作者：雷娜·埃切尼克
特供 El Inmobiliario
多米尼加共和国缺乏有效的公寓管理监管框架，导致滥用职权和临时拼凑的做法盛行，专业管理被忽视，令人担忧。原本应以业主福祉为中心的服务角色，在很多情况下却沦为滥用权力、缺乏有效监督的权力机构。.
管理员的多方面角色
现代公寓管理远不止收取费用那么简单。物业经理必须具备以下专业能力：
● 有效管理公寓的财务资源
● 负责复杂基础设施的维护
● 调解公寓业主之间的冲突
● 确保遵守规章制度
● 实施必要的改进和更新
现行法规的不足之处
缺乏担任公寓管理员的最低资格要求，造成了令人担忧的局面：
● 不了解当地法律框架的人
● 不住在公寓所在地的管理人员
● 财务和行政管理准备不足
● 缺乏标准化操作规程
● 缺乏监测和控制机制
现实情况是，任何人都可以被任命为公寓管理员，无论其资格或经验如何，这既危及业主的利益和权利，也危及物业的有效管理。.
国际最佳实践
在制度较为发达的国家，公寓管理是一项受监管的职业，需要：
● 特定专业认证
● 强制性继续教育
● 遵守道德标准
● 由主管机构监督
● 问责制度
国际经验表明，管理者角色的专业化能够提高管理效率，提升业主满意度，并更好地保护房产价值。.
改进建议
为提高多米尼加共和国的公寓管理水平，需要做到以下几点：
1. 角色专业化：
● 制定最低培训要求
● 创建认证项目
● 实施持续评估体系
● 制定职业道德规范
2. 问责制度：
● 标准化财务报告
● 强制性定期审计
● 绩效评估机制
● 管理中的透明度协议
3. 控制机制：
● 主管当局的监督
● 投诉和冲突解决机制
● 对渎职行为的制裁
● 保护所有者的权利
对房地产投资的影响
公寓管理缺乏专业性不仅影响日常运营，也直接影响投资环境。一些不规范的做法，例如随意地根据私人区域（如公寓面积）而非公共区域使用比例来计算物业管理费，会引发投资者的不信任。.
仅仅因为公寓面积更大，就要求业主支付更高的维护费用，而公共区域的维护费用对所有业主都相同，这种做法既不合逻辑，也缺乏法律依据。这种做法既违背法律，也不符合常理，充分体现了缺乏明确的监管会如何阻碍我国的房地产投资。.
习惯于监管更加严格、透明度更高的体系的国际投资者，可能会将这些随意做法视为危险信号。该行业的专业化不仅仅关乎行政效率，更是维持和提升多米尼加共和国作为房地产投资目的地吸引力的根本因素。.
迈向专业管理
公寓管理的专业化并非奢侈品，而是必需品。多米尼加房地产市场的增长，尤其是在豪华公寓和旅游地产领域，需要具备以下能力的熟练管理人员：
● 管理大额预算
● 管理现代技术
● 实施可持续做法
● 保障日益挑剔的业主的满意度和财产权
监管框架的现代化必须包含关于公寓管理人员专业化的具体规定。只有这样，我们才能确保高效管理，既保护业主的投资，又保障公寓的生活质量。.
本文是关于多米尼加共和国产权制度系列文章的一部分。.
作者是一位房地产经纪人、房地产企业家、Echenique 集团首席执行官、房地产投资者、AEI 2024-2026 年董事会秘书，以及一位专门从事多米尼加和国际房地产领域的房地产经纪人。.
