El mercado inmobiliario y sus contratos evolucionan. ¿Cómo lograr el equilibrio ideal entre eficiencia operativa y seguridad jurídica?
Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
La evolución del sector inmobiliario dominicano nos presenta un desafío interesante: la distinción entre promesa de venta y contrato de adhesión. Esta diferenciación, lejos de ser meramente académica, tiene implicaciones prácticas sustanciales para el desarrollo saludable del mercado.
En la revisión de cientos de contratos inmobiliarios, he podido observar cómo esta distinción afecta directamente a compradores y desarrolladores. Los patrones son reveladores: mientras algunos buscan mayor agilidad operativa, otros necesitan flexibilidad en las negociaciones. Esta realidad del día a día en la práctica legal inmobiliaria evidencia la necesidad de encontrar un punto de equilibrio.
El marco legal fundamental
Nuestro Código Civil establece claramente en su artículo 1589 que «la promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio». Esta disposición fundamental subraya la naturaleza bilateral y el carácter vinculante de la promesa de venta.
Por otro lado, la Ley 358-05 de Protección al Consumidor define los contratos de adhesión como aquellos cuyas cláusulas han sido establecidas unilateralmente por el proveedor, sin que el consumidor pueda discutir o modificar sustancialmente su contenido.
ANATOMÍA DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS
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PROMESA DE VENTA CONTRATO DE ADHESIÓN
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✓ Negociación bilateral × Términos predefinidos
✓ Garantías acordadas × Garantías limitadas
✓ Plazos consensuados × Plazos fijos
✓ Modificaciones mutuas × Cambios unilaterales
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La distinción práctica
El mercado actual revela una tendencia interesante en la estructura contractual. Por un lado, los contratos de adhesión ofrecen eficiencia operativa y uniformidad en las transacciones. Por otro lado, la promesa de venta tradicional permite una flexibilidad que muchos consideran necesaria en inversiones de esta magnitud.
Hacia un modelo equilibrado
La jurisprudencia dominicana ofrece guías valiosas sobre este tema. La Suprema Corte de Justicia ha establecido criterios que buscan balancear la protección del comprador con la necesidad de eficiencia en las operaciones inmobiliarias.
La realidad del mercado
El sector inmobiliario dominicano muestra una tendencia innovadora: los contratos actuales parecen combinar elementos de ambas figuras jurídicas. Esta evolución natural responde a las necesidades tanto de desarrolladores como de compradores, buscando equilibrar eficiencia y protección.
Oportunidades de mejora
Los desarrolladores modernos entienden que la eficiencia operativa no está reñida con la protección jurídica adecuada. De hecho, un marco contractual equilibrado puede potenciar la confianza en el mercado y facilitar las transacciones.
Un camino conjunto
¿Estamos ante una oportunidad de desarrollar instrumentos contractuales que satisfagan las necesidades de todas las partes? ¿Cómo podemos evolucionar hacia contratos que combinen lo mejor de ambas figuras jurídicas?
El mercado inmobiliario dominicano tiene la madurez suficiente para abordar este desafío. La colaboración entre desarrolladores, compradores y profesionales del derecho puede llevarnos hacia modelos contractuales que impulsen el crecimiento sostenible del sector.
La autora cuenta con más de 18 años de experiencia como abogada especializada en Derecho Inmobiliario y consultora inmobiliaria. Fundadora de Echenique Group, centrando su trabajo en brindar seguridad legal preventiva a inversores y compradores. Este artículo forma parte de una serie sobre seguridad jurídica en inversiones inmobiliarias, donde Reyna Echenique comparte su expertise en el sector.
