财产权并非绝对。宪法规定了明确的限制。您知道这些限制是什么吗？更重要的是，您是否已将这些限制传达给您的客户？
上周五，我应邀参加了由全球市政组织及其代表维克托·费利兹（Víctor Feliz）发起的公民活动，并在会上就“房地产中介与垂直生活”这一主题发表了演讲。活动重点介绍了关于设立多米尼加共和国公寓管理处的法案草案，这是目前多米尼加房地产行业最紧迫的问题之一。在场的立法者、市政官员、律师、开发商、建筑师、项目经理和房地产经纪人提出了一个重要问题：在公寓中，产权究竟延伸到哪里？
有趣的是，大多数参与者都期望新法律能够解决这些冲突。但出乎意料的是，答案并不在即将出台的立法中。它隐藏在我们自2010年以来一直忽视的一项宪法条款中，而这项条款本应早已指导我们作为专业人士的工作。.
宪法第五十一条：权利的界限
多米尼加宪法明确规定：“国家承认并保障财产权。财产具有 社会功能 ，并蕴含着相应的义务。”
最后几点——社会功能、义务——并非空洞的辞藻。它们提醒我们，财产权虽然真实存在且受到保护，但并非绝对的。
业主可以使用、享用和处置自己的财产，但不能随意行使这些权利。如果行使权利会改变项目的目的、产生过大的风险、扭曲社区的预期用途，或侵犯他人安宁生活的权利，则业主不得行使该权利。.
这项限制并非随意而为，而是宪法的直接规定。而许多房地产经纪人在客户出于投资目的出售房产之前，并没有向他们解释这一点。.
社会功能：当个人尊重集体时。
公寓楼不仅仅是钢筋水泥的建筑，更是一个社区。 这是一个拥有特定规则、目标和期望的社区。每位业主都拥有自己单元的权利，但他们也共享公共区域、安保、出入通道，以及——最重要的是——对整个项目的共同愿景。
这一目的具有法律意义，并已正式写入具有法律约束力的文件：共有产权条例。至此， 社会功能不再停留在理论层面，而是付诸实践。
如果项目是住宅用途，就不能变成短期出租公寓。如果是旅游用途，就不能声称提供住宅社区的稳定性。如果是企业用途，就不能包含会引发冲突的住宅用途。这并非因为代理人或开发商这么说，而是因为宪法如此规定。.
事实上，在当今的多米尼加市场，“我能做什么”和“我应该做什么”之间的界限正变得越来越模糊。项目不断发展，用途不断变化，业主往往根本不清楚自己的权利界限在哪里。.
我们这些代理人没有承担的角色
作为该行业的专业人士，我们肩负着一项责任，但我们中的许多人并没有履行这项责任。.
这无关乎执法，而是关乎成为客户的顾问，而不是问题卖家。.
当买家询问是否可以在住宅公寓中进行短期出租时，专业人士的回答是：“我们会检查相关法规是否允许，确认这是否与项目的社会功能相符，并解释如果对此没有明确规定，将会面临的实际法律风险。”.
如果顾客在不了解自身产权范围的情况下购买了商品，之后面临诉讼， 顾客并非唯一责任人。未明确说明条款而促成交易的代理人也负有责任。
期房销售的挑战
会议上出现了一个关键问题：在期房销售中，经纪人甚至无法获得公寓章程草案。这些规章制度往往是在建筑基本完工、单元房售罄之后才制定的。.
购房者在不了解社区共存规则或社会功能界限的情况下就购置了房产。 相关规定姗姗来迟，由于业主们一开始的预期不一致，导致冲突不断。
因此，我们必须推进法律改革，提高期房或预售项目的透明度。房产的社会功能必须从一开始就得到尊重，确保买家、开发商和代理商等各方都清楚了解社区共存的框架。.
指南针：规则
公寓规章制度成为最关键的工具。但只有当我们这些中间人解释清楚这些规章制度时，它们才能发挥作用。只有当卖家真正理解他们购买的是什么时。只有当法律确定性不再只是一句口号，而是成为现实时，它们才能发挥作用。.
从今天开始你应该做什么
本周，在完成任何公寓交易之前，请检查以下三件事：
首先： 该项目的用途是什么？住宅、旅游、混合用途还是企业用途？
第二： 该法规对允许的用途和处罚规定是什么？您有该法规的草案吗？
第三： 客户是否意识到他们的财产权是有限的？
如果你对这些问题的回答是肯定的，那么你既保护了你的客户，也保护了你自己。.
否则，你卖的就不是房产，而是法律纠纷。.
社会功能不会削弱财产权，反而规范财产权；它不会降低财产权的价值，反而使财产权和谐统一；它既保护了个人所有者，也保护了他们投资的社区。.
在多米尼加共和国这样一个充满活力的市场中，新的用途和投资模式层出不穷，因此，了解产权的局限性并非限制，而是经纪人脱颖而出的机会。.
因为当个人使用尊重集体利益时，人人受益。业主获得法律保障，社区获得稳定，而您则赢得保护客户、避免客户陷入法律纠纷的专业人士声誉。.
问题不在于你是否了解社交功能，而在于： 你是否从一开始就向你的客户解释了这一点？
