Por Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO. Lograr un equilibrio entre los derechos de inquilinos versus propietarios de inmuebles es uno de los principales dilemas que enfrenta el proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios en el Congreso Nacional.
La pieza, objeto de estudio desde hace unos 20 años, derogaría las leyes No. 4314, del 22 de octubre de 1955 y No. 17-88, del 5 de febrero de 1988 y el decreto No. 4807. La primera ley citada y el dictamen presidencial datan de la época trujillista.
Entre los objetivos del proyecto figuran reformar esas normativas obsoletas existentes para estimular la inversión privada nacional y extranjera en el desarrollo de proyectos inmobiliarios destinados al arriendo. Busca que desde el Estado se desarrollen políticas que faciliten las ofertas de unidades habitacionales y con ello, que se abaraten los costos de alquiler.
Aunque los congresistas plantean entre los considerados propuestos a la ley que ésta “debe proteger los derechos de los inquilinos proscribiendo prácticas discriminatorias y onerosas, fruto de manejos y cláusulas unilaterales impuestas por los propietarios”, al parecer ese y los maltratos que reciben los propietarios de inmuebles persisten entre los escollos congresuales.
¿Juez y parte?
El interés por los últimos derechos quedó evidenciado, durante la sesión del Pleno de la Cámara de Diputados, del pasado 24 de mayo, cuando ese órgano declaró de urgencia, aprobó en primera lectura el proyecto de ley y lo volvió a remitir a comisión con el propósito de realizar vistas públicas.
En esa ocasión, el diputado de la Fuerza del Pueblo, Hamlet Melo, admitió que él como abogado, agente inmobiliario y empresario de la zona turística Verón- Punta Cana, ve a diario como inquilinos “ofenden, ultrajan, maltratan a los propietarios” y a los abogados.
Los disensos
Al ofrecer una entrevista a El Inmobiliario sobre el proyecto de ley, el diputado peledeista, Luis Henríquez Beato, quien integra la comisión especial que estudió la pieza durante unos ocho meses, admitió que la razón por la que la iniciativa no logró ser convertida en ley es porque persisten disensos.
“Los derechos de la vivienda del inquilino y el derecho de propiedad de los propietarios. El equilibrio de esos dos derechos tiene muchos celos de legisladores que defienden una parte o la otra”, aseveró.
Citó entre los temas sin consenso la selección de cuál será la institución que manejará los depósitos que deben hacer los inquilinos para arrendar una vivienda, debido a que unos diputados proponen que sea el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (Mivhed), y otros, que siga siendo el Banco Agrícola.
Sin embargo, los proyectos de ley depositados y el informe favorable de esa comisión especial, en la pasada legislatura, mantenían la propuesta de que ese rol lo tenga el Banco de Reservas.
Henríquez Beato destacó la relevancia del proyecto porque la legislación actual es obsoleta y que, además, debe contemplar reformas constitucionales vinculadas a los derechos fundamentales.
Afirmó que esa iniciativa busca fortalecer los derechos de los propietarios para que agoten procesos ágiles en la recuperación de sus viviendas, garantiza la seguridad de los inquilinos, establece controles en los precios de los alquileres y transparenta el tema de los depósitos.
La posibilidad de tomar en cuenta los alquileres comerciales para que el proyecto sea más abarcador, ha sido considerada por los legisladores.
Objeciones generalizadas
Desde diversos sectores hay objeciones al proyecto de ley por lo que sugieren fortalecerla. Así lo han expresado miembros de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acroprovi), de la Fundación Institucionalidad y Justicia (Finjus) y otros.
Reyna Echenique, secretaria de la Junta Directiva de la AEI, afirmó que los congresistas deben dotar al país de un nuevo marco jurídico que tome en cuenta y respete los derechos de propiedad de los propietarios y de uso de los inquilinos.
La abogada y bróker inmobiliaria espera que en esta legislatura ordinaria, que inició el pasado 16 de agosto, se logre una ley más equitativa y transparente, que dinamice las inversiones inmobiliarias y la economía.
Reyna Echenique y el diputado Eugenio Cedeño.
Observaciones
El pasado 28 de junio la comisión especial de la Cámara de Diputados que estudió el proyecto de ley recibió observaciones de unos 20 sectores durante unas vistas públicas.
Acoprovi, representada por su presidenta Annerys Meléndez, lamentó, durante esa audiencia, que exista poca inversión inmobiliaria debido a la falta de garantías jurídicas existentes.
En el escenario habló en ese tenor el proponente de la pieza, Alfredo Pacheco, presidente de la Cámara Baja, quien admitió: “Los alquileres de viviendas en la República Dominicana actualmente son un desastre”. Destacó que su proyecto establecería un equilibrio entre los derechos de los propietarios y de los inquilinos.
La Fundación Institucionalidad y Justicia (Finjus) entendía que el proyecto de ley debía ser mejorado porque al establecer protocolos burocráticos considera afectaría al sector productivo y perjudicaría la inversión.
Esas sugerencias se produjeron luego de que el diputado Eugenio Cedeño, presidente de la comisión especial que estudió la pieza, se quejara ante el pleno de la Cámara de Diputados de que, pese a que los comisionados invitaron a la Suprema Corte de Justicia, a la Procuraduría General de la República y a Acoprovi, esos sectores nunca comparecieron para presentar sus sugerencias.
Los detalles
El proyecto de ley de alquileres plantea que el inquilino solo pague el depósito de un mes y que sea depositado en el Banco de Reservas de la República Dominicana. Actualmente se utiliza para esos fines el Banco Agrícola.
La iniciativa prohíbe discriminaciones por tener niños, ser extranjero, pertenecer a una etnia, sexo, credo, condición social u otras causas (artículo 31) y propone que los conflictos por el depósito sean resueltos en primera instancia en los juzgados de paz de la jurisdicción a la que corresponda el inmueble (artículo 22).
20 años de tropiezos
El proyecto General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios enfrenta tropiezos para ser convertido en ley por el Poder Legislativo durante un lapso de 20 años.
La iniciativa actual perimió en la pasada legislatura ordinaria y fue reintroducida por su proponente el 21 de agosto de 2023.
En el Sistema de Información Legislativa (SIL) de la Cámara de Diputados figuran tres proyectos de ley con esos mismos fines que perimieron.
Una de esas piezas fue sometida en el anterior periodo legislativo el 13 de diciembre de 2018 por los entonces diputados peledeista Henry Merán y Demóstenes Martínez y por Alfredo Pacheco, actual proponente.
El ex diputado Merán recordó en una entrevista que concedió en enero de 2020 que ese proyecto fue declarado en ese entonces de alto interés nacional. Dijo que esa ley es un mandato constitucional.
“Desgraciadamente con este proyecto de ley los diputados y senadores no han coincidido ni en tiempo ni en espacio para convertir en ley este importantísimo proyecto de inquilinato, alquileres y desahucios”, se quejó el ex congresista y tres años después persisten los mismos escollos.
