알리나 에스파이랫: "세입자가 임대료를 늦게 내더라도 퇴거 명령은 더 이상 번복되지 않을 것입니다."

산토도밍고 - 부동산 등기법 전문 변호사인 알리나 에스파이얏은 도미니카 공화국에서 제정된 ' 부동산 임대 및 퇴거에 관한 법률' 이 특히 퇴거 문제에 있어 소유주와 임차인 간의 균형을 추구한다고 밝혔다

그녀는 부동산 전문지 '라 벤타나 데 El Inmobiliario 와의 인터뷰에서 1955년 법에 따라 이전까지만 해도 주택이든 상업 시설이든 부동산 소유주에게 퇴거는 "혐오스럽고, 길고, 불공평한" 과정이었다고 설명했습니다.

전문가는 새 법이 시행되면 기한이 단축되고, 심리는 최대 세 번으로 제한되며, 판사는 "신속한 지불"을 판결해야 한다고 밝혔습니다.

그는 이전에는 세입자가 연체 이력과 관계없이 밀린 임대료를 납부하면 퇴거 절차가 즉시 중단되었지만, 새로운 규정 하에서는 더 이상 그렇게 할 수 없다고 설명했습니다

"만약 당신이 그에게 '제발 돈을 내세요, 밀린 돈을 갚지 않으면 퇴거 소송을 제기하겠습니다'라고 협박하는 순간, 그 세입자는 즉시 밀린 돈을 갚을 것이고, 문제는 해결될 겁니다. 하지만 당신은 그 세입자가 이미 돈을 제대로 내지 않고, 관계가 악화되었으며, 계약 불이행이 반복되고 있어서 계약을 해지하고 싶었을 수도 있습니다."라고 그는 설명하기 시작했다.

이에 부동산 중개인은 앞으로는 그런 일이 다시는 발생하지 않을 것이라고 덧붙였습니다. "집주인으로서 알려드립니다. 미납된 금액을 10일 이내에 납부하셔야 합니다. 10일 이내에 납부하지 않으시면 퇴거 소송을 진행할 수 있습니다. 이전에는 세입자가 기한 이후에라도 미납금을 납부하는 경우가 있었지만, 이번에도 소송은 기각되지 않으며 판사는 신속한 납부를 우선시하는 판결을 내려야 합니다."라고 그녀는 설명했습니다.

그는 또한 퇴거 명령이 집행 가능한 권리를, 절차적으로 세입자를 퇴거시키고 기존 채무를 징수할 수 있게 해준다고 덧붙였습니다.

이러한 변화를 고려하여 에스파이얏은 새로운 법이 시대에 뒤떨어진 규정을 대체하고 국가의 법적 확실성을 높이는 데 크게 기여했다고 평가했습니다

"우리는 1955년에 제정된 구식 법을 가지고 있었습니다. 여러 가지 수정이 필요했지만, 전반적으로 이 법은 더 큰 보안을 제공하고 업계를 더욱 활성화하고 보호하는 데 크게 기여합니다."라고 그는 논평했습니다.

부동산 거래에서 2+1

전문가는 주거용 부동산의 경우 최대 두 달치 월세와 한 달치 보증금을 선납하는 것이 관례라고 밝혔습니다. 그러나 상업용 부동산의 경우 이 부분은 관련 당사자들의 합의에 맡겨져 있다고 설명했습니다.

사법 관보에 공식 게재되어 발효되기만을 기다리고 있는 이 규제 체계를 통해 임차인에게 상당한 도움이 될 것이라고 그는 평가했다.

"이미 통제가 제대로 이루어지지 않고 있었습니다. 보증금을 네 배로 받고 거기에 한 달치 월세까지 내는 사람도 있었고, 세 배로 받고 거기에 한 달치 월세까지 내는 사람도 있었습니다… 정해진 규칙이 없고, 그저 시장의 관행대로 흘러가는 것이었습니다."라고 그는 말했다.

진행 상황과 관련하여 그는 법률이 부동산 중개인에게 수수료를있으며, 실제로 중개인을 고용한 사람이 지불해야 한다고 명시하고 있다고 밝혔습니다. 그러나 그는 법률이 수수료 비율을 정하고 있지는 않으며, 이 부분은 열린 상태로 남아 있다고 덧붙였습니다.

반면, 그는 이전에는 임차인이 부담했던 계약서 작성 및 공증 비용 이 이제 양측이 50대 50으로 분담하게 될 것이라고 지적했다

임대료 인상

부동산 자문가는 임대료 인상률을 최대 10%로 제한하는, 도미니카 페소든 달러든 그 수치를 초과할 수 없다고 밝혔습니다.

그러나 그는 인플레이션 차이를 고려하여 달러로 표시되는 임대료에 대해서는 더 낮은 비율을 설정했어야 한다고 생각했다. 그런 의미에서 그는 최대 3% 또는 5%가 적절했을 것이라고 추정했다.

법률의 한계: 단기 임대

변호사는 현행법이 도미니카 공화국에서 끊임없이 증가하고 있는 단기 임대 현상을 다루지 못한다는 점을 인정했습니다. 그러나 그녀는 새로 마련된 법률 체계가 "이전보다 훨씬 낫다"고 믿는다고 밝혔습니다.

부동산 중개인 여러분께 드리는 메시지

끝으로 알리나 에스파이랫은 부동산 중개인들에게 지속적인 교육과 정보 습득, 그리고 기술 개발을 당부했습니다. 또한 양측을 보호하기 위해 탄탄한 계약서를 작성하는 것의 중요성을 강조했습니다.

"정보는 힘입니다. 그러므로 제가 자문가라고 자칭한다면 가능한 한 많은 것을 알아야 합니다. 물론 모든 것을 알 필요는 없지만, 신뢰할 수 있는 정보를 어디서 얻어야 하는지는 알아야 할 의무가 있습니다."라고 그녀는 설명했다.

그녀는 연설에서 임대 계약이 항상 변호사에 의해 처리되는 것은 아니며, 부동산 중개인들이 인터넷에서 다운로드했거나 이미 존재하는 양식을 사용하여 임대인과 임차인 간의 계약을 협상한다고 밝혔습니다.

이러한 상황을 고려하여 그는 중개인들이 계약서의 각 조항을 제대로 이해하고 있는지 의문을 제기했습니다. 그는 중개인들이 문서에 명시된 모든 사항을 진정으로 파악했는지 궁금해하면서도, 이러한 현실을 직시하며 한 가지 분명한 사실을 지적했습니다. "법적 확실성도 없고, 당사자들의 의도에 대한 어떠한 보장도 없다"고 그는 결론지었습니다.