέσω συνελεύσεων που συγκαλούνται από την κοινοπραξία, οι ιδιοκτήτες μπορούν να θεσπίσουν κανονισμούς για να αποφασίσουν εάν θα επιτρέψουν ή όχι στο διαμέρισμά τους να λειτουργεί με αυτό το είδος ενοικίασης.
Στο πλαίσιο αυτό, διευκρίνισε ότι η ρητή ενσωμάτωση του ζητήματος των βραχυπρόθεσμων ενοικίων στο νόμο θα βοηθούσε στην επίλυση της ασάφειας που υπάρχει στο κανονιστικό πλαίσιο.
Σύμφωνα με τον ειδικό, αυτό θα τους επέτρεπε να ξεπεράσουν τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν πολλά συγκροτήματα κατοικιών στη σύγκληση συνελεύσεων και στην ενημέρωση των κανονισμών τους, κάτι που είναι θεμελιώδες για τη ρύθμιση αυτού του επιχειρηματικού μοντέλου που βρίσκεται σε άνθηση αυτή τη στιγμή.
«Με τον Νόμο 5038 του 1958, μέσω των κανονισμών και των αποφάσεων που λαμβάνονται από τη συνέλευση στις πολυκατοικίες, μπορούμε να αποφασίσουμε εάν η πολυκατοικία δέχεται ή όχι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, αλλά όλα θα εξαρτηθούν από τον σκοπό για τον οποίο κατασκευάστηκε το έργο ακινήτων», είπε.
Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με αυτήν τη συνέντευξη, σας προσκαλούμε να παρακολουθήσετε το νέο επεισόδιο της σειράς «La Ventana de El Inmobiliario»στο κανάλι μας στο YouTube.
