在房地产领域，资本化率（资本化率）衡量的是商业建筑、工业空间和住宅多户单元等创收物业的预计回报率。.
计算方法是将净营业收入（NOI）除以其当前市场价值。.
房地产投资者经常使用资本化率来比较多个投资机会，并选择最符合其风险和回报偏好的投资机会。.
作为房地产投资者，您需要依靠盈利指标来做出明智的投资决策，包括购买哪些房产以及何时购买。对于能够产生稳定收入的投资性房产，例如商业建筑或多户住宅项目，资本化率是衡量盈利能力的关键指标。.
资本化率可以用来快速比较不同的投资机会，让您能够自信地在多个选项中做出选择。.
什么是资本化率？
它是一种盈利能力指标，用于评估收益型投资性房地产的潜在回报率。这些回报率反映的是房地产的净营业收入 (NOI) 占其价值的百分比。该回报率仅针对单一年度的运营，并未考虑现有贷款对房地产的财务影响，也未考虑未来因物业改造而导致的现金流变化。.
它们在房地产投资中为何如此重要？
它们至关重要，因为它们可以帮助投资者评估潜在回报、比较房产和评估投资风险。.
资本化率常用于比较多处房产的相对价值，尤其适用于位于同一区域或市场细分领域的房产，以便投资者在众多投资机会中做出选择。较高的资本化率通常意味着更高的风险和潜在回报，而较低的资本化率则意味着更低的风险和潜在回报。.
何时应该使用资本化率（以及何时不应该使用资本化率）？
资本化率最适用于那些拥有持续收入记录的物业。例如，运营良好的购物中心通常是计算资本化率的理想对象，尤其是在它们拥有多个长期租户且空置率相对较低的情况下。.
对于收入不稳定的房产，资本化率并不适用。例如，短期度假租赁房产通常会受到季节性波动的影响，空置期更长，价格波动也比长期住宅租赁房产更大。度假租赁房产的收入可能不够稳定，因此资本化率的计算可能并不适用。.
资本化率与投资回报率（ROI）有何不同？
资本化率和投资回报率的相似之处在于它们都衡量潜在回报。然而，资本化率不考虑融资因素，而投资回报率则考虑了融资因素。资本化率适用于比较不同资产，以判断哪种资产更有潜力。投资回报率则更能准确地确定随着时间的推移，每一美元投资所获得的实际回报。.
资本化率是如何计算的？
要计算房产的资本化率，请将净营业收入除以其当前市场价值。然后，将结果乘以 100，即可将其转换为百分比。.
计算资本化率的步骤
资本化率公式可以分为三个步骤：
第一步：计算房产的净营业收入（NOI）
净收入（NOI）是指房产的年度总收入减去年度总支出。收入包括租金收入，以及停车费或洗衣费等其他服务收入。支出包括房产税、保险费、维护费、维修费和空置损失。需要注意的是，任何抵押贷款（本金和利息）均不计入资本化率的计算。.
步骤二：用净营业收入除以房产当前市场价值。
当前市场价值可以通过正式的评估报告或非正式的经纪人估价（BOV）来确定。如果房产近期已售出，则售价可以准确反映其价值。.
将步骤 1 中计算出的净营业收入除以当前市场价值。.
步骤 3：转换为百分比
最后一步，将结果乘以 100，将结果转换为百分比。.
影响资本化率的因素
影响资本化率的因素有很多，包括：
- 位置： 位于需求量大的地区（例如大城市或购物中心）的房产，通常资本化率较低，因为它们被认为是更安全的投资。
- 利率： 利率上升通常会导致复利增长。这是因为更高的利率会增加借贷成本，从而降低投资者愿意为房产支付的价格。
- 物业类型： 某些类型的物业比其他物业风险更高。这会因市场而异，但一般来说，零售空间比住宅物业风险更高。
- 房产状况： 老旧且维护保养滞后的建筑物可能由于维护成本较高而具有较高的资本化率。
- 租金管制法： 在租金管制严格的市场中，由于潜在收入受到限制，资本化率可能会很高。
来源：https://www.pnc.com/insights
