SANTO DOMINGO.-Deoarece a expirat în Senat la sfârșitul sesiunii legislative ordinare de vinerea trecută, 25 a acestei luni, Camera Deputaților a aprobat din nou în a doua lectură proiectul de lege privind închirierile de imobile și evacuările, care va ajunge din nou la Camera Superioară pentru examinare.
Propunerea a trebuit să fie introdusă de la zero în Camera Deputaților, unde a fost înaintată de președintele acesteia, Alfredo Pacheco, care este și autorul acesteia.
Acum, proiectul de lege merge la Senat, unde a fost depus săptămâna trecută din cauza lipsei de voturi suficiente pentru aprobare, deoarece unii membri ai camerei superioare au solicitat timp pentru a-l studia.
După ce au ascultat propunerile reprezentanților instituțiilor legate de domeniul închirierii de proprietăți imobiliare, deputații au făcut mai multe modificări la proiectul legislativ, luând în considerare sugestiile unor entități precum Asociația Dominicană a Constructorilor și Promotorilor de Locuințe (Acoprovi), Asociația Băncilor Multiple din Republica Dominicană (ABA), Asociația Hotelurilor și Turismului (Asonahores), Asociația Dominicană a Turismului Imobiliar (ADETI), Asociația Agenților și Companiilor Imobiliare (AEI), printre altele.
Articole principale modificate în Camera Deputaților
Aproximativ 20 de articole din proiectul de lege privind închirierile imobiliare și evacuările au fost modificate de Camera Deputaților, după aprobarea acestuia vineri, 18 luna aceasta, în a doua lectură de către acest organ legislativ, care a recepționat majoritatea observațiilor formulate de entitățile vieții naționale legate de afacerile imobiliare.
Proiectul legislativ redactat de președintele Camerei Deputaților, Alfredo Pacheco, urmărește să se alinieze la noua piață, întrucât cea actuală datează din 1959.
Comisia specială prezidată de congresmanul Amado Díaz a organizat audieri publice pe 25 iunie, în cadrul cărora au fost audiați reprezentanți ai diferitelor instituții, care și-au făcut propunerile, în vederea consolidării propunerii și a realizării unui instrument funcțional atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași.
După analizarea opiniilor diferitelor părți interesate implicate, comisia a modificat aproximativ 20 de articole. Printre acestea:
Articolul 2 : Alineatul șase a fost modificat în paragraful patru și are următorul cuprins: Închirieri de case sau apartamente pentru perioade mai mici de treizeci de zile. Acum este paragraful patru și are următorul cuprins: „Închirieri de proprietăți în scop turistic sau recreativ, pentru perioade de maximum nouăzeci de zile.”
Articolul 3 are două paragrafe; primul a fost modificat: Anterior, prevedea: părțile pot conveni să încheie o poliță de asigurare împotriva riscului de neplată și pentru daunele aduse proprietății. Acum prevede: „Oricare parte poate fi reprezentată prin procură specială.”
Articolul 4
Anterior: Un coproprietar al unei proprietăți indivize o poate închiria numai cu acordul celorlalți coproprietari. Acum: „Utilizarea preconizată a proprietății închiriate va fi în scopuri rezidențiale, comerciale sau non-profit și va fi specificată în contractul de închiriere.”
Modificat:
Alineatul I.- În absența unei stipulații exprese în contract, destinația bunului va fi aceeași cu cea pentru care a servit anterior sau cea care îi corespunde conform naturii sale.
Paragraful II.- Schimbarea utilizării bunului pe care proprietarul nu a autorizat-o în mod expres, chiar dacă nu îi cauzează un prejudiciu, îl îndreptățește să invoce rezilierea contractului.
Articolul 5
Acesta conținea un singur paragraf, care a fost modificat prin acest text: „Proprietarul își rezervă dreptul de a solicita chiriașului să furnizeze dovada existenței unui garant sau a unui garant solidar, care, în absența chiriașului, își asumă obligațiile de plată față de proprietar.”.
El a adăugat și un al doilea paragraf: „În caz de reînnoire tacită, obligațiile garantului comun se prelungesc până la predarea bunului către proprietar, cu excepția cazului în care acesta din urmă a comunicat încetarea contractului în termenul convenit.”
Articolul 7
Comisia de intermediere va fi în sarcina părții care angajează serviciul. S-a adăugat: „Toate anunțurile sau ofertele de închiriere a unei proprietăți se prezumă a fi fost comandate sau contractate de proprietarul acesteia.”.
Articolul 8
Acum se numește „Reajustarea prețului de închiriere”, în timp ce anterior se numea „reajustarea prețului”.
Conținea un singur paragraf, care a fost, de asemenea, modificat.
Fost
În cazul în care părțile nu stabilesc în contract cuantumul ajustării prețului, rata inflației actualizată raportată de Banca Centrală va fi utilizată ca referință pentru indexare.
Acum
Ajustarea prețului locuinței va fi supusă acordului dintre părți, iar aceasta nu poate depăși zece procente (10%) din valoarea chiriei la reînnoirea contractului.
Articolul 9
Fost:
Perioada de închiriere va fi stabilită de către părți. Această perioadă va fi stipulată în contract și se va prelungi automat, cu excepția cazului în care părțile și-au exprimat intenția de a nu o reînnoi. În contractele verbale, perioada de închiriere se prezumă a fi de cel puțin un an.
Acum:
Perioada de închiriere va fi stabilită de către părți. Această perioadă va fi stipulată în contract și se va prelungi automat, cu excepția cazului în care părțile și-au exprimat intenția de a nu o reînnoi. Într-un contract verbal de închiriere rezidențială, perioada de închiriere se prezumă a fi de cel puțin un an, iar pentru proprietățile destinate activităților comerciale sau non-profit, de doi ani.
Articolul 10 , referitor la cauzele de încetare a contractului, a fost modificat cu următoarele paragrafe:
- Prin acord reciproc între părți;
3) Pierderea bunului închiriat din cauza unor circumstanțe neprevăzute sau a unui caz de forță majoră care distruge sau face bunul nelocuibil;
4) Neîndeplinirea sau nerespectarea obligațiilor care decurg din contract sau încălcări ale legii invocate și dovedite de una dintre părți;
Articolul 11
A fost modificat și i s-au adăugat trei elemente.
Decesul chiriașului. În caz de deces al chiriașului, următoarele persoane pot fi subrogate de drept până la termenul contractului, în următoarea ordine de prioritate:
1) Soțul/soția chiriașului care locuia în proprietate împreună cu acesta la momentul decesului său;
2) Persoana care a întreținut o relație maritală de fapt cu chiriașul;
3) Ascendenții și descendenții chiriașului care au locuit în mod obișnuit cu acesta în imobilul închiriat.
Paragraf modificat. — Dacă, în termen de treizeci de zile de la decesul chiriașului, niciuna dintre persoanele enumerate în prezentul articol nu își declară în mod expres interesul de a prelua contractul de închiriere, contractul se rezolvă, iar proprietarul poate intra în posesia bunului fără nicio formalitate. Mobilierul și bunurile chiriașului se inventariază în prezența judecătorului de pace, care autorizează depozitarea lor în locul corespunzător. Aceleași termeni și condiții din contract se aplică și succesorului.
Articolul 12
Anterior numită detașare de locuință, acum numită „abandonarea proprietății”
Fost:
Separarea de fapt a chiriașului de bunul închiriat nu îl va elibera de obligațiile contractate, nici pe soț/soție și nici pe cei care continuă să locuiască în locuință.
A fost adăugat următorul paragraf: Dacă este vorba de abandon definitiv și proprietatea rămâne închisă, proprietarul poate acționa în justiție la judecătorul de pace pentru rezoluțiunea contractului, restituirea proprietății și plata chiriilor restante.
Articolul 13
„Garanția obligațiilor și plata chiriilor” a fost modificată.
Fost
„Proprietarii de terenuri și administratorii de proprietăți destinate locuințelor sau altor scopuri pot solicita chiriașilor să furnizeze o garanție de până la două luni de chirie. Această garanție, care poate fi oferită ca garanție pentru o chirie de până la două luni, asigură plata chiriei.”.
A fost modificat astfel: „Proprietarul sau locatorul unei proprietăți destinate locuinței poate solicita chiriașului sau locatarului, cu titlu de garanție, o sumă care nu depășește trei luni din prețul chiriei.”.
Paragraf adăugat - în cazul proprietăților destinate comerțului sau activităților non-profit, cuantumul garanțiilor va fi convenit între părți.
Articolul 14
Denumit anterior „Înregistrarea obligatorie a contractului și depunerea garanțiilor”, acum se numește „Înregistrarea contractului de închiriere”, care prevede următoarele:
Proprietarul sau locatorul, chiriașul sau arendașul va înregistra contractul de închiriere la Oficiul de Stare Civilă și Registrul Ipotecar al primăriei în care se află imobilul, în scopul executării sale față de terți.
Articolul 15
A fost adăugată „garanția”, care prevede următoarele:
Fost
Suma convenită ca garanție, însoțită de o copie a contractului de închiriere, va fi depusă de către proprietar sau locator la o bancă situată în locul unde se află proprietatea.
Acum
Suma convenită ca garanție, însoțită de o copie a contractului de închiriere, poate fi depusă de către proprietar sau locator la sucursala Băncii Agricole sau a Băncii Multiple de Rezerve din Republica Dominicană, corespunzătoare amplasamentului proprietății, prin acord prealabil între părți.
Articolul 16
Restituirea garanției. Proprietarul sau locatorul, odată ce proprietatea a fost recepționată în conformitate cu condițiile stipulate în contract, va returna sau va autoriza chiriașul sau locatarul să retragă suma dată ca garanție de la banca unde au fost efectuate depozitele, fără alte formalități.
Articolul 19 tratează obligațiile proprietarului sau locatorului, fostul articol 17 fiind modificat și au fost adăugate 4 numere.
A fost adăugat și articolul 22, „Oferta publică de închirieri”
Anunțurile din ziare sau anunțurile din orice altă formă de publicitate, prin care se oferă spre închiriere proprietăți, vor fi considerate ofertă publică.
În ceea ce privește articolul 24 , care se referă la obligațiile chiriașului, secțiunea 4 a fost modificată. „Să efectueze, pe cheltuiala proprie, reparațiile care decurg din daunele provocate prin utilizarea sau exploatarea proprietății de către ei înșiși sau de către persoanele aflate în întreținerea lor;”
Articolul 27 a fost eliminat. Acesta prevedea: „Chiriașul este responsabil pentru orice daune și deteriorări cauzate proprietății de către chiriaș, persoanele care locuiesc cu acesta și cei care îl vizitează, precum și pentru cele rezultate din utilizarea și exploatarea necorespunzătoare a proprietății.”.
Articolele 37, 45 și 51 au fost, de asemenea, modificate. Capitolul IX a fost modificat și s-a adăugat un articol la Capitolul XVII.
