José Alberto Espinal, Haide María Crisóstomo e Juan Pablo Monsanto concordam que a descentralização, o apoio institucional, a profissionalização e o combate à informalidade estão entre as principais prioridades para o fortalecimento do mercado imobiliário na região Norte
SANTO DOMINGO - Três representantes do sector imobiliário de Santiago identificaram os principais desafios que a nova Direcção da Associação de Mediadores e Empresas Imobiliárias (AEI) terá de enfrentar, entre os quais destacam a necessidade de reforçar a representação regional, combater a informalidade, melhorar a formação dos mediadores e garantir um maior apoio institucional aos seus associados.
José Alberto Espinal, mediador e proprietário da Plusval; Haide María Crisóstomo Reyes, presidente do Grupo Loum / Loum Realty Group e ex-membro do Conselho de Administração da AEI Santiago; e Juan Pablo Monsanto, director-geral da Zona Norte do Grupo Múrcia, concordaram que o reforço da associação deve traduzir-se em acções concretas que respondam às necessidades das empresas e dos profissionais do sector imobiliário.
Embora as suas abordagens derivem de experiências e perspetivas diferentes, os três acreditam que Santiago necessita de uma mais unida, organizada e representativa, capaz de promover a profissionalização do mercado e contribuir para um desenvolvimento imobiliário mais transparente e ordenado.
Entre as principais preocupações manifestadas, destacam-se a informalidade na prática da intermediação, a falta de preparação técnica e jurídica de alguns agentes, as fragilidades na organização comercial, a necessidade de maior segurança jurídica e a participação limitada das províncias nas decisões institucionais.
Espinal exige maior descentralização e representação da região Norte
José Alberto Espinal, mediador e proprietário da Plusval, com 37 anos de experiência no setor imobiliário de Santiago e do país, acredita que um dos principais compromissos da nova administração deve ser o de garantir uma presença institucional sólida na região Norte e uma representação efetiva das necessidades específicas do mercado do Cibao.
No seu entender, a AEI deve assumir uma liderança proactiva, inclusiva e descentralizada, que permita aos agentes e empresas das províncias participar activamente nas decisões que moldam o rumo da organização.
"Os agentes e empresas de Santiago necessitam de uma AEI que mantenha uma presença sólida na região Norte, promovendo a profissionalização do setor e garantindo que as necessidades e particularidades do nosso mercado estão representadas ao mais alto nível nas decisões institucionais", afirmou.
Espinal avaliou positivamente a eleição da nova direção, especialmente pela participação do presidente na estruturação do projeto de lei que procura regular a atividade imobiliária na República Dominicana.
Acredita que este conhecimento representa uma oportunidade para avançar para um quadro institucional histórico, com maiores garantias para os profissionais e para os consumidores.
"Ter um conselho que conhece o funcionamento interno deste projeto legislativo dá-nos confiança de que o setor está a caminhar para uma estrutura institucional histórica", disse.
Combater a informalidade e promover a credenciação profissional
Entre os principais desafios identificados por Espinal estão a informalidade e a intrusão profissional, situações que, segundo o próprio, afetam a credibilidade do mercado e dificultam a integração dos diferentes participantes na atividade imobiliária.
Neste sentido, considera necessário que a AEI promova cursos intensivos de acreditação e formação, reforce o cumprimento do código deontológico e estabeleça critérios claros para a prática profissional.
Propõe ainda a erradicação da publicidade enganosa, a regulação da aquisição de imóveis através de contratos devidamente estruturados e o reforço da verificação dos intervenientes nas transacções.
No âmbito das suas propostas para impulsionar o crescimento do mercado de Santiago, recomenda a criação de um observatório local ou boletim estatístico que permita a monitorização periódica do comportamento dos preços, da oferta e da procura.
Considera ainda importante estabelecer alianças com o município e as entidades reguladoras para ajudar a agilizar os processos de licenciamento e registo de títulos.
O texto alerta para obstáculos relacionados com o planeamento e as infraestruturas
Ao referir as fragilidades estruturais que limitam o crescimento imobiliário em Santiago, Espinal identifica a ausência de um quadro legal específico, a burocracia institucional e as deficiências no planeamento urbano.
É particularmente importante realçar que o crescimento vertical da cidade deve ser acompanhado por investimentos proporcionais em infra-estruturas e estradas.
"O rápido crescimento vertical de Santiago exige um apoio infraestrutural proporcional por parte do Estado e da Câmara Municipal", alertou.
Acredita-se também que Santiago necessita de melhorar a sua promoção como destino de investimento, aproveitando o seu perfil corporativo, médico, universitário e residencial, bem como reduzir as dificuldades relacionadas com o financiamento e licenciamento de projetos de uso misto.
Solicita-se uma delegação à Zona Norte com autonomia operacional
Uma das suas principais propostas prende-se com a necessidade de reforçar a delegação da Zona Norte do AEI, através de uma representação que tenha participação direta no conselho de administração nacional.
"Reforçar a delegação da Zona Norte do AEI, cujo representante tem assento no Conselho Nacional de Administração, para que esteja plenamente informado sobre os planos nacionais e para o manter atualizado sobre as ações que estão a ser tomadas na sua gestão", afirmou.
Acrescenta a isto a importância de conceder autonomia operacional à representação regional para organizar eventos, fóruns e grupos de trabalho, bem como para estabelecer canais de comunicação bidirecionais e assembleias periódicas.
A sua proposta procura garantir que a voz das províncias tem um impacto real nas decisões nacionais da união.
A Chrysostom defende uma AEI (Associação de Peritos Independentes) mais estreita e eficaz, com apoio aos seus membros
Haide María Crisóstomo Reyes, presidente do Grupo Loum / Loum Realty Group e ex-membro do Conselho de Administração da AEI Santiago, acredita que um dos principais desafios da associação é reforçar o apoio aos agentes e empresas imobiliárias nas situações que enfrentam diariamente.
Com base na sua experiência no sindicato, entende que a instituição deve transcender as atividades sociais e as reuniões ocasionais para se tornar um espaço de orientação, apoio jurídico e representação eficaz.
"Espero uma AEI muito mais próxima dos seus membros. Uma que esteja presente não só em atividades ou eventos importantes, mas também no dia a dia do agente imobiliário, nas transações difíceis, nos pagamentos pendentes, naquela chamada de apoio", expressou.
Crisóstomo acredita que os membros precisam de sentir que têm uma organização à qual podem recorrer quando enfrentam dificuldades durante as suas operações.
"O agente, o consultor, a empresa precisam de sentir que têm uma instituição por trás, que podem consultar, que podem receber orientação e que os representa, e acima de tudo, que os ouve", disse.
Na sua perspectiva, a força da AEI deve ser medida pelos benefícios e soluções que oferece aos seus membros, para além da sua estrutura institucional.
Questiona a informalidade e as más práticas comerciais
O presidente do Grupo Loum identifica a informalidade como uma das principais fragilidades do mercado imobiliário de Santiago.
Alerta que há pessoas a comercializar imóveis sem a preparação necessária, sem conhecerem as implicações legais de uma negociação e, por vezes, sem verificarem devidamente a documentação dos imóveis.
Acredita ainda ser necessário melhorar a ética profissional, o respeito entre colegas e a transparência na gestão das comissões.
"Mais acordos escritos, menos palavras. As palavras são apenas promessas vãs", afirmou.
Neste sentido, entende que o setor deve estabelecer regras claras de colaboração e reconhecer o valor do trabalho profissional dos consultores imobiliários.
"Não podemos exigir que o cliente valorize a nossa profissão se nós próprios não começarmos por lhe dar o valor que merece", acrescentou.
Solicita formação gratuita e melhor preparação jurídica
Outro aspecto que considera prioritário é o reforço da formação dos agentes, sobretudo dos que estão a começar a entrar no mercado.
Crisóstomo defende que os profissionais devem conhecer os princípios básicos dos contratos, acordos de compra e venda, hipotecas e os riscos associados às transações imobiliárias.
"Um agente imobiliário não precisa de ser advogado, mas precisa de conhecer o básico de um contrato, um contrato de compra e venda, uma hipoteca e os riscos de uma transação", explicou.
A oferta de cursos inclui workshops práticos sobre negociação, fecho de negócios imobiliários, gestão de equipas de vendas, financiamento, aspetos legais e gestão de clientes.
Exige-se ainda que a associação promova cursos presenciais gratuitos para os seus membros, considerando que a formação deve representar um benefício tangível da adesão.
"Fazer parte de uma associação deve traduzir-se em benefícios reais. Nem tudo pode representar um custo adicional", argumentou.
Exige organização comercial e respeito pela exclusividade
Crisóstomo questiona ainda a prática de comercializar o mesmo imóvel através de vários agentes, por vezes com preços diferentes e sem informação clara.
Acredita que esta situação afeta a credibilidade do mercado e dificulta a oferta de um serviço organizado aos compradores.
"Precisamos de mudar esta cultura em que o mesmo imóvel é comercializado por vinte mediadores diferentes, por vezes com preços diferentes e sem informação clara. Isto não profissionaliza o nosso mercado", disse.
Assim sendo, propõe-se a promoção de acordos de colaboração entre empresas imobiliárias e uma maior utilização de contratos de exclusividade.
Em relação à competitividade de Santiago, destaca as oportunidades representadas pela comunidade dominicana residente no estrangeiro, embora alerte que estes compradores necessitam de segurança, transparência e serviço profissional.
Por fim, propõe o retomar das reuniões presenciais, o desenvolvimento de grupos de trabalho e o estabelecimento de canais de orientação jurídica que permitam aos membros participar ativamente nas decisões da associação.
"Quero um AEI forte, mas cuja força não seja apenas institucional, e sim forte também para os seus membros", concluiu.
A Monsanto propõe uma maior formalização, conformidade e coordenação institucional
Juan Pablo Monsanto, director-geral da Zona Norte do Grupo Murcia, acredita que a nova direcção tem a oportunidade de fortalecer o AEI como uma instituição mais moderna, técnica, acessível e orientada para os resultados.
Na sua opinião, Santiago necessita de uma gestão capaz de acompanhar as reais necessidades das empresas imobiliárias, dos agentes independentes e dos outros agentes ligados ao mercado.
"Esperamos uma gestão próxima, ativa e organizada, com capacidade para acompanhar as reais necessidades do setor, quer por parte da direção nacional, quer da representação em Santiago", afirmou.
A Monsanto entende que a profissionalização deve tornar-se um dos pilares centrais da nova gestão, através de processos de certificação, acreditação e estabelecimento de normas mínimas para os serviços, ética, documentação, publicidade e proteção do cliente.
Ao avaliar a nova directiva, manifestou expectativas positivas, embora tenha alertado que o principal desafio será transformar as boas intenções numa agenda concreta e mensurável.
"O desafio será transformar esta capacidade e boa vontade numa agenda concreta, mensurável e sustentável que se traduza em benefícios reais para as empresas, agentes, clientes e para o desenvolvimento ordenado do mercado imobiliário", disse.
Formalização e prevenção do branqueamento de capitais
Um dos principais argumentos da Monsanto é que a formalização do setor deve abranger as áreas comercial, jurídica, fiscal, ética e de conformidade.
Em particular, considera essencial que os agentes e as empresas conheçam e apliquem corretamente as disposições relativas à prevenção do branqueamento de capitais, à diligência devida, ao conhecimento do cliente e à gestão responsável das transações.
"Agora, mais do que nunca, é necessário que os agentes e as empresas conheçam e apliquem corretamente as regras de prevenção de branqueamento de capitais, de diligência prévia, de conhecimento do cliente e de gestão responsável das transações imobiliárias", enfatizou.
O relatório identifica ainda fragilidades como a falta de transparência em algumas operações, acordos verbais, inventários desatualizados e falta de clareza em relação às comissões, reservas e responsabilidades de cada parte.
Neste âmbito, defende o reconhecimento dos honorários profissionais e o valor do trabalho de intermediação.
"A intermediação não pode ser 'qualquer coisa'. Por detrás de uma venda séria, há investimento em marketing, formação, triagem de potenciais clientes, apoio financeiro, documentação, negociação e serviço pós-venda", disse.
A empresa procura alianças com bancos, empresas fiduciárias e promotores imobiliários
A Monsanto acredita que a AEI deve tornar-se uma ponte entre as empresas imobiliárias e os diferentes setores que influenciam o desenvolvimento do mercado.
Entre eles, refere construtores, promotores imobiliários, bancos, empresas fiduciárias, advogados, engenheiros, arquitetos, avaliadores, seguradoras e organismos públicos.
"Uma associação bem conectada e respeitada pode defender melhor os interesses do setor e facilitar soluções para situações que uma empresa individual dificilmente conseguiria resolver sozinha", observou.
Propõe-se a criação de grupos de trabalho permanentes para tratar de questões relacionadas com o financiamento hipotecário, taxas de juro, fideicomissos, garantias, titularidade de imóveis, licenciamento e práticas comerciais responsáveis.
Considera ainda necessário reforçar os programas de formação através de workshops, diplomas, certificações e debates sobre questões comerciais, financeiras, jurídicas e regulamentares.
Propõe indicadores para compreender o comportamento do mercado
Outro desafio que identifica é a falta de estatísticas consolidadas que permitam uma compreensão mais precisa da evolução do mercado imobiliário de Santiago.
Assim sendo, propõe-se a promoção de indicadores periódicos sobre os preços, o stock disponível, a absorção, a procura, o financiamento, os tipos de habitação, a rentabilidade e as áreas de crescimento.
Acredita que ter informações fiáveis ajudaria empresas, promotores, investidores e compradores a tomar decisões mais bem informadas.
Ao referir-se à competitividade de Santiago em comparação com outras regiões, reconhece as suas vantagens estratégicas, incluindo o dinamismo económico, a actividade empresarial, as universidades, os serviços de saúde, a conectividade e a diversidade da sua oferta imobiliária.
No entanto, entende que é necessário reforçar o planeamento urbano, as infraestruturas rodoviárias, a disponibilidade de serviços e a promoção da cidade como destino de investimento e de residência.
"Santiago tem um grande potencial, mas precisa de uma maior institucionalização, planeamento e uma visão partilhada", disse.
Exige uma comunicação contínua e comissões especializadas
Em relação à integração sindical, a Monsanto acredita que a nova direcção deve estabelecer canais de comunicação constantes e bidireccionais com os agentes e empresas imobiliárias.
Propõe-se a realização de reuniões regulares em Santiago, o estabelecimento de uma agenda de trabalho anual e a apresentação de relatórios mensais ou trimestrais sobre o progresso e os resultados da gestão.
Propõe ainda a criação de comissões especializadas em ética e mediação, formação e certificação, assuntos jurídicos e conformidade, relações com bancos e empresas fiduciárias, construtores e promotores imobiliários, e relações institucionais.
Entre as organizações com quem considera importante reforçar alianças, refere o Colégio Dominicano de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos (CODIA), as faculdades e associações de advogados e a APROCOVICI, tanto em Santiago como em Santo Domingo.
No seu entender, uma representação institucional activa permitiria uma abordagem conjunta dos problemas que afectam o sector e a geração de soluções que beneficiem todos os seus intervenientes.
A nova liderança do AEI aborda os desafios iminentes de Santiago
As opiniões de José Alberto Espinal, Haide María Crisóstomo e Juan Pablo Monsanto demonstram que o fortalecimento do mercado imobiliário de Santiago exige uma agenda associativa que aborde tanto as necessidades de representação institucional como as fragilidades que persistem na prática profissional.
Espinal prioriza a descentralização da AEI, uma maior participação da região Norte nas decisões nacionais, a aprovação de um quadro legal e o reforço do planeamento urbano.
Crisóstomo, por sua vez, defende uma associação mais próxima dos seus membros, com suporte legal, formação gratuita, maior ética profissional e uma organização comercial que promova acordos transparentes e respeite a exclusividade imobiliária.
A Monsanto destaca a importância da formalização abrangente, do cumprimento das normas de combate ao branqueamento de capitais, das parcerias institucionais e da criação de estatísticas que permitam uma melhor compreensão do comportamento do mercado.
Apesar das diferenças nas suas abordagens, os três concordam que o AEI deve transcender a representação formal e tornar-se uma organização capaz de oferecer respostas concretas, apoio e ferramentas aos seus membros.
As propostas apresentadas à nova direcção demonstram o empenho em reforçar o quadro institucional da associação, elevar o nível de formação profissional, promover relações comerciais transparentes e garantir uma participação mais efectiva de Santiago e das restantes províncias da região Norte.
Em síntese, os entrevistados acreditam que o futuro do mercado imobiliário de Santiago dependerá não só do crescimento da construção civil ou do volume de transações, mas também da capacidade dos seus agentes trabalharem de forma coordenada, respeitarem as normas, gerarem confiança e consolidarem uma atividade profissional mais organizada.
O desafio para a nova administração será transformar estas reivindicações em iniciativas sustentáveis que reforcem a representação sindical e contribuam para o desenvolvimento ordenado e competitivo do mercado imobiliário em Santiago e em toda a região Norte.
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