Entnommen von BBC News Mundo
Und eines der ersten Opfer dieses neuen Ansatzes Pekings ist der nach Verkaufszahlen zweitgrößte Wohnungsbauentwickler des Landes
Der Gigant Evergrande durchlebt schwierige Zeiten und steht kurz vor dem Konkurs . Das Unternehmen ist mit einem enormen Schuldenberg von rund 300 Milliarden US-Dollar belastet.
Die Aktien des Unternehmens sind in diesem Jahr bisher um 80 % gefallen, was mit der Verschärfung der im vergangenen Jahr von den chinesischen Behörden eingeführten Vorschriften zusammenfällt.
Im Sommer 2020 erließ Peking eine Regelung für die größten Immobilienentwickler, die diese dazu verpflichtet, ihre Verschuldung unterhalb bestimmter Kennzahlen oder „drei roter Linien“ zu halten, die sich auf die Liquidität, das Vermögen oder die Verschuldung der Unternehmen beziehen.
„Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation “, sagte der chinesische Präsident Xi Jinping im Jahr 2017.
Was Evergrande betrifft, so haben die Behörden signalisiert, dass es keine vollständige Rettungsaktion geben wird; das heißt, sie werden das Unternehmen scheitern lassen, wenn es nicht durch den Verkauf von Vermögenswerten oder Teilen des Unternehmens Geld auftreiben kann, um seine Gläubiger zu bezahlen.
mehr als 1,5 Millionen Wohnungen, die Evergrande in China im Bau hat, wahrscheinlich verstaatlichen wird, um zu verhindern, dass Familien leiden, falls der Konzern irgendwann zusammenbrechen sollte.
Der chinesische Immobilienmarkt ist wahrlich atypisch.
Im Durchschnitt 90 % der Bürger ihre eigenen vier Wände: fast 87 % in städtischen Gebieten und knapp 96 % in ländlichen Gebieten, so eine Studie zum Thema Wohnen in China, die von der University of Albany in den Vereinigten Staaten durchgeführt wurde.
Es ist eine der höchsten Raten weltweit.
Zum Vergleich: In den Vereinigten Staaten besitzen nur 65,3 % der Bürger ein Eigenheim, in Deutschland liegt dieser Prozentsatz bei 51,1 %.
Wie Diego Fernández Elices, Generaldirektor für Investitionen bei A&G, gegenüber BBC Mundo erklärte, „ ist das Hauptziel der chinesischen Regierung der allgemeine Wohlstand , und die Tatsache, dass so viele Bürger Wohneigentum besitzen, macht diesen Sektor zu einem, der unter keinen Umständen scheitern darf.“
Der von Fernández erwähnte „gemeinsame Wohlstand“ ist der Slogan der jüngsten Kampagne des chinesischen Präsidenten, mit der er versucht, „eine enorme Vermögenskluft zu verringern, die den wirtschaftlichen Aufstieg des Landes und die Legitimität der kommunistischen Parteiregierung bedroht“, berichtet Reuters.
„Laut den neuesten Statistiken der chinesischen Regierung macht das Baugewerbe immer noch rund 30 % der Gesamtbeschäftigung aus und ist daher zu wichtig, um ignoriert zu werden“, sagt Yves Bonzon, ein Manager der Schweizer Privatbank Julius Bär.
Im ökonomischen Jargon nennt man dies „systemrelevant“, oder zumindest systemrelevant.
Hinter diesem hohen Anteil an Eigentümern verbergen sich einige Faktoren, die seit Jahrzehnten eine Expansion des Sektors befeuern, der von Geisterstädten, stillgelegter Infrastruktur und einem wilden Baumodell mit exorbitanten Preisen gekennzeichnet ist.
Im Jahr 2020 trat das Land in die sogenannte „Ära der 10.000 Yuan (1.318 Euro, 1.548 US-Dollar)“ ein, was darauf zurückzuführen ist, dass der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter mehrere Monate in Folge über diesem Betrag lag, erklärt die Nachrichtenagentur EFE in einer aktuellen Analyse.
Der "chinesische Traum"
Einer der wichtigsten Faktoren, der zur Entstehung dieser Blase beigetragen hat, ist kultureller Natur.
„ Der Reichtum chinesischer Haushalte basiert auf Ziegeln, Zement und spekulativer Begeisterung . Doch kulturell gesehen besteht nicht nur das Bestreben, Immobilienbesitzer zu sein, sondern auch eine ungeschriebene soziale Anforderung, dass man beispielsweise, wenn man heiraten will, Immobilien besitzen muss“, erklärt Sam Lecornu, CEO und Mitbegründer von Stonehorn Global Partners.
„Nur wenige Chinesen betrachten Mieten als ihre erste Option. Der Besitz einer Immobilie in China ist per Definition das Äquivalent zum amerikanischen Traum “, fügt er hinzu.
Vor etwas mehr als 20 Jahren existierte der chinesische Immobiliensektor noch nicht.
„In weiten Teilen der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts war China eine riesige öffentliche Mietgesellschaft, in der der Anteil des Privateigentums unter 30 % lag. Wohnraum galt als Sozialleistung, die von der sozialistischen Regierung mit hohen Subventionen gewährt wurde“, so Youqin Huang, Professorin am Institut für Geographie und Planung der Universität Albany in den USA, in einer Studie.
„Allerdings leitete China in den 1990er Jahren im Rahmen seines Marktwandels Reformen zur Privatisierung und Kommerzialisierung seines Wohnungssystems ein “, fügt er hinzu und bezieht sich dabei auf den Öffnungsprozess, der zu dem explosiven Wirtschaftswachstum des Landes führte, insbesondere nach dem Beitritt zur Welthandelsorganisation im Jahr 2001.
Eine sichere Investition
Ein weiterer Faktor, der jahrelang zu den Hauskäufen beitrug, waren die strengen Beschränkungen für ausländische Investitionen.
Den chinesischen Bürgern blieb dann nur noch der Inlandsmarkt.
Kapitalverkehrskontrollen in China ansehen und die Anlageklassen betrachten, in die investiert werden darf, sind Immobilien sehr beliebt. Viele Chinesen besitzen sogar mehr als eine Immobilie. Sie haben möglicherweise ein zweites oder sogar ein drittes Zuhause“, sagte Lecornu gegenüber BBC Mundo.
Was diesen Markt oft von allen anderen auf der Welt unterscheidet, ist, dass Käufer typischerweise „eine Anzahlung in Höhe von 50 % des Hauspreises leisten oder sogar direkt in bar bezahlen “, sagt der Gründer von Stonehorn Global Partners.
Die Inanspruchnahme von Bankkrediten ist daher nicht so intensiv wie in anderen großen Volkswirtschaften.
„Anders als in den Vereinigten Staaten während der sogenannten Subprime- Krise kaufen die Chinesen ihre Häuser nicht massenhaft mit Schulden .“
Wie machen sie das also?
Die „Mama-und-Papa-Bank“
Insbesondere für Söhne kommt es auf die Unterstützung der Eltern an, die durch den Heiratsmarkt abgesichert ist.
Aufgrund der Ein-Kind-Politik gibt es in China nach den neuesten offiziellen Daten etwa 30 Millionen mehr Männer als Frauen, die einen Partner suchen.
Chinesische Eltern wissen, dass die Heiratschancen ihrer Kinder steigen, wenn diese ein Eigenheim besitzen.
„Es ist üblich, dass der Ehemann für das Haus sorgt“, erklärte Jieyu Liu, stellvertretende Direktorin des China SOAS Institute, 2017 gegenüber der BBC, als bekannt wurde, dass 70 % der Millennials (im Alter zwischen 19 und 36 Jahren) ein eigenes Haus besitzen.
Sehr sparsam
„Da die Löhne junger Leute so niedrig sind, wird von der Familie des Ehemanns erwartet, dass sie die Verantwortung für den Kauf eines Hauses im Namen ihres Sohnes übernimmt oder die Anzahlung leistet. Viele Liebesgeschichten scheitern, wenn die Männer keine gemeinsame Wohnung bereitstellen können“, fügte sie hinzu.
Erschwerend kommt hinzu, dass ältere Familienmitglieder im Alter oft zu ihren Kindern ziehen.
Viele sehen daher eine Investition im Namen ihres Sohnes oder ihrer Tochter als Investition in die Zukunft der gesamten Familie.
Die „Familienbank“ ist auch die erste Anlaufstelle für diejenigen, die ein zweites Zuhause suchen, denn sich an Eltern, Großeltern oder sogar Schwiegereltern zu wenden, ist in der sehr sparsamen chinesischen Kultur nicht ungewöhnlich.
Der Evergrande-Fall
Angetrieben von all diesen Faktoren, ist in den letzten Jahrzehnten eine Immobilienbranche mit enormen Gewinnen gewachsen , die in einigen Sektoren außer Kontrolle geraten ist.
Der Immobiliensektor des asiatischen Riesen begann Ende der 1990er Jahre zu überhitzen, als die damaligen Regulierungsbehörden den chinesischen Ziegelboom
Unternehmen wie Evergrande begannen, in die Bereiche Lebensmittel, Energie und sogar Unterhaltung zu expandieren, indem sie beispielsweise eine Fußballmannschaft kauften, und weiteten ihre Ziele auf Immobilienprojekte im Ausland aus.
Diese Expansion wurde durch Bankkredite oder durch Einlagen von Hauskäufern in China finanziert.
Regierungen und die Zentralregierung spielten bei diesem Wachstum eine Schlüsselrolle.
„Neben der Privatisierung des bestehenden öffentlichen Wohnungsbaus und der Abschaffung der subventionierten Mietwohnungen wurde die Entwicklung des privaten Wohnungsbaus und des privaten Eigentums [von der Regierung] nachdrücklich gefördert“, stellt Professor Huang in seinem Bericht fest.
In China gehört das Land dem Staat.
Jedes Unternehmen oder jede Organisation, die ein Projekt entwickeln möchte, sei es ein Wohn-, Industrie- oder Gewerbeprojekt, muss das Recht zur Nutzung dieses Grundstücks erwerben.
Dieses Nutzungsrecht ist jedoch zeitlich begrenzt; im Falle von Wohnbauprojekten beträgt die Laufzeit 70 Jahre, nach deren Ablauf der Staat das Nutzungsrecht verlängern oder widerrufen kann .
Deshalb kaufen Immobilienentwickler in der Regel keine Grundstücke und lassen sie jahrelang unbebaut, während sie an Wert gewinnen, wie es in anderen Ländern üblich ist.
„Die Regierung verkauft Land im Allgemeinen selektiv und erhält dabei Geld aus dem Landverkauf, was eine wichtige Einnahmequelle für den Staat “, fährt Lecornu fort.
Abgesehen davon, dass der Immobiliensektor in China Millionen von Menschen beschäftigt, ist es richtig zu sagen, dass die Behörden auf verschiedenen Ebenen ein Interesse daran hatten, dass das Modell weiterhin funktioniert , fügt der Experte hinzu.
Die Rolle der Banken
Um die Blase und den möglichen Dominoeffekt der Evergrande-Krise zu verstehen, ist die Rolle der Banken, die ebenfalls vom Staat kontrolliert werden, von grundlegender Bedeutung.
„ Chinesische Banken, Versicherer und Fonds haben in den letzten Jahren erhebliche Finanzierungen bereitgestellt , und das große Engagement chinesischer Banken im Immobiliensektor ist eines der größten Risiken für das chinesische Finanzsystem“, sagt Eiko Sievert, Direktorin der Ratingagentur Scope Ratings.
Das Unternehmen hat seine Wachstumsprognose für China für 2021 von 9,3 % auf 8,6 % gesenkt. Grund dafür sei die „Schwäche des chinesischen Immobiliensektors , die die nationale Wirtschaftstätigkeit in diesem Jahr bereits gebremst hat“, heißt es weiter.
Deshalb sind sich Analysten einig, dass die potenziellen sozialen Unruhen, die durch die mehr als eine Million unfertigen Häuser von Evergrande entstehen könnten, ein größeres Problem darstellen als die Schulden selbst.
„Die größte politische Partei der Welt ist gleichzeitig der größte Grundbesitzer , einzugreifen und ihre gesamte Macht einzusetzen, um weitere Unruhen zu verhindern“, erklärt Lecornu und bezieht sich damit auf Pekings unmittelbarstes Ziel: sicherzustellen, dass die Bürger nicht leiden und weiterhin an den „chinesischen Traum“ glauben.
