Οι αλλαγές στη συμπεριφορά και τη νοοτροπία, καθώς και οι τρέχουσες οικονομικές συνθήκες, συγκλίνουν για να δημιουργήσουν μια εποχή αλλαγής στον τομέα των ακινήτων.
«Αν το χτίσεις, θα έρθουν». Για δεκαετίες, αυτό ισχύει για τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα οικιστικά ακίνητα που βρίσκονται σε καλή τοποθεσία, καθώς και για το γήπεδο μπέιζμπολ στο Field of Dreams. Αλλά σήμερα, οι αλλαγές παραδείγματος, ο υψηλότερος πληθωρισμός, τα υψηλότερα επιτόκια και η κλιματική αλλαγή αναγκάζουν τους επενδυτές και τους φορείς εκμετάλλευσης ακινήτων να αντιμετωπίσουν μια σκληρή πραγματικότητα: σήμερα, αν το χτίσεις - ή το αγοράσεις - με τον συνήθη τρόπο, μπορεί να μην έρθουν.
Είναι αυτονόητο ότι η πανδημία COVID-19 άλλαξε τον τρόπο με τον οποίο ο κόσμος χρησιμοποιεί τους χώρους. Σε ορισμένες περιοχές, η προσέλευση στα γραφεία παραμένει δραματικά χαμηλότερη από ό,τι πριν από την πανδημία. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, κυμαίνεται γύρω στο 50%.
Οι καταναλωτές έχουν επιστρέψει στα φυσικά καταστήματα, αλλά ψωνίζουν πιο κοντά στο σπίτι.
Σε αυτή τη μοναδική στιγμή, οι παράγοντες του real estate θα πρέπει να υιοθετήσουν μια νέα νοοτροπία: να αντικαταστήσουν το «αν το χτίσεις, θα έρθουν» με το «αν λειτουργήσεις άψογα και ευχαριστήσεις τους ενοικιαστές, θα μείνουν».
Στη σημερινή αγορά, η επιτυχία ενός επενδυτή ή διαχειριστή ακινήτων εξαρτάται από το αν θα υιοθετήσει τις ακόλουθες έξι επιταγές:
- Δημιουργία λύσεων για τους πελάτες, όχι μόνο για τους φυσικούς χώρους.
- Χρησιμοποιήστε τις εξελίξεις για να δημιουργήσετε δυναμική, όχι απλώς για να αξιοποιήσετε την ορμή.
- Βρείτε ευκαιρίες δημιουργίας αξίας καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής ενός έργου, όχι μόνο στα τελικά σημεία.
- Αγκαλιάστε τη βιωσιμότητα ως ευκαιρία, όχι ως διαδικασία συμμόρφωσης.
- Ενσωματώστε ψηφιακές λύσεις και προηγμένες αναλύσεις σε όλους τους τομείς, όχι μόνο υιοθετώντας σποραδικά μεμονωμένες λύσεις.
- Εστιάστε στην επιχειρησιακή αποτελεσματικότητα, όχι μόνο στα έσοδα.
- Η υλοποίηση αυτών των έξι επιτακτικών αναγκών θα απαιτήσει επενδύσεις ή συνεργασίες για την πρόσβαση σε τεχνολογίες, αναλύσεις, λειτουργίες και δυνατότητες κλιματικής επιστήμης.
Σε αυτό το άρθρο, εξετάζουμε τις μετοχές που έχουν γίνει κρίσιμες για επενδυτές και εμπόρους που αναζητούν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Δημιουργία λύσεων για τους πελάτες
Καθώς ορισμένες εταιρείες μειώνουν τους χώρους γραφείων που κατέχουν ή μισθώνουν, ο ανταγωνισμός για την προσέλκυση ενοικιαστών είναι έντονος. Τα τελευταία τρία χρόνια, συνολικά 125 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρων γραφείων έγιναν διαθέσιμα στις Ηνωμένες Πολιτείες και το Ηνωμένο Βασίλειο, ως αποτέλεσμα τριών συνεχόμενων ετών κατά τα οποία περισσότεροι χώροι κενώθηκαν από ό,τι οι νεομισθωμένοι.
Οι σημερινές ανταγωνιστικές πιέσεις σημαίνουν ότι οι ιδιοκτήτες και οι φορείς εκμετάλλευσης ακινήτων πρέπει να επανεξετάσουν τον σκοπό τους. Η απλή παροχή τεσσάρων τοίχων δεν είναι πλέον αρκετή. Οι βασικοί παράγοντες θα βοηθήσουν τους ενοικιαστές να δημιουργήσουν χώρους εργασίας που προσφέρουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Η επέκταση στην επίλυση προβλημάτων απαιτεί ένα νέο λειτουργικό μοντέλο, νέα ταλέντα και ικανότητες, καθώς και θεμελιωδώς διαφορετικές χρήσεις της τεχνολογίας.
Στα κτίρια γραφείων, αυτή η νέα εντολή σημαίνει συνεργασία με τους εργοδότες για να κατανοήσουν πώς θέλουν οι εργαζόμενοί τους να χρησιμοποιούν τους χώρους.
Οι λύσεις για τους χώρους εργασίας θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την παροχή ενεργητικών χώρων όπου οι εργαζόμενοι θέλουν να περνούν τον χρόνο τους, δυναμικών σχεδίων που μπορούν να φιλοξενήσουν συνεργατική και ατομική εργασία και αισθητήρων για την παρακολούθηση των προτύπων χρήσης, οι οποίοι μπορούν να διαμορφώσουν την προσέγγιση ενός εργοδότη στην υβριδική εργασία.
Δημιουργήστε ορμή μέσω της ανάπτυξης
Η πρόβλεψη του μέλλοντος —είτε πρόκειται για κλάδους, είτε για σχεδιαστικές προτιμήσεις είτε για τη συμπεριφορά των ενοικιαστών— ήταν πάντα ένα από τα πιο απαιτητικά καθήκοντα για τους κατασκευαστές ακινήτων. Σήμερα, όμως, η αύξηση των ποσοστών κεφαλαιοποίησης, το υψηλότερο κόστος εισροών και η μειωμένη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού αυξάνουν τα διακυβεύματα.
Ταυτόχρονα, η ταχέως μεταβαλλόμενη συμπεριφορά καθιστά τα παραδοσιακά κερδοσκοπικά παιχνίδια λιγότερο προβλέψιμα.
Οι κατασκευαστές υψηλής απόδοσης μπορούν να δημιουργήσουν σκόπιμα οικοσυστήματα ενοικιαστών που ξεπερνούν την απλή εξασφάλιση ενός anchor tenant. Ορισμένες εξελίξεις, γνωστές ως μαγνήτες για κορυφαίες εταιρείες τεχνολογίας, για παράδειγμα, έχουν επίσης αποδειχθεί ελκυστικές για ενοικιαστές και αγοραστές κατοικιών, οι οποίοι μπορούν να εργαστούν για ή με ορισμένες από τις εταιρείες επί τόπου.
Η ανάλυσή μας υποδεικνύει ανταμοιβές για τους προμηθευτές που επιμελούνται με επιτυχία οικοσυστήματα με βάση τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι θα θέλουν να χρησιμοποιήσουν τους χώρους σε πέντε χρόνια: οι κόμβοι καινοτομίας απολαμβάνουν ένα μέσο ασφάλιστρο 10 έως 12% στα εμπορικά ενοίκια σε σύγκριση με τις κοντινές κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές. Επενδύστε στη δημιουργία αξίας καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής τους.
Η ανώτερη απόδοση κατά τη δεκαετία πριν από την πανδημία απαιτούσε διαπραγμάτευση από ειδικούς. Οι σωστές αγορές, η πραγματοποίηση μικρών λειτουργικών βελτιώσεων και η αξιοποίηση των ποσοστών κεφαλαιοποίησης των συμβολαίων απέδωσαν ισχυρές αποδόσεις.
Η συνετή αγορά παραμένει κρίσιμη, αλλά το τρέχον περιβάλλον δίνει έμφαση στις λειτουργίες, έναν τομέα που έχει γίνει πιο ανταγωνιστικός. Οι πλατφόρμες παρέχουν στους ενοικιαστές μια συνεπή εμπειρία και επιτρέπουν αξιοποιήσιμες επενδύσεις στην τεχνολογία, καθώς και αποτελεσματικές εξαγορές και χρηματοδότηση.
Η συνδυασμένη ενσωμάτωση κλίμακας και κάθετης ολοκλήρωσης επιτρέπει μια απρόσκοπτη εμπειρία ενοικιαστή, καλύτερη χρήση της τεχνολογίας και αποτελεσματική απόκτηση.
Αγκαλιάζοντας τη βιωσιμότητα ως ευκαιρία
Τα περιβαλλοντικά, κοινωνικά και διακυβερνητικά ζητήματα, και ιδιαίτερα η βιωσιμότητα, έχουν μετατοπιστεί από στοιχεία επαλήθευσης σε δραστηριότητες δημιουργίας αξίας.
Οι φορείς εκμετάλλευσης ακινήτων μπορούν να εξετάσουν την αντιμετώπιση της βιωσιμότητας με τρεις τρόπους: πρώτον, αναλύοντας τα υπάρχοντα χαρτοφυλάκια μέσω μιας προοπτικής βιωσιμότητας σε μια αναζήτηση αξίας, δεύτερον, απανθρακοποιώντας τα υπάρχοντα κτίρια και, τρίτον, δημιουργώντας νέες επιχειρήσεις που σχετίζονται με τη βιωσιμότητα.
Κάθε ένα από αυτά θα απαιτήσει ψηφιακά και αναλυτικά εργαλεία αιχμής.
Οι παράγοντες του real estate θα ήταν καλό να αξιολογήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους υπό το πρίσμα της κλιματικής αλλαγής, ειδικά επειδή η κλιματική αλλαγή ήδη εμφανίζεται στις αποτιμήσεις.
Η στρατηγική απόκτηση περιουσιακών στοιχείων και η προσθήκη αξίας μέσω βελτιώσεων στην απαλλαγή από τον άνθρακα ενισχύει τα χαρτοφυλάκια. Η ικανότητα δημιουργίας αποδόσεων, με παράλληλη επίτευξη των κλιματικών στόχων, μπορεί επίσης να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να έχουν πρόσβαση σε περισσότερα κεφάλαια με καλύτερους όρους.
Η απαλλαγή των κτιρίων από τις ανθρακούχες εκπομπές απαιτεί επενδύσεις, αλλά ανοίγει επίσης την πόρτα σε χαμηλότερο λειτουργικό και ενεργειακό κόστος, καθώς και σε μια πιθανή πράσινη πριμοδότηση στα έσοδα από ενοίκια.
Ενσωματώστε το ψηφιακό περιεχόμενο σε όλα
Ο τομέας των ακινήτων ήταν κάποτε ένας κλάδος χρόνια πίσω όσον αφορά τις ψηφιακές δυνατότητες, αλλά τώρα αρχίζει να τον καλύπτει.
Σήμερα, οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων συλλέγουν και αξιοποιούν τη δύναμη των τεράστιων αποθετηρίων δεδομένων τους για να λαμβάνουν καλύτερες αποφάσεις και να δημιουργούν εφαρμογές που εξυπηρετούν τόσο τους διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, τους ενοικιαστές όσο και τους κατοίκους.
Η επόμενη φάση του ψηφιακού μετασχηματισμού του κλάδου απαιτεί καλύτερη διαχείριση αλλαγών και θεμελιωδώς νέους τρόπους προσέγγισης των επιχειρήσεων. Απαιτεί επίσης επενδύσεις σε νέους τύπους ταλέντων (συμπεριλαμβανομένων προγραμματιστών, μηχανικών και επιστημόνων δεδομένων) για την κατασκευή, τη συντήρηση και τη βελτίωση των εργαλείων που απαιτεί ο μετασχηματισμός.
Οι πωλητές που χρησιμοποιούν μη παραδοσιακά δεδομένα και προηγμένες αναλύσεις για την αποτίμηση ακινήτων και τη διαπραγμάτευση μισθώσεων μπορούν συχνά να κινηθούν πιο γρήγορα και με μεγαλύτερη σιγουριά, κερδίζοντας περισσότερες συμφωνίες και πληρώνοντας τη σωστή τιμή. Οι προηγμένες αναλύσεις και η ανάλυση κλίματος μπορούν να επιβεβαιώσουν τη γνώση που βασίζεται στην εμπειρία και να δημιουργήσουν νέες γνώσεις.
Εστίαση στην επιχειρησιακή αποτελεσματικότητα, όχι μόνο στα έσοδα
Το κόστος των εισροών, συμπεριλαμβανομένης της εργασίας, των υλικών και της χρηματοδότησης, έχει αυξηθεί ραγδαία. Εν τω μεταξύ, ο πληθωρισμός ξεπερνά τα προηγούμενα πρότυπα για συμβατικές ή επεισοδιακές αυξήσεις ενοικίων σε εμπορικά ακίνητα.
Για να συμβαδίζουν με την μεταβαλλόμενη οικονομία, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές πρέπει να ενεργούν τόσο ως προς το κόστος όσο και ως προς τα έσοδα.
Από την πλευρά του κόστους, η δημιουργία ανθεκτικών αλυσίδων εφοδιασμού και ο έλεγχος του λειτουργικού κόστους μπορούν να αντισταθμίσουν πιθανές μειώσεις στο περιθώριο κέρδους από έσοδα (NOI).
Οι μεγάλοι ιδιοκτήτες ακινήτων σε μια δεδομένη αγορά μπορούν, για παράδειγμα, να συγκεντρώσουν ομάδες leasing και να τους παρέχουν ψηφιακά εργαλεία που θα τους βοηθήσουν να λαμβάνουν αποφάσεις leasing που δημιουργούν αξία.
Με υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, θα είναι επίσης απαραίτητο να διατηρούνται υψηλές πιστοληπτικές αξιολογήσεις, να εξευρεθούν κεφάλαια χαμηλού κόστους και να αναχρηματοδοτούνται τακτικά για την παραγωγή αποδόσεων.
Από την πλευρά των εσόδων, οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς απαιτούν μεγαλύτερη ευφυΐα στον τομέα των μισθώσεων. Τα εμπορικά ενοίκια μπορούν να συμβαδίσουν με τις αυξανόμενες τιμές εάν οι φορείς εκμετάλλευσης αξιοποιήσουν όλους τους μοχλούς τους (συμπεριλαμβανομένων των μισθώσεων με ρήτρες διάρκειας και κλιμάκωσης) και τα εργαλεία τους (συμπεριλαμβανομένων προηγμένων αναλυτικών στοιχείων και ανώτερης έρευνας αγοράς).
Οι αλλαγές στη συμπεριφορά και τη νοοτροπία, καθώς και οι τρέχουσες οικονομικές συνθήκες, συγκλίνουν για να δημιουργήσουν μια εποχή αλλαγής στον τομέα των ακινήτων.
Όσοι αποδεχτούν τις προκλήσεις, επανεξετάζοντας τις απαιτήσεις της αγοράς, τις απαιτούμενες τεχνολογίες και τον τρόπο αξιοποίησης των νέων ταλέντων, θα τοποθετηθούν για την επιτυχία. Οι ανταγωνιστές που δεν θα προσαρμοστούν διατρέχουν τον κίνδυνο να μείνουν πίσω.
Κατασκευάστε τα ακίνητα που επιθυμούν οι ενοικιαστές και παρέχετε την εμπειρία που χρειάζονται οι εργαζόμενοι, οι αγοραστές και οι κάτοικοι, και όντως θα έρθουν.
Πηγή: https://www.mymiamigroup.com/
