住房部宣布，项目无需最终许可即可开工建设。但没有人问：如果出了问题怎么办？
几天前，我在查阅2025年12月20日《房地产日报》（El Inmobiliario）上刊登的MIVHED新闻稿，了解其启动建筑工程的新程序时，收到了来自Echenique集团房地产律师Diana Pimentel的信息。Diana Pimentel在为开发商提供咨询方面经验丰富。她的问题很直接：
“雷娜，如果失败了，谁该负责？”
他没说“如果失败”，他说的是“当失败时”。.
因为我们两人加起来从事房地产交易咨询工作 36 年了，我们都知道，在这个行业， 当责任分散时，最终买单的总是最终的买家。
新衡量标准：速度与清晰度
MIVHED 刚刚推出了一项程序，允许由城市管理人员管理、私人技术监督员检查的项目， 之前 ，只需通知该部即可开始施工。
既定目标：减少等待时间，简化流程，促进投资。.
目标已实现： 在买方不知情的情况下，将过程风险转移给买方。
因为我和戴安娜讨论过一个令人不安的事实：对于那些暂时搁置梦想的买家来说，“正在办理许可”的项目听起来和“已获许可”的项目完全一样。 但从法律角度来看，它们却是截然不同的两个世界。
在这个等式中，买家扮演什么角色？
在我们的谈话中，戴安娜提出了每个房地产律师都害怕遇到的情况：
项目按照新方案开工建设。私人技术监理公司批准该项目。城市管理公司承担责任。开发商开始销售期房。购房者投入十年积蓄。.
出了问题：监管环节出现疏漏、许可证出错、检查环节出现疏漏。最终的许可证揭示了之前无人及时发现的问题。
简单的问题： 请问这位买家是谁？
致那位“承担责任”的城市经理？致那位进行检查的技术主管？致那位出售房产的开发商？致那位“负责监督”的MIVHED？ 致那位促成交易的房地产经纪人？
答案是： 对每个人。又对任何人都不。因为当责任被分担时，没有人能给出明确的答案。
法律确定性并非在最后阶段才建立起来的。
这是业内任何专业人士都不能忽视的原则： 法律确定性是从买方决定或考虑购买的那一刻起就建立起来的，而不是从签署最后一份文件开始的。
即使有私人监督，项目在未获得最终许可的情况下开工，风险也不会消失， 只会转移。而这种转移最终总是会落到同一个地方：最终买家的钱包和安心。
责任分散的问题
这种模式最危险的风险之一在于责任分散。买方不了解城市管理人员或私人技术监督员的工作。在他们看来，项目要么“获得政府批准”，要么就没获得批准。.
但法律现实更为复杂：
- 城市经理在管理过程中承担责任
- 技术主管负责检验工作。
- 开发者保证执行
- MIVHED随后进行检查
- 房地产经纪人促成了这笔交易。
你看出问题了吗？ 五个参与者，五项部分责任，谁出钱却一概不清楚。
正如戴安娜在我们的谈话中指出的那样（我们两人加起来有36年的交易咨询经验）：“经验告诉我们，许多房地产纠纷并非源于恶意，而是源于监管漏洞和随后的解读。 当规范化进程被推迟时，风险并不会消失：而是转移到了买方身上。”
房地产经纪人 现在
如果你按照这项新方案出售项目，你将会收到一些来自知情买家的棘手问题（记住：天真的买家已经绝迹了）：
- “如果最终许可证未能按时送达，谁该负责？”
- “如果私人监理人员犯了错误，我有什么保障？”
- “即使公司是在没有许可证的情况下成立的，我的房契可以顺利登记吗？”
你能坦诚回答吗？还是打算用漂亮的辞藻来回避问题？
事实是： 人工智能可以帮你撰写营销文案，但当客户询问法律责任时，最终还是得靠你的大脑来回答。而这无法外包。
法律支持已不再是可选项。在这种新形势下，终端买家需要明白： 预防性法律支持并非奢侈品，而是您唯一的真正保障。
在签署预订协议、支付预付款、投入一个尚未获得最终许可的项目之前，必须明确“谁负责？”这个问题。.
因为正如戴安娜和我所认同的， 一个项目可以很快启动，但只有从一开始就明确责任，大家才能睡个安稳觉。
加快步伐，但必须有明确的规则。
这项措施或许能为振兴该行业带来契机。但前提是必须辅以明确的机制，以：
- 各阶段的具体职责分配
- 监管失败时的补偿机制
- 对已获预许可项目的买方强制要求提供担保
- 提高各项目实际进展情况的透明度
缺少这些要素，我们虽然加快了流程，却让买家比以前更加脆弱。.
你作为专业人士的决定
如果您是房地产经纪人、开发商或投资者，这项新程序会引发一个根本性问题：
你是打算利用这项措施来加快销售速度，还是为了更负责任地进行生产？
因为在房地产行业，有一条真理不容走捷径：你今天可以快速完成交易，但如果责任不明确，明天问题就会困扰你。.
现在就问问自己： 如果客户问你，“如果这个项目在没有最终许可的情况下开始，而之后出了问题，谁该负责？”，你能提供具体的姓名、文件和保证吗？
如果你的回答含糊不清， 那就该寻求专业的法律建议了。你的职业信誉取决于清晰的回答，而不是巧妙的回避。
记住： 法律确定性是从买方决定或考虑购买的那一刻起就建立起来的，而不是从签署最后一份文件开始。一旦法律确定性失效，最终承担后果的永远是最终买方。
