作者：琼·费利兹·瓦洛伊斯
特供 El Inmobiliario
多米尼加共和国已成为加勒比地区最受欢迎的旅游目的地之一，其房地产市场在近几十年经历了显著增长。蓬塔卡纳、卡普卡纳和拉斯特雷纳斯等地区的高端开发项目推动了豪华旅游业的发展，成为当地经济增长的关键引擎。然而，Airbnb等平台带来的短期租赁兴起开始对该行业产生负面影响，不仅影响了房产价值，也损害了国家的品牌形象。.
房地产市场动荡：对房产价值的影响
根据多米尼加共和国税务局（DGII）的数据，2023年，蓬塔卡纳和巴瓦罗等主要旅游目的地的短期租赁房源数量增长了18%。与上一年仅增长9%相比，这是一个显著的增长。然而，这种无序增长已开始使这些地区的市场趋于饱和。尽管许多此类租赁房源质量较低，但在受此影响的部分地区，待售房产的价格却下降了12%。这使得豪华房地产项目的开发商更难维持利润率。.
Airbnb 的兴起导致房源供应饱和，原本面向常住居民或高端游客的房产如今被随意用于短期出租，且缺乏监管。例如，在拉斯特雷纳斯这样的旅游胜地，曾经的高档度假村或专属住宅如今被改造成按天或按周出租的低价短期房源。.
结果显而易见：房产价值正在贬值。根据全球酒店业洞察公司 (The Global Hospitality Insights) 2023 年发布的报告，曾经被视为豪华专属的房地产开发项目如今面临着无数非正式选择的竞争。这些非正式选择虽然未必能达到同样的标准，但价格更低，体验也更便捷，却牺牲了曾经吸引高端游客的品质和宁静。.
这种转变直接影响着房地产市场的可持续性。人们普遍认为，旅游目的地已经“大众化”，任何类型的游客——无论预算多少——都能轻松前往，这正在影响开发商和业主维持其房产价值的能力。从长远来看，这可能导致该目的地对大型投资的吸引力下降，从而严重影响该国房地产旅游业的未来。.
公寓和目的地稳定性方面的缺点
追踪短期租赁市场趋势的AirDNA发布的一份报告显示，2023年多米尼加共和国短期租赁公寓的平均入住率比2022年增长了21%。然而，公寓和旅游目的地的稳定性受到了廉价游客流动性的影响，这些游客在很多情况下无法满足常住居民或高端游客的期望。.
这些租赁市场的放松管制导致了住房市场监管不力，高入住率和物业管理缺乏监督影响了住宅和旅游综合体的稳定性。在卡普卡纳等居民和高端游客寻求宁静私密环境的地区，这种租赁模式导致住宅区商业活动增加，这可能会给常住居民和寻求专属体验的游客带来困扰。.
在目的地层面，这会影响人们对旅游区的认知，旅游区不再被视为高端场所，而变得更加普通，吸引力也随之下降。曾经被视为奢华目的地的地方，如今可能成为更广泛游客群体中的平价之选，他们中的许多人既不追求同样的服务品质，也不愿意支付高端开发商索要的高价。.
对国家品牌的影响
在多米尼加共和国，不受监管的Airbnb平台的兴起对国家品牌形象造成了直接威胁，这是其最具破坏性的影响之一。据多米尼加共和国旅游部统计，该国2023年接待游客1000万人次，比上年增长6%。然而，由于缺乏对短租平台的监管，潜在游客对该国住宿质量产生了疑虑。.
多米尼加共和国投入巨资，在全球旅游市场打造其尊贵奢华的形象。然而，非正式、不受监管的租赁活动的激增可能会削弱这种奢华尊贵的形象。.
由于Airbnb等平台缺乏监管，低质量、管理不善的房源与市场上最顶级的房源混杂在一起。这造成了目的地形象的混乱，可能会吓退那些寻求独特高端体验的高消费游客。当国际市场认为某个目的地正在失去其质量标准时，对该国品牌造成的损害尤其令人担忧，因为这将直接影响其来之不易的声誉。.
致ADETI的呼吁：引领市场监管的必要性
必须强调的是，多米尼加房地产旅游协会 (ADETI) 在监管 Airbnb 等平台方面所做的工作。尽管放松管制带来了诸多挑战，但该协会已在众多旅游项目中采取行动，并在构建有利于房地产行业的监管框架方面取得了显著进展。通过其努力，已制定了明确的政策，这些政策不仅促进了房地产旅游的发展，而且确保了市场的质量和可持续性。.
据ADETI估计，未来三年内，热门旅游区的2000多家住宿场所将受到特定法规的约束，以确保其质量和安全。这些举措对于确保最高端的旅游目的地继续吸引国际游客至关重要，同时也保证了相关法规能够应用于更大规模的项目。.
然而，必须强调的是，尽管有此类机构做出努力，但缺乏广泛的监管仍然是一个挑战。在许多项目中，尤其是在热门旅游区，不受控制的非正规租赁的激增速度超过了既定法规的实施速度，对该行业的稳定性产生了负面影响。.
因此，至关重要的是，该组织应继续发挥领导作用，推行更严格的监管，以防止短期租赁商业模式对多米尼加共和国的房地产旅游业造成不成比例的影响。该组织在制定促进有序房地产旅游的法规方面积累的经验，是当局应密切借鉴的宝贵经验。.
制定明确规章制度的必要性：适应国家的需求
必须强调的是，每个国家都必须根据自身的需求和经济状况制定法律法规。多米尼加共和国作为一个以旅游业为主要经济支柱的国家，不能照搬其他旅游业并非其核心地位的国家的做法。.
尽管一些国家对Airbnb等平台采取了较为宽松的态度，但多米尼加共和国绝不能容忍仅仅因为其他国家没有实施同样的监管措施，就让其旅游业和国家品牌遭受损害。制定清晰完善的政策至关重要，这既能保护我们房产的价值，又能确保我们作为加勒比地区领先旅游目的地的可持续发展。.
为保障旅游目的地品质和房地产市场稳定，必须采取果断行动。制定短期租赁管理条例不仅有利于该行业，还能使多米尼加共和国继续保持其作为高端豪华旅游目的地的声誉。.
作者拥有工商管理硕士学位，是一名数字营销专家，也是建筑公司 Incaribe 的运营经理，在建筑和旅游行业拥有超过 10 年的经验。.
