“安全感是人类的基本需求，它包含‘知道会发生什么’……”西班牙著名法学家安东尼奥·恩里克·佩雷斯·卢诺在其著作《法律安全》（1991）中如是说。在房地产领域，这意味着交易合法、可辩护且可预测，避免“意外”。尽职调查是指在挂牌、预订或签署合同之前，核实、记录并降低风险的过程。我在此提供一份经纪人、投资者和买家必备的最低限度检查清单。.
在房地产市场，最常见的错误并非“不了解情况”，而是认为尽职调查成本高昂。因此，坦诚相告至关重要：法律确定性是目标；尽职调查是方法；而实现这一目标的最佳途径是寻求专业建议，以核实并实施适当的尽职调查。.
我称之为“SIC三要素”（主体-财产-原因）的方法基于一个简单的理念：你必须将每一个决定都转化为证据。因此，在发布、保留或签署之前，第一个筛选条件是主体：我的谈判对象是谁？这里需要核实对方的身份和订立义务的法律能力，无论是自然人还是法人。如果是公司，谈判不能基于假设：你需要验证其存在、当前的纳税人识别号（RNC）/商业登记号、公司宗旨，以及根据其主管机构的授权，实际拥有签字权的人是谁。同样重要的是确认代理关系：有效的授权委托书和明确的出售或委托授权。.
在资金也可能存在风险的市场中，预防性措施至关重要：明确最终受益人，并确保资金来源的稳定性。此外，还有一点常被许多人低估：过往业绩和组织架构。已交付的项目、可核实的推荐信、已获批准的许可证以及正式的付款记录，比任何宣传都更有说服力。“声誉”或许是一种营销手段，但执行力才是检验真理的唯一标准。.
第二个筛选标准是房产本身：出售的究竟是什么？因为房产不仅仅是你所看到的；它还包括法律上存在的以及与该权利相符的实际资产。这需要审查所有权、描述、面积、边界以及产权负担：抵押、留置权、未决诉讼、用益权和地役权。接下来是地籍和实地核实：现场考察、边界检查、通行权核查和居住情况核实，以确保文件与房产的实际情况相符。在适用情况下，土地用途和地役权也会被考虑在内，因为许多“意外”并非出现在合同中，而是在房产的实际状况中。.
税务核实完善了整个流程：包括与房产相关的各项义务，例如适用的房产税和资本利得税。对于投资者和专业的房产经纪人而言，还有一项至关重要的额外好处：估值。仅仅合法是不够的；如果估值过高，那就不是投资，而是昂贵的空想。.
第三个筛选条件是原因：转让是如何进行的？使用什么资金？这里需要明确支持该权利的法律载体，例如：承诺、买卖、附条件买卖、留置权、信托等等。该载体必须以清晰的中止条件为保障——例如解除抵押、融资、获得许可/执照、达到施工里程碑、交付——以及合理的期限、合理的违约赔偿和明确的还款条款。.
如果不清楚“它是用什么材料制造的”，那么不合规的风险就会增加。.
本文最初发表于《房地产商报》（ El Inmobiliario 印刷版第14期。.
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