Το 100% των προτεινόμενων άρθρων συγκρούονται επανειλημμένα με την Αρμοδιότητα Ακινήτων, το MIVHED, τους Δήμους και τον Pro Consumer, με επιπτώσεις στον DGII, τον Τουρισμό και τον CODIA.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Το νομοσχέδιο που θα δημιουργούσε την Εποπτεία των Συγκροτημάτων Πολεοδομίας παραμένει υπό εξέταση σε αυτήν την τρίτη δόση. Ενώ η ανάλυση των Κεφαλαίων Ι και ΙΙ αποκάλυψε συνταγματικά ελαττώματα και κανονιστικές επικαλύψεις, η εξέταση των Κεφαλαίων III και IV επιβεβαιώνει ότι το πρόβλημα επεκτείνεται και στις λειτουργικές του πτυχές.
Τα κεφάλαια III και IV καλύπτουν τα άρθρα 10 έως 29. Το πρώτο επικεντρώνεται στο καθεστώς εγγραφής και εποπτείας, ενώ το δεύτερο ρυθμίζει τη διακυβέρνηση και τη διαφάνεια των οικιστικών κοινοτήτων, και τα 20 άρθρα που τα αποτελούν, όπως παρουσιάζονται, αποκαλύπτουν νομικές και θεσμικές συγκρούσεις με τουλάχιστον 8 νόμους και θεσμούς.
Η προτεινόμενη νομοθεσία στοχεύει στη δημιουργία παράλληλων μητρώων, στην παρακολούθηση ήδη ρυθμιζόμενων φορέων και στην επικύρωση εσωτερικών κανονισμών, γεγονός που πολλαπλασιάζει τις τριβές με την ισχύουσα νομοθεσία και απειλεί να δημιουργήσει νομική αβεβαιότητα στη ζωή των συγκυριαρχιών.
Το άθροισμα των 20 άρθρων εγείρει αντιπαραθέσεις στα θέματα καταχώρισης και διακυβέρνησης, κάτι που ισοδυναμεί με 100% ελλείψεις.
Συγκριτικός πίνακας κανονιστικών συγκρούσεων, κεφάλαια III και IV
| Κεφάλαιο | Άρθρα που συγκρούονται | Θέματα που καλύπτονται | Θεσμοί / Νόμοι που επηρεάζονται | Κυρίαρχοι τύποι συγκρούσεων |
| Κεφάλαιο III – Σύστημα Εγγραφής και Ελέγχου (Άρθρα 10–19) | Ολοι | – Εθνικά μητρώα πολυκατοικιών, ενοικιαζόμενων πολυκατοικιών, κρατικών κτιρίων και ενδιαφερομένων στον τομέα των ακινήτων – Εποπτεία διοικητικών συμβουλίων και εσωτερικών κανονισμών – Έλεγχος προπωλήσεων και συμβάσεων – Εποπτεία κατασκευαστικών εταιρειών και κατασκευαστών | • Δικαιοδοσία Ακινήτων – Νόμος 108-05 (τίτλοι ιδιοκτησίας, νομιμοποίηση, πιστοποιήσεις, εγγραφές) • MIVED (κατασκευή, συντήρηση, κρατικές υποδομές) • Δήμοι – Νόμος 176-07 (άδειες, συνύπαρξη, θόρυβος, επιθεωρήσεις, κυρώσεις) • Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτών – Νόμος 358-05 (διαφήμιση, συμβάσεις, προπωλήσεις) • DGII (βραχυχρόνιες μισθώσεις, φορολογικός έλεγχος) • Υπουργείο Τουρισμού (τουριστικές μισθώσεις, προσωρινή διαμονή) • CODIA (τεχνική ευθύνη, επαγγελματική πιστοποίηση) | – Διπλάσια αρχεία – Επικάλυψη τομεακής εποπτείας (MIVED, Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτών, Τουρισμός) – Εισβολή στις δημοτικές εξουσίες – Κίνδυνος σφετερισμού λειτουργιών του Μητρώου Ακινήτων |
| Κεφάλαιο IV – Διακυβέρνηση και Διαφάνεια (Άρθρα 20–29) | Ολοι | – Διαφάνεια και ψηφιοποίηση πρακτικών – Υποχρεωτική δημοσίευση οικονομικών καταστάσεων – Εποπτεία εσωτερικών εκλογών – Επικύρωση εσωτερικών κανονισμών – Καθεστώς κυρώσεων – Ειδικοί κανονισμοί για ενοικιαζόμενες πολυκατοικίες και κρατικά έργα | • Νόμος περί Συγκροτημάτων 5038-58 (αυτονομία των συνελεύσεων, αυτοδιοίκηση) • Δικαιοδοσία Ακινήτων – Νόμος 108-05 (μητρώα, επικύρωση εγγράφων) • DGII (οικονομικές καταστάσεις, φορολογία εισοδηματιών) • Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτών – Νόμος 358-05 (πρότυπα διαφάνειας και συμβάσεις) • Δήμοι – Νόμος 176-07 (τοπικοί κανονισμοί, συνύπαρξη, κυρώσεις) • MIVED (κοινοτική εκπαίδευση, τεχνικές δεξιότητες) • Υπουργείο Τουρισμού (προσωρινές ενοικιάσεις / εισοδηματίες) | – Παρέμβαση στην αυτονομία των συνελεύσεων – Επικάλυψη αρχείων και εποπτείας – Υπερβολικές ρυθμίσεις που καταπατούν ήδη καθιερωμένες εξουσίες – Επιπτώσεις σε δικαιώματα και διαδικασίες που ρυθμίζονται από άλλους νόμους |
Το υπόλοιπο αυτής της ανάλυσης δείχνει ότι το 100% των προτεινόμενων άρθρων έρχονται σε σύγκρουση με άλλους θεσμούς και την ισχύουσα νομοθεσία, με επανειλημμένο θεσμικό αντίκτυπο στην Αρμοδιότητα Ακινήτων, το MIVHED, τους δήμους και τον Pro Consumidor, με επιπτώσεις στην DGII, τον Τουρισμό και την CODIA.
Η πρακτική συνέπεια θα ήταν η δημιουργία παράλληλων μητρώων, η υποχρεωτική επικύρωση των εσωτερικών κανονισμών, ο διπλός έλεγχος και οι διπλές κυρώσεις, η αύξηση της γραφειοκρατίας και ο κίνδυνος νομικών αντιφάσεων για τους κατοίκους και τους διαχειριστές.
Η φωνή του υποστηρικτή
Κατά την δημόσια παρουσίαση της πρωτοβουλίας, ο βουλευτής Τομπίας Κρέσπο υπερασπίστηκε τη δημιουργία της Εποπτείας ως απάντηση στην αύξηση των πολυώροφων κατοικιών στη χώρα. «Για να ρυθμίζει, να επιβλέπει και να εγγυάται τη συνύπαρξη των οικογενειών, αποτρέποντας συγκρούσεις και προβλήματα», δήλωσε κατά την παρουσίαση του νομοσχεδίου τον Οκτώβριο του 2025.
Σε δηλώσεις που συγκέντρωσε η El Inmobiliario στις 14 Οκτωβρίου 2025, ο αναπληρωτής δήλωσε ότι η νέα οντότητα «θα συμβάλει στην ορθή διοίκηση, θα υποστηρίξει τη διαχείριση των πολυκατοικιών σε όλες τις μορφές τους, στη διαφάνεια και στον σεβασμό του ισχύοντος νομικού πλαισίου» και, τόνισε, ότι ο στόχος είναι «να αποφευχθούν συγκρούσεις και ταλαιπωρίες» που έχουν οδηγήσει σε θλιβερά γεγονότα μεταξύ των ιδιοκτητών πολυκατοικιών.
Με αυτά τα λόγια, ο Κρέσπο τόνισε ότι η πρότασή του επιδιώκει να οργανώσει τη ζωή κάθετα, αν και δεν εξήγησε πώς θα αποφευχθούν οι επικαλύψεις με τους υπάρχοντες θεσμούς.
Φωνές από τον τομέα
Ο δικηγόρος Israel López επεσήμανε ότι η πρωτοβουλία «επαναλαμβάνει λειτουργίες που έχουν ήδη καθιερωθεί στην Δικαιοδοσία Ακινήτων και στους δήμους, δημιουργώντας περισσότερη γραφειοκρατία χωρίς να επιλύει τα πραγματικά προβλήματα της συνύπαρξης».
Από την πλευρά της, η δικηγόρος Ρέινα Εσενίκε προειδοποίησε σε συνέντευξή της στην El Inmobiliario ότι «η κάθετη διαβίωση χρειάζεται ένα ενημερωμένο πλαίσιο που να ενισχύει την κοινοτική ζωή και διαχείριση, αλλά χωρίς να επικαλύπτει θεσμούς ή να δημιουργεί περισσότερη γραφειοκρατία». Σύμφωνα με την ίδια, η λύση βρίσκεται σε μια ολοκληρωμένη μεταρρύθμιση του Νόμου 5038-58, όχι στη δημιουργία παράλληλων φορέων.
Αυτές οι φωνές συμμερίζονται την κριτική: το πρόβλημα είναι η απαξίωση του ισχύοντος νόμου, αλλά η απάντηση δεν μπορεί να είναι μια εποπτεία που εισβάλλει σε εξουσίες που έχουν ήδη καθοριστεί στην Δικαιοδοσία Ακινήτων, τους δήμους και τον Pro Consumidor.
Νομοθετικό πλαίσιο
Το σχέδιο υποβλήθηκε στη Βουλή των Αντιπροσώπων στις 15 Οκτωβρίου 2025 από τον νομοθέτη Tobías Crespo, με αριθμό φακέλου CD-296-2025. Μία εβδομάδα αργότερα, στις 22 Οκτωβρίου, το νομοσχέδιο παραπέμφθηκε σε επιτροπή μελέτης, όπου βρίσκεται επί του παρόντος στη φάση της τεχνικής ανάλυσης.
Αυτή η λεπτομέρεια είναι καίριας σημασίας: το έργο δεν έχει ακόμη συζητηθεί στην ολομέλεια, γεγονός που επιτρέπει την εξέταση παρατηρήσεων σχετικά με τις επικαλύψεις και τις θεσμικές συγκρούσεις πριν προχωρήσει στη νομοθετική διαδικασία, η νομοθετική πορεία της οποίας θα εξηγηθεί παρακάτω:
– Συζήτηση στην επιτροπή, με παραλαβή παρατηρήσεων και πιθανών τροπολογιών.
– Έκθεση επιτροπής, η οποία μπορεί να είναι ευνοϊκή, δυσμενής ή με τροποποιήσεις.
– Η γνώση στο ημικύκλιο, όπου θα συζητηθεί και θα ψηφιστεί από την ολομέλεια της Βουλής των Αντιπροσώπων.
– Διαδικασία δύο σωμάτων, σε περίπτωση έγκρισης, με παραπομπή στη Γερουσία.
– Πιθανή δημοσίευση ή αναβολή, ανάλογα με τη συναίνεση που θα επιτευχθεί.
Το υπό ανάπτυξη έργο παρουσιάζει συνταγματικές ελλείψεις, πολλαπλασιάζει τη γραφειοκρατία και τις διοικητικές συγκρούσεις στο καθεστώς εγγραφής και διαφάνειας, ενώ ο ίδιος ο εισηγητής επιμένει ότι η πρωτοβουλία επιδιώκει να εγγυηθεί τη συνύπαρξη και τη διαφάνεια στην κάθετη ζωή, απέναντι στους ειδικούς που απαιτούν μια συνολική μεταρρύθμιση του ισχύοντος νόμου.
