La seguridad jurídica inmobiliaria no se construye únicamente a partir de leyes bien redactadas. Su verdadera solidez se mide en la coherencia con la que esas normas son interpretadas y aplicadas por las instituciones llamadas a garantizarlas. Cuando esa coherencia falla, el sistema pierde previsibilidad y el ciudadano pierde confianza.
Durante años, uno de los grandes retos del sistema registral dominicano no estuvo en la ausencia de normas, sino en la diversidad de criterios aplicados frente a actuaciones registrales idénticas. Una realidad conocida por abogados, agentes inmobiliarios y desarrolladores, y vivida de forma directa por quienes interactúan diariamente con los registros de títulos.
En ese contexto, recuerdo una experiencia muy concreta de mis primeros años de ejercicio profesional. En una misma semana, deposité la misma actuación registral en el Registro de Títulos de Puerto Plata y luego en el Registro de Títulos de Santiago Rodríguez. Para mi sorpresa, en cada oficina me exigieron sellos y recibos distintos para un procedimiento idéntico. Al preguntar la razón, la respuesta fue simple: “Ese es el criterio del registro”.
Un año después, una situación similar se repitió en el Registro de Títulos de La Vega. No se trataba de un error legal ni de un expediente defectuoso, sino de algo más profundo y estructural: la ausencia de un criterio registral unificado.
Esto ocurrió alrededor de los años 2008 y 2009, en una etapa en la que muchos profesionales del derecho inmobiliario aprendimos —a base de experiencia— que la seguridad jurídica no siempre dependía exclusivamente de la ley, sino también del lugar donde se sometía un expediente.
Hoy, más de una década después, la publicación del Compendio de Criterios Registrales, aprobado por la Asamblea de Registradores de la Dirección Nacional de Registro de Títulos en su primera versión de septiembre 2025, marca un antes y un después en esa realidad. Estamos frente a un avance institucional significativo, largamente esperado por quienes hemos vivido el sistema desde dentro.
La seguridad jurídica inmobiliaria no depende únicamente de buenas leyes. Depende, en gran medida, de cómo esas normas se interpretan y se aplican en la práctica diaria. Durante años, uno de los mayores desafíos del sistema registral dominicano fue precisamente la disparidad de criterios entre distintos registros de títulos frente a situaciones sustancialmente similares.
Un mismo expediente podía ser aprobado en una jurisdicción y observado —o incluso rechazado— en otra. Esta realidad no pertenece únicamente al pasado. Hace apenas 6 meses viví una situación similar en el Registro de Títulos de Higüey, con una actuación registral relativa a una transferencia inmobiliaria de un inmueble clasificado como de bajo costo, amparado en la correspondiente exoneración fiscal. Mientras una actuación idéntica fue aprobada sin dificultad en Santo Domingo, en Higüey fue objeto de observación. Para el usuario del sistema, este tipo de disparidad genera incertidumbre, retrasos y una percepción de inseguridad que no siempre está vinculada a la legalidad del acto, sino a la interpretación particular del calificador actuante.
En ese contexto, el Compendio de Criterios Registrales no introduce nuevas normas ni modifica el marco legal vigente. Su verdadero valor radica en la unificación de criterios técnicos y jurídicos que deben ser aplicados por los calificadores registrales en el ejercicio de sus funciones. En otras palabras, busca que la seguridad jurídica deje de depender de la ventanilla donde se somete un expediente y pase a descansar en lineamientos comunes, consensuados y formalmente adoptados.
El propio documento reconoce que la diversidad de situaciones enfrentadas por los Registradores de Títulos exige respuestas coherentes, previsibles y ajustadas al marco normativo vigente. Este reconocimiento institucional no es menor. Implica aceptar que la discrecionalidad técnica, cuando no está debidamente delimitada, puede convertirse en un factor de riesgo para la confianza del sistema.
Desde una perspectiva práctica, la estandarización de criterios impacta directamente a todo el ecosistema inmobiliario: abogados, agentes, desarrolladores, inversionistas y compradores finales. Un sistema registral previsible permite planificar mejor las transacciones, reducir contingencias, minimizar observaciones innecesarias y fortalecer la seguridad jurídica preventiva, que es la que evita conflictos futuros.
Ahora bien, es importante hacer una lectura equilibrada. La unificación de criterios no elimina la función calificadora ni sustituye el análisis jurídico de cada caso concreto. Tampoco exonera a los profesionales intervinientes de la responsabilidad de presentar expedientes correctamente estructurados y ajustados a la normativa. Lo que sí hace es reducir la arbitrariedad, fortalecer la coherencia institucional y elevar la calidad del servicio público registral.
Otro elemento relevante es el carácter dinámico del Compendio. El documento prevé su revisión y actualización periódica, reconociendo que el derecho inmobiliario es un ámbito vivo, impactado por cambios normativos, jurisprudenciales y por la propia evolución del mercado. Esa apertura a la mejora continua es esencial para que la estandarización no se convierta en rigidez.
En un mercado inmobiliario cada vez más sofisticado y observado por inversionistas nacionales y extranjeros, la coherencia registral no es un lujo: es una necesidad. La confianza en el sistema comienza cuando las reglas son claras, uniformes y aplicadas de manera consistente.
Este Compendio no resuelve todos los desafíos del sistema registral dominicano, pero sí marca un punto de inflexión importante. Es una señal institucional clara de que la seguridad jurídica no se construye solo desde la ley, sino también desde la forma en que el Estado decide interpretarla y aplicarla.
Porque, al final, la verdadera fortaleza de un sistema inmobiliario no está únicamente en sus normas, sino en la confianza que genera su funcionamiento.
