La Ley 30-26 da con una mano y cobra con otra. Elimina el impuesto de transferencia, pero crea el de ganancias de capital. Nadie ha analizado cómo cambia la estructura de costos de una compraventa inmobiliaria típica bajo el nuevo régimen
SANTO DOMINGO. – En el mercado inmobiliario dominicano, una compraventa no es solo un acuerdo de precio entre dos partes. Es también una negociación fiscal en la que el comprador y el vendedor dividen entre sí, de manera formal o informal, explícita o absorbida en el precio, los costos tributarios que genera la transacción.
Esa mecánica no ha cambiado con la Ley 30-26, que sí ha cambiado la composición de esos costos, y el sector apenas comienza a procesar.
La ley da con una mano y cobra con la otra. Con una mano, elimina gradualmente el impuesto de transferencia inmobiliaria: lo reduce en 2027 y lo suprime completamente a partir de 2028. Con la otra, crea el impuesto del 10% sobre las ganancias de capital generadas en la venta de inmuebles de personas físicas.
El resultado neto de ese intercambio no es neutral, no es igual para todas las transacciones, y no es simétrico para el comprador y el vendedor.
Cambios fiscales en una transacción inmobiliaria
| Concepto | Situación actual | Cambio o propuesta | Base legal |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (comprador) | 3% vigente | Reducción progresiva en 2027 y eliminación desde 2028 | Art. 59, Ley 30-26 |
| Ganancias de capital (vendedor) | Escala de ISR hasta 25% | Tasa única del 10% como pago único y definitivo | Art. 14, Ley 30-26 |
| Base imponible del 10% | Definida bajo esquema tradicional del ISR | No definida; pendiente de reglamento | Art. 14, Ley 30-26 |
| Exención por vivienda habitual reinvertida | Existen beneficios condicionados a reinversión | Exención total si se reinvierte el 100% en 6 meses; parcial si es reinversión incompleta | Ley 173-07 Art. 7 |
| Exención para mayores de 65 años | Exención con condiciones específicas | Exención total sin condición de reinversión | Código Tributario Art. 296 |
Fuentes: Ley 30-26 Arts. 14 y 59; Ley 173-07 Art. 7; Código Tributario Art. 296
El mapa de costos antes de la ley
Para trazar el contraste, hay que partir del mapa de costos que existía antes del 18 de junio de 2026.
En una transacción de mercado secundario, propietario que vende a comprador, los costos fiscales principales eran tres:
- El impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% sobre el valor del inmueble, establecido en el artículo 7 de la Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria, pagado por el comprador.
- El Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria del 1% anual sobre el valor del patrimonio que supere el mínimo exento, establecido en la Ley 18-88 y sus modificaciones, a cargo del propietario vendedor hasta el momento de la venta.
- La ganancia de capital generada por la venta, que en el régimen general del Impuesto Sobre la Renta quedaba incorporada a la renta del vendedor y tributaba a la escala progresiva de personas físicas, hasta 25%, según el artículo 296 del Código Tributario.
En la práctica, el mercado dominicano había desarrollado un mecanismo informal para reducir esa carga: el precio declarado en escritura frecuentemente no coincidía con el precio real de la transacción.
El propio Banco Central de la República Dominicana documenta ese comportamiento en su documento de trabajo Construcción de un índice de precios de vivienda para la República Dominicana, de Johán Félix Rosa, donde señala que en el mercado local es una práctica conocida que las transacciones lleguen a registrarse sin incluir algún detalle relevante, o de manera incorrecta, para evitar pagar impuestos o reducir los cargos por ese concepto.
Ese comportamiento reducía artificialmente la base gravable, pero creaba riesgos legales para ambas partes.
El mapa de costos después de la ley
La Ley 30-26 reorganiza ese mapa de manera significativa:
- Para el comprador: el artículo 59 reduce gradualmente el impuesto unificado sobre operaciones inmobiliarias gravadas por la Ley de Registro y Conservación de Hipotecas, no el 3% de transferencia directa de la Ley 173-07, que permanece vigente hasta que sea expresamente derogado o modificado.
Esa distinción es técnicamente relevante y no quedó explicada en el texto de la ley ni en comunicaciones oficiales posteriores. El sector deberá verificar con la DGII si ambos gravámenes coexisten o si uno sustituye al otro en una transacción directa de compraventa.
- Para el vendedor: el nuevo artículo 296-1 del Código Tributario crea un impuesto del 10% sobre las ganancias de capital como pago único y definitivo, en sustitución de la tributación bajo la escala progresiva del ISR.
Para un vendedor que en el régimen anterior hubiera tributado a la tasa marginal más alta, 25%, el 10% representa una reducción significativa.
Para un vendedor con rentas bajas que hubiera tributado en los tramos inferiores, el impacto puede ser neutro o mayor, dependiendo de cómo el reglamento defina la base gravable.
La variable que cambia la ecuación
El análisis del efecto neto no puede completarse porque la ley no define la base gravable del nuevo impuesto de ganancias de capital, punto central de la segunda entrega de esta serie.
Pero lo que sí puede establecerse es que el efecto combinado sobre el costo total de una transacción depende de tres variables: el precio del inmueble, el tiempo transcurrido desde la adquisición original, y la forma en que el reglamento defina la ganancia gravable.
Para ilustrarlo con un escenario construido sobre el texto legal vigente, sin resolver la incógnita de la base gravable, considérese una transacción en el mercado secundario por un inmueble valorado en US$200,000 (aproximadamente RD$12,000,000 al tipo de cambio de referencia del BCRD de junio 2026).
Bajo el régimen anterior: el comprador pagaba RD$360,000 por el impuesto de transferencia del 3%. El vendedor, si la ganancia era de RD$4,000,000 y tributaba al tramo del 25% del ISR, pagaría RD$1,000,000. Costo fiscal total de la transacción: RD$1,360,000, más honorarios notariales y de registro.
Bajo el régimen de la Ley 30-26 en 2027: el comprador aún pagaría el 3% de la Ley 173-07, salvo aclaración de la DGII y el vendedor pagaría el 10% sobre la ganancia de capital.
Si la base gravable fuera la misma, RD$4,000,000, el impuesto sería RD$400,000, una reducción de RD$600,000 respecto al régimen anterior.
A partir de 2028, cuando el impuesto de hipotecas se elimine, el alivio para el comprador se haría efectivo.
Este escenario es ilustrativo y provisional. El efecto real depende de la definición reglamentaria de la base gravable.
Cómo se traslada al precio negociado
En el mercado inmobiliario dominicano, como en la mayoría de los mercados de la región, los costos de cierre son objeto de negociación entre las partes. Cuando esos costos se redistribuyen, el equilibrio de precio se mueve.
El escenario más probable en el corto plazo es que los vendedores ajusten a la baja su precio mínimo en la medida en que el 10% resulte efectivamente menor que la tributación anterior, liberando margen de negociación.
Ese ajuste podría traducirse en precios de cierre ligeramente más accesibles en el mercado secundario. Pero ese efecto depende de que la base gravable del 10% sea calculada de manera razonable, lo que, de nuevo, remite al reglamento pendiente.
El Banco Central reportó en sus Resultados Preliminares enero-diciembre 2025 que los préstamos del sistema financiero destinados a la adquisición de viviendas crecieron 13.2% en ese año, alcanzando RD$461,356.5 millones.
Ese dato confirma que la demanda de financiamiento habitacional mantiene tracción. Un mercado secundario con menor fricción fiscal para el vendedor podría contribuir a liberar oferta de propiedades que hoy permanecen retenidas por propietarios que evitan vender para no activar la carga tributaria anterior.
Lo que el sector necesita saber antes de cerrar
Mientras el reglamento no exista, cualquier análisis del costo neto de una transacción es provisional. Pero hay preguntas que comprador, vendedor y agente inmobiliario pueden y deben hacer ya.
- El vendedor: ¿cuánto pagué originalmente, en qué año, y con qué documentación? ¿Realicé mejoras documentadas? ¿El inmueble es mi vivienda habitual y, si vendo, reinvertiré el total en una nueva vivienda habitual dentro de seis meses? ¿Tengo más de 65 años?
- El comprador: ¿el impuesto de transferencia del 3% de la Ley 173-07 aplica a esta transacción además del impuesto del artículo 59 de la Ley 30-26, o uno sustituye al otro? ¿El inmueble tiene clasificación Confotur vigente? ¿Estoy comprando al desarrollador original, primera venta, o en el mercado secundario?
- Ambos: ¿cuál es la estructura fiscal pactada? ¿quién absorbe cada costo? y ¿queda eso reflejado en el contrato?
Esas preguntas no tienen respuesta completa hoy. Pero hacerlas es la diferencia entre una transacción estructurada y una que genere sorpresas fiscales seis meses después del cierre.
Fuentes consultadas:
- Ley núm. 30-26 de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, Arts. 14 (nuevo Art. 296-1 del Código Tributario) y 59, promulgada el 18 de junio de 2026.
- Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria, Art. 7. Dirección General de Impuestos Internos. dgii.gov.do
- Ley núm. 18-88 sobre el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario y sus modificaciones. Dirección General de Impuestos Internos.
- Código Tributario de la República Dominicana, Título II, Arts. 289 y 296. Dirección General de Impuestos Internos.
- Banco Central de la República Dominicana. Resultados Preliminares de la Economía Dominicana Enero-Diciembre 2025, febrero 2026. Préstamos para vivienda: RD$461,356.5 millones, variación interanual +13.2%.
- Banco Central de la República Dominicana. «Construcción de un índice de precios de vivienda para la República Dominicana». Johán Félix Rosa, Departamento de Programación Monetaria y Estudios Económicos. Documento de Trabajo, agosto 2021.
Lecturas recomendadas:
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