Massiel Martínez Marte
Speciaal voor El Inmobiliario
In de loop der jaren ben ik, in mijn rol als advocaat, bij alles wat met vastgoedtransacties te maken heeft, en met name bij residentiële of toeristische projecten, regelmatig geraadpleegd over de wettigheid van het inhouden van de betaling voor de ontbinding van de koopovereenkomst, in geval van annulering van de koop, een mogelijkheid bij de aankoop van een woning.
De realiteit is dat niets in het leven vaststaat. Echter, volgens de artikelen 1147, 1149 en 1150 van het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek kan worden afgeleid dat dit soort situaties binnen ons rechtssysteem vallen en zelfs wettelijk geregeld zijn.
De reden hiervoor is dat, zoals vastgelegd in artikel 1147 van het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek, duidelijk staat dat indien een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, de schuldenaar (in dit geval de koper) veroordeeld kan worden tot betaling van schadevergoeding. Deze schadevergoeding kan worden geëist wegens contractbreuk of wegens vertraging in de nakoming van de verplichting.
Met andere woorden: wanneer u een geldbedrag overmaakt om een woning te reserveren en vervolgens besluit de aankoop niet door te zetten, kan de verkoper of het bouwbedrijf dat geld inhouden als compensatie voor de geleden verliezen als gevolg van uw annulering.
Artikel 1149 van hetzelfde wetboek bepaalt dat de hoogte van de schadevergoeding in verhouding moet staan tot de verliezen die de verkoper heeft geleden en de winst die hem is ontnomen. Dit beginsel is fundamenteel, omdat het de benadeelde partij in staat stelt te recupereren wat zij heeft verloren door de contractbreuk van de andere partij. In deze context wordt het geld dat is betaald om het onroerend goed te reserveren beschouwd als compensatie voor die verliezen.
Massiel Martinez Marte. (Externe bron).
Er is echter een situatie die we moeten overwegen en waar we de nodige aandacht aan moeten besteden : wat gebeurt er als het contract of de ontvangstbevestiging dit niet vermeldt? Idealiter zou dit soort boete in een schriftelijk contract moeten worden vastgelegd, ondertekend door beide partijen. Artikel 1150 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de schuldenaar niet aansprakelijk kan worden gesteld voor meer schade dan die welke is overeengekomen bij het sluiten van het contract, tenzij er sprake was van kwade trouw.
Het is daarom essentieel dat elke overeenkomst waarbij geld betrokken is, met name bij de aankoop van onroerend goed, goed gedocumenteerd en schriftelijk vastgelegd wordt. Niemand mag worden verplicht om geldbedragen te betalen waar hij of zij niet mee heeft ingestemd, tenzij dit voortvloeit uit een rechterlijke uitspraak.
Tot slot, en even belangrijk, aangezien deze situaties kunnen leiden tot juridische geschillen en financiële verliezen, is het essentieel om advies in te winnen van een vastgoedadvocaat. Een expert op dit gebied kan contracten beoordelen, u adviseren over de mogelijke gevolgen van het niet doorzetten van de aankoop en u begeleiden bij het nemen van weloverwogen beslissingen, waardoor u onaangename verrassingen voorkomt.
Overige relevante wettelijke bepalingen:
Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed speelt ook een cruciale rol, met name wat betreft de rechten van verkopers op onroerend goed. Deze wet versterkt het principe dat elke vastgoedtransactie correct gedocumenteerd moet worden en stelt verkopers in staat betalingen in te houden als bescherming tegen mogelijke wanbetalingen.
Jurisprudentie en recente rechtszaken:
Het Hooggerechtshof heeft bij diverse gelegenheden uitspraken bekrachtigd die het recht van verkopers erkennen om aanbetalingen voor onroerend goed te behouden als compensatie voor economische verliezen als gevolg van contractbreuk. Dit omvat schade veroorzaakt door advertentiekosten, het mislopen van andere potentiële kopers en andere factoren. Jurisprudentie in zaken zoals uitspraak SCJ-TS-23-0388van 28 april 2023 is bijvoorbeeld van cruciaal belang geweest voor het vaststellen van precedenten voor de wijze waarop Dominicaanse rechtbanken de regels toepassen met betrekking tot het behouden van gelden voor reserveringen van onroerend goed en compensatie voor schade in geval van contractbreuk.
Conclusie:
Voordat u geld betaalt om een woning te reserveren, zorg er dan voor dat u een duidelijk contract heeft waarin de sancties bij contractbreuk zijn vastgelegd. En als u twijfels heeft, aarzel dan niet om de hulp in te roepen van een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht om uw rechten en uw investering te beschermen.
De auteur is: advocaat en makelaar, eigenaar van DOMUS RD.
