ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. Ο μηχανικός Rafael Durán της SBDS Investments και ο Willie Méndez, Διευθύνων Σύμβουλος της Decanaan Real Estate, συμφώνησαν χθες ότι μία από τις κύριες προκλήσεις του εμπιστευτικού μοντέλου στη Δομινικανή Δημοκρατία είναι η επίτευξη ενός ρεαλιστικού σημείου ισορροπίας που να εγγυάται τη λειτουργικότητα των έργων.
Κατά την ομιλία τους στο συνέδριο με τίτλο «Προσαρμογή των Πανιών της Επιχείρησης Ακινήτων»που διοργάνωσε η ProEstate, και οι δύο επαγγελματίες τόνισαν την ανάγκη η ισορροπία αυτή να λαμβάνει υπόψη το πραγματικό κόστος κατασκευής, το ελάχιστο επίπεδο πωλήσεων και τη ροή εσόδων από το trust, προκειμένου να αποφευχθούν καθυστερήσεις στις πληρωμές και συγκρούσεις με μεσίτες, προμηθευτές και αγοραστές.
«Το σημείο ισορροπίας ποικίλλει ανάλογα με το κοινό-στόχο του έργου και το κόστος. Δεν υπάρχει μαγικός αριθμός. Εάν δεν επιτευχθεί αυτό το ελάχιστο όριο που εγγυάται πλήρη κάλυψη του έργου, το trust δεν θα πρέπει να προχωρήσει», επεσήμανε ο Durán, προτρέποντας παράλληλα τους προγραμματιστές να εγκαταλείψουν πρακτικές όπως η έναρξη πωλήσεων χωρίς ενεργούς λογαριασμούς είσπραξης ή εγκεκριμένες άδειες.
Ο Willie Méndez, ένας έμπειρος σύμβουλος ακινήτων με εκτεταμένη εμπειρία στον τομέα, συμπλήρωσε την άποψη επισημαίνοντας ότι τα περισσότερα παράπονα για καθυστερήσεις στις πληρωμές προμηθειών δεν αφορούν τις εταιρείες trust, αλλά την έλλειψη σαφήνειας ή επιμέλειας εκ μέρους ορισμένων κατασκευαστών.
«Ο διαχειριστής είναι απλώς ένας διαχειριστής. Τα χρήματα ανήκουν στον κατασκευαστήκαι, εάν δεν υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια, εάν δεν υπάρχουν σαφείς εντολές πληρωμής ή εάν το τιμολόγιο έχει σφάλματα, το σύστημα παγώνει», εξήγησε. «Μερικές φορές θέλουμε ο διαχειριστής να λειτουργεί σαν ένα ακόμη γραφείο για το έργο, και έτσι δεν λειτουργεί. Είναι μια οντότητα που λειτουργεί βάσει συγκεκριμένων διαδικασιών και έχει ακριβείς αρμοδιότητες», διευκρίνισε.
Κατά τη διάρκεια της συνάντησης, εκφράστηκαν κοινές ανησυχίες, κυρίως η καθυστέρηση στην παράδοση των προμηθειών, ακόμη και όταν τα έργα έχουν ήδη φτάσει σε σημαντικό βαθμό προπωλήσεων.
Ο Méndez τόνισε ότι η σχέση μεταξύ κατασκευαστών και μεσιτών πρέπει να βασίζεται σε συνεχή επικοινωνία και διαφάνεια από την αρχή. Τόνισε επίσης την ανάγκη οι μεσιτές να έχουν πλήρη κατανόηση των λεπτομερειών του έργου, των χρονοδιαγραμμάτων έγκρισης αδειών και των εσωτερικών διαδικασιών του οργανισμού.
«Δεν μπορείς να πουλάς στα τυφλά. Υπάρχουν άδειες, πιστοποιήσεις και πιστοποιήσεις που χρειάζονται οκτώ, δέκα, ακόμη και δώδεκα μήνες, ειδικά σε τουριστικές περιοχές. Εάν δεν υπάρχουν σαφείς πληροφορίες, οι προσδοκίες σχετικά με την παράδοση και την πληρωμή διαψεύδονται», πρόσθεσε.
Ο Ντουράν και η φόρμουλα για μια υγιή εμπιστοσύνη
Σε μια παρουσίαση με τίτλο «Πώς να δομήσετε μεγάλα έργα χρησιμοποιώντας τη δομή trust», ο μηχανικός Rafael Durán παρουσίασε μια πλήρη επισκόπηση της διαδικασίας εμπιστευματοδόχου, επισημαίνοντας τα πέντε κρίσιμα στοιχεία που διασφαλίζουν την ασφαλή και βιώσιμη λειτουργία ενός trust:
- Εγκρίθηκε η άδεια έργου
- Ελάχιστο επίπεδο πωλήσεων που επιτεύχθηκε, υπολογιζόμενο από τον διαχειριστή.
- Το προσωρινό δάνειο εγκρίθηκε και υπογράφηκε.
- Πιστοποίηση χαμηλού κόστους, εάν υπάρχει.
- Η γη μεταβιβάστηκε στο καταπίστευμα.
Ο επιχειρηματίας τόνισε ότι χωρίς την εκπλήρωση αυτών των πέντε σημείων, δεν θα πρέπει να ξεκινήσει καμία οικονομική κίνηση από το καταπίστευμα, καθώς τα χρήματα που κατατίθενται σε προσωπικούς λογαριασμούς ή λογαριασμούς υποστηρικτών συνιστούν κίνδυνο τόσο για τους πελάτες όσο και για τους πράκτορες.
«Προτιμώ να περιμένω λίγο ακόμα και να κοιμάμαι ήσυχος. Αν τα χρήματα πάνε απευθείας στον λογαριασμό εμπιστοσύνης, δεν υπάρχουν δικαιολογίες. Μπορούν να επιστραφούν, μπορούν να εντοπιστούν. Αλλά αν προέρχονται από έξω, όλα περιπλέκονται», προειδοποίησε.
Ο μηχανικός εξήγησε επίσης ότι η αρχική συνεισφορά του κατασκευαστή πρέπει να είναι σημαντική, μεταξύ 25% και 35% του συνολικού κόστους του έργου, και ότι το ενδιάμεσο δάνειο αποτελεί ευθύνη του κατασκευαστή και όχι του διαχειριστή. «Πολλοί άνθρωποι εδώ πιστεύουν ότι η απλή δέσμευση ενός οικοπέδου σημαίνει ότι έχουν ήδη συστήσει ένα καταπίστευμα. Αυτό δεν ισχύει. Πρέπει να δομηθεί υπεύθυνα», δήλωσε.
Στην ομιλία του, ο Durán τόνισε τον κεντρικό ρόλο των κτηματομεσιτών σε αυτό το οικοσύστημα, τους οποίους θεωρούσε «τον πιο σημαντικό άξονα της επιχείρησης».
«Εσείς είστε αυτοί που προσελκύουν πελάτες, που δημιουργούν τις πωλήσεις, που διασφαλίζουν ότι το έργο προχωρά. Εσείς είστε οι πρώτοι που θα αναζητήσουν οι αγοραστές όταν υπάρχει καθυστέρηση. Γι' αυτό πρέπει να γνωρίζετε ακριβώς πώς προχωρά όλη η διαδικασία.».
