作者：以色列·洛佩兹
特供 El Inmobiliario
在与所谓“塞纳萨案”（SeNaSa case）相关的刑事调查框架内，对某些房地产交易的分析变得尤为重要。该案涉及行政腐败和洗钱等涉嫌犯罪行为。据多米尼加共和国检察官办公室称，这些交易可能直接或间接用于获取、享用或伪造房地产的使用权，特别是价值4400万比索的顶层公寓，而该公寓的购置资金可能来源于非法所得。.
在此背景下，法律关注的焦点在于建筑公司和潜在的房地产经纪人在这些交易中可能扮演的角色，尤其是在这些交易具有非典型特征、缺乏经济逻辑或房产价值与收购方或受益人所宣称的财务能力不成比例的情况下。.
义务方和适用的监管框架。.
多米尼加共和国的反洗钱和反
恐怖主义融资制度主要以第 155-17 号法律为框架，该法律建立了
一套全面的义务、控制和制裁体系，旨在防止
经济和金融体系被用来使非法
活动所得资产合法化。
该法规界定了构成犯罪的情形、可疑操作和尽职调查的概念
，以及
专业参与高经济影响交易的人员应承担的责任。
在此框架内，法律纳入了所谓的非
金融义务主体，其中包括建筑公司、
房地产经纪人、律师和公证人，当他们介入
房地产的购买、出售、租赁或不动产权利的订立等业务时。
这些机构依法有义务实施合规计划，
正确识别其客户和最终受益人，分析所涉资金的来源，并报告那些因其性质或情况而显得异常或缺乏合理经济理由的交易。
尽职调查和政治敏感人物。.
现行法规要求将尽职调查原则作为
预防体系的基石。这一原则的实施首先是通过
客户尽职调查程序，包括核实身份、
了解申报的经济活动以及评估
已知收入与房地产交易价值之间的一致性。
当客户或最终受益人属于政治公众人物时，即其担任或曾担任相关公职，或与担任公职的人士关系密切时，必须加强尽职调查。在这种情况下，法律要求进行更高程度的审查，旨在降低腐败所得资金通过房地产市场流入的风险。
同样，有义务的实体必须有内部机制来检测和报告可疑交易，以及按照法律规定的期限（10 年）保存记录和证明文件的政策，以保证交易的可追溯性并方便可能的刑事调查。
刑事责任
从刑法角度来看，第155-17号法律将洗钱定义为一项独立的犯罪，并对任何明知或故意不知情地参与旨在隐瞒、掩盖或使源自严重犯罪（包括行政腐败）的资产看起来合法的行为的人予以处罚。处罚包括监禁和巨额罚款，如果证实存在惯犯、有组织犯罪或与犯罪集团有关联，则处罚力度会加大。
此外，多米尼加刑法典还包括
相关的刑事犯罪，例如犯罪团伙、欺诈、挪用公款和使用
伪造文件，可以对那些协助、隐瞒或合作
实施旨在掩盖
房地产交易中所用资金非法来源的行为的人提出指控。
从这个意义上讲，当建筑公司或房地产经纪人的行为超出单纯的疏忽，并且有证据表明他们有意识地参与、积极提供建议或合作进行资产隐瞒计划时，他们可以作为犯罪者或同谋受到刑事起诉。
法人实体的责任和行政处罚
多米尼加法律明确承认法人实体的刑事和行政责任。因此，如果建筑公司和房地产中介机构被证实参与或容忍洗钱行为，则可能面临从巨额罚款到吊销或撤销营业执照、禁止从事某些活动、关闭营业场所，甚至公司解散等一系列制裁。
同样，未能履行预防、报告和尽职
调查义务可能会导致独立于
刑事责任的行政处罚，处罚对象既包括实体本身，也包括其董事、法定代表人和合
规官。
结论：对房地产经纪人和建筑公司的法律影响
与SeNaSa案相关的调查凸显了
房地产行业在洗钱活动中扮演的战略角色。
多米尼加法律对那些通过
相关作为或不作为促成此类行为的人规定了严厉的惩罚措施，
并对参与房地产交易的专业人士施加了更高的注意义务和监督责任。
刑事、民事和行政责任的认定，将取决于对
知情、参与或不遵守法律预防义务的认可
，这些要素将由主管当局逐案评估
。
