Por Indhira Desangles
Especial para El Inmobiliario
Cuando hablamos de desarrollo inmobiliario, la ubicación es uno de los factores más determinantes para garantizar el éxito y la seguridad a largo plazo de cualquier proyecto. Sin embargo, a menudo se ignoran algunos riesgos evidentes que pueden traer consecuencias catastróficas. Como realtor comercial con experiencia en proyectos corporativos y empresariales, es mi deber advertir sobre aquellos lugares donde jamás se debería construir.
A continuación, comparto algunos ejemplos clave:
1. Cerca de ríos o cuerpos de agua: Construir en áreas próximas a ríos o cuerpos de agua puede parecer tentador por la vista o la accesibilidad, pero estas zonas suelen estar propensas a inundaciones. El riesgo de daños estructurales, pérdida de valor inmobiliario y dificultades para obtener seguros es alto. Es fundamental realizar estudios hidrológicos antes de considerar estas áreas para desarrollos comerciales o residenciales.
2. Borde de colinas o terrenos inestables: Las propiedades en el borde de colinas, montañas o pendientes pronunciadas pueden parecer atractivas por las vistas panorámicas, pero presentan serios peligros de deslizamientos de tierra. Además, los movimientos sísmicos, por pequeños que sean, pueden afectar la estabilidad del terreno y comprometer la seguridad del edificio. Invertir en estudios geotécnicos es esencial en estas áreas.
3. Zonas de relleno: Las zonas de relleno, aunque parecen haber sido niveladas artificialmente, a menudo carecen de la densidad y estabilidad que requiere una base sólida para construcción. Estas áreas tienden a ser inestables con el tiempo, lo que provoca hundimientos o grietas estructurales. Los proyectos en rellenos necesitan una inversión adicional en estudios de suelos y cimentaciones especializadas, lo que podría elevar los costos innecesariamente.
4. Zonas bajas propensas a inundaciones: Edificar en zonas bajas implica un riesgo constante de acumulación de agua, ya sea por lluvias torrenciales o desbordamientos de ríos cercanos. Estas zonas suelen requerir sistemas de drenaje y protección contra inundaciones de alto costo, afectando tanto la viabilidad económica del proyecto como su seguridad.
5. Terrenos con mucha pendiente: Construir en pendientes pronunciadas puede ser costoso y complicado desde el punto de vista técnico. La estabilización del terreno, el diseño arquitectónico y los sistemas de drenaje son solo algunos de los aspectos que encarecen el proyecto. Además, la logística para construir y mantener una propiedad en este tipo de terrenos es más complicada, lo que a menudo supera el beneficio de las vistas o la exclusividad que podrían ofrecer.
Entonces, ¿dónde sí es recomendable construir? Apuesta por ubicaciones estratégicas y seguras
Después de haber señalado los lugares que deben evitarse, es igualmente importante conocer los factores que indican dónde sí construir para asegurar la viabilidad y rentabilidad de un proyecto inmobiliario. Aquí te presento algunos aspectos clave para identificar terrenos ideales:
1. Terrenos bien drenados y nivelados: La estabilidad del terreno es fundamental. Busca suelos que no estén propensos a retener agua y que tengan un sistema de drenaje natural o infraestructura adecuada para evitar problemas de humedad. Los terrenos planos y bien compactados son ideales para la construcción, ya que no requieren obras adicionales para garantizar la seguridad estructural.
2. Zonas urbanas consolidadas o de expansión controlada: Ubicar tu proyecto en zonas con infraestructura urbana consolidada o en áreas de expansión controlada garantiza acceso a servicios esenciales como agua, electricidad, telecomunicaciones y transporte. Las áreas con planes de desarrollo urbano suelen ofrecer incentivos para atraer inversiones, lo que añade un valor adicional a tu proyecto.
3. Proximidad a infraestructuras clave: La cercanía a carreteras, puertos, aeropuertos o centros logísticos es un punto a favor para desarrollos comerciales e industriales. Por ejemplo, en República Dominicana, la conectividad de la Autopista Duarte y la Circunvalación que conecta Haina y Caucedo es estratégica para la distribución de mercancías en todo el país, e incluso al Cibao o a la zona Este. Asegurarte de que tu proyecto esté cerca de estos hubs logísticos es una ventaja competitiva en términos de acceso y movilidad.
4. Zonas con bajo riesgo geológico: Es fundamental construir en áreas que no estén expuestas a riesgos naturales como terremotos, deslizamientos o inundaciones. Realiza estudios geológicos y de suelos antes de iniciar cualquier proyecto. Las zonas con un historial bajo de actividad sísmica o con buena estabilidad topográfica son las más seguras para desarrollos a largo plazo.
5. Áreas con proyecciones de crecimiento económico: Los proyectos inmobiliarios, especialmente los comerciales y corporativos, deben localizarse en zonas con crecimiento económico proyectado. Ciudades en expansión o áreas donde se espera un incremento de la demanda de oficinas, locales comerciales o naves industriales son las más adecuadas para asegurar una buena rentabilidad. Analizar el plan de desarrollo urbano y los estudios de mercado locales te ayudará a tomar decisiones informadas.
6. Entornos sostenibles: El enfoque en la sostenibilidad es un aspecto cada vez más valorado por inversores y usuarios. Las áreas que promuevan la sostenibilidad, como desarrollos cercanos a zonas verdes, con buenos accesos al transporte público y que fomenten la construcción de edificios certificados bajo estándares ecológicos (LEED, BREEAM, etc.), ofrecen no solo beneficios ambientales, sino también ventajas fiscales y de reputación para los proyectos.
El éxito de un proyecto comienza con una buena elección de terreno
Seleccionar correctamente el lugar donde construir puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de tu proyecto inmobiliario. Es esencial evitar zonas de alto riesgo, pero también es clave identificar áreas con potencial de crecimiento, buena infraestructura y estabilidad geológica. Como realtor especializado en proyectos comerciales y corporativos, mi compromiso es ayudarte a tomar decisiones informadas y asegurar que tu inversión esté en el lugar correcto.
La autora es: Especialista en bienes raíces comercial y corporativo, con más de 20 años en el mercado nacional, miembro de la junta directiva de la AEI.
