Por Joan Feliz
Especial para El Inmobiliario
La construcción de viviendas, uno de los pilares de desarrollo en República Dominicana, atraviesa una crisis marcada por el aumento sostenido de los precios de los materiales de construcción. Esto no solo ha encarecido los costos de desarrollo de los proyectos, sino que ha tenido consecuencias graves para los compradores, quienes terminan “pagando los platos rotos” en forma de precios finales desorbitantes. Además, este fenómeno está vinculado al aumento de los incumplimientos contractuales en el sector inmobiliario y a la desaparición de las viviendas de bajo costo, una opción crucial para las familias más vulnerables.
La escalada de los costos en los materiales de construcción
Datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) y del Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) revelan que el costo de materiales como el acero, cemento y bloques de concreto ha aumentado más del 45% entre 2020 y 2024. El acero, vital en la construcción, ha pasado de costar RD$65 por libra en 2020 a más de RD$100 en 2024, un incremento de más del 50%. En paralelo, el cemento, cuya bolsa se situaba en RD$330 en 2020, hoy supera los RD$500.
El impacto de estos incrementos en el costo total de un proyecto es dramático. Según ACOPROVI, Asociación Dominicana de Promotores y Constructores de Viviendas, el costo de construcción promedio por metro cuadrado ha subido de RD$25,000 en 2019 a RD$35,000 o más en 2024, dependiendo del tipo de proyecto. Estos aumentos están estrechamente ligados al alza global de las materias primas y los costos de transporte, exacerbados por la pandemia de COVID-19 y los conflictos internacionales que afectan el comercio global.
Los compradores pagan los platos rotos
Para los desarrolladores inmobiliarios, trasladar estos costos al comprador final se ha convertido en la única alternativa viable. El precio de una vivienda promedio ha aumentado entre un 20% y un 30% en los últimos cinco años, según cifras del Banco Central. Esto significa que una vivienda que en 2020 costaba RD$4.5 millones hoy supera los RD$6 millones. Este salto ha dejado fuera del mercado a cientos de familias que anteriormente calificaban para financiamiento hipotecario.
El problema no solo radica en los precios más altos, sino también en el incumplimiento de las expectativas de los compradores. Muchos proyectos que inicialmente se vendieron como “viviendas de bajo costo” terminan excediendo el límite de RD$5,563,380 establecido por la Ley 189-11, lo que los descalifica para los incentivos fiscales y dificulta aún más su adquisición. Este tipo de incumplimientos afecta la confianza en el mercado y deja a los compradores en una situación de incertidumbre financiera.
El fin de las viviendas de bajo costo
Las viviendas de bajo costo, diseñadas para atender a familias de ingresos medios y bajos, están desapareciendo del mercado. Las cifras de ACOPROVI muestran que los desarrollos en esta categoría han caído un 25% en los últimos dos años. Esto se debe a que los desarrolladores no logran mantener los márgenes de rentabilidad en un entorno de costos crecientes.
El resultado es un vacío en el mercado que afecta directamente a los sectores más vulnerables. Familias jóvenes, trabajadores informales y personas con ingresos limitados enfrentan barreras cada vez más altas para acceder a una vivienda propia.
Efectos en el sector y posibles soluciones
El panorama actual exige medidas urgentes para frenar esta tendencia y proteger el derecho de los dominicanos a una vivienda digna. Algunas propuestas incluyen:
1. Incentivos fiscales adicionales: Reducir los impuestos sobre materiales de construcción esenciales podría aliviar parte de los costos para los desarrolladores.
2. Fomentar la producción local: La inversión en industrias locales que fabriquen materiales como cemento, acero y otros insumos reduciría la dependencia de mercados internacionales.
3. Regulación de precios y supervisión de contratos: Mayor vigilancia de los precios y los compromisos contractuales garantizaría que los proyectos no cambien sus condiciones iniciales, protegiendo a los compradores.
4. Ampliación del techo de las viviendas de bajo costo: Ajustar el límite de precio establecido en la Ley 189-11 permitiría incluir más proyectos dentro de esta categoría, dadas las condiciones actuales del mercado.
En varios de mis artículos he señalado cómo el aumento descontrolado de los costos de construcción pone en jaque la accesibilidad a la vivienda y amenaza con convertirla en un lujo para pocos. Hoy más que nunca es necesario un debate abierto y acciones concretas para evitar que esta situación siga perjudicando a miles de familias dominicanas.
El autor es: MB, especialista en Marketing Digital, gerente de operaciones de constructora Incaribe, con mas de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
