산토도밍고 -지난 금요일(이달 25일) 정기 의회 회기가 종료되면서 상원에서 효력이 만료된 관련 법안이 , 이제 상원으로 다시 보내져 심의될 예정이다.
이 제안은 하원 에서 처음부터 다시 제출되어야 했으며 , 제안의 작성자이기도 한 알프레도 파체코 하원 의장이 제출했습니다
이제 이 법안은 상원 으로 넘어가는데, 지난주 상원 의원 몇 명이 법안을 검토 할 시간을 요청하면서 통과에 필요한 표가 부족해 보류되었습니다 .
부동산 임대 사업과 관련된 기관 대표들의 제안을 청취한 후, 의원들은 도미니카 공화국 주택 건설 및 개발 협회(Acoprovi), 도미니카 공화국 주요 은행 협회(ABA), 호텔 관광 협회(Asonahores), 도미니카 공화국 부동산 관광 협회(ADETI), 부동산 중개업자 및 회사 협회(AEI) 등 여러 단체의 의견을 고려하여 법안을 여러 차례 수정했습니다.
하원에서 수정된 주요 조항
부동산 임대 및 퇴거에 관한 법안의 약 20개 조항이 하원에서 수정되었습니다 . 이 법안은 지난 18일 금요일 하원 2차 심의에서 통과되었으며, 하원은 부동산 사업과 관련된 국가 기관들이 제기한 의견 대부분을 수용했습니다.
알프레도 파체코 하원의장이 발의한 이 법안은 현행 시장이 1959년에 제정된 것이므로 새로운 시장 환경에 맞춰 조정하려는 목적을 가지고 있습니다.
아마도 디아스 의원이 위원장을 맡은 특별위원회는 6월 25일 공청회를 개최하여 여러 기관 대표들의 의견을 청취하고, 제안을 강화하고 소유주와 세입자 모두에게 실질적인 도움이 되는 방안을 마련하기 위한 제안을 제시받았습니다.
위원회는 관련 이해관계자들의 의견을 분석한 후 수정했습니다 . 그중에는 다음과 같은 내용이 포함됩니다.
제2조 : 제6항이 제4항으로 변경되었으며, 내용은 "30일 미만의 주택 또는 아파트 임대"였습니다. 현재 제4항은 "관광 또는 레크리에이션 목적의 부동산 임대(90일 이하)"로 변경되었습니다.
제3조는 두 개의 단락으로 구성되어 있으며, 첫 번째 단락이 수정되었습니다. 이전에는 "당사자는 미지급 위험 및 재산 피해에 대비하여 보험에 가입하기로 합의할 수 있다"라고 되어 있었으나, 이제는 "어느 당사자든 특별 위임장을 통해 대리권을 행사할 수 있다"라고 수정되었습니다.
제4조
이전 조항: 공동 소유자는 다른 공동 소유자의 동의가 있어야만 해당 부동산을 임대할 수 있습니다. 현재 조항: "임대 부동산의 용도는 주거용, 상업용 또는 비영리용이어야 하며, 임대 계약서에 명시되어야 합니다."
수정됨:
제1항 - 계약에 명시적인 약정이 없는 경우, 재산의 용도는 이전에 사용되었던 용도와 동일하거나 그 본질에 부합하는 용도로 한다.
제2항 - 소유자가 명시적으로 허가하지 않은 부동산 용도 변경은, 설령 그로 인해 소유자에게 손해가 발생하지 않더라도, 소유자는 계약 해지를 요구할 권리가 있다.
제5조
해당 계약서에는 단 하나의 단락이 있었는데, 다음과 같이 수정되었습니다. "임대인은 임차인에게 임차인이 부재 시 임대료 지급 의무를 지는 보증인 또는 공동 보증인의 증빙을 요구할 권리가 있습니다.".
그는 또한 다음과 같은 두 번째 단락을 추가했습니다. "묵시적 갱신의 경우, 공동 보증인의 의무는 소유자가 합의된 시간 내에 계약 해지를 통보하지 않는 한, 부동산이 소유자에게 인도될 때까지 연장됩니다."
제7조
중개 수수료는 서비스를 이용하는 당사자가 부담합니다. 또한 "모든 부동산 매물 또는 임대 제안은 해당 부동산 소유주가 직접 의뢰하거나 계약한 것으로 간주한다"고 명시되어 있습니다.
제8조
이전에는 "가격 재조정"이라고 불렸지만, 지금은 "임대료 재조정"이라고 부릅니다.
본문에는 단 하나의 단락만 포함되어 있었는데, 그 단락 또한 수정되었습니다.
이전의
계약 당사자들이 가격 조정 금액을 계약서에 명시하지 않을 경우, 중앙은행이 발표한 최신 물가상승률을 기준으로 가격을 조정합니다.
지금
주택 가격 조정은 당사자 간 합의에 따라 이루어지며, 계약 갱신 시 임대료의 10%를 초과할 수 없습니다.
제9조
이전의:
임대 기간은 당사자 간 합의에 따라 결정됩니다. 이 기간은 계약서에 명시되며, 당사자들이 갱신 의사를 명시적으로 밝히지 않는 한 자동으로 연장됩니다. 구두 계약의 경우, 임대 기간은 최소 1년으로 간주됩니다.
지금:
임대 기간은 당사자 간 합의에 따라 결정됩니다. 이 기간은 계약서에 명시되며, 당사자들이 갱신 의사를 명시적으로 밝히지 않는 한 자동으로 연장됩니다. 구두로 체결된 주거용 임대 계약의 경우, 임대 기간은 최소 1년으로 간주되며, 상업 또는 비영리 목적으로 사용되는 부동산의 경우 2년으로 간주됩니다.
계약 해지 사유에 관한 제 10 조는 다음과 같은 조항으로 개정되었다
- 당사자 간의 상호 합의에 따라;
3) 예측할 수 없는 상황이나 불가항력으로 인해 임대 부동산이 파손되거나 거주 불가능하게 되어 임대 부동산을 상실한 경우;
4) 계약상 발생하는 의무를 이행하지 않거나 준수하지 않은 경우 또는 당사자 중 일방이 주장하고 입증한 법률 위반
제11조
수정되었고 세 가지 항목이 추가되었습니다.
임차인의 사망. 임차인이 사망한 경우, 다음 순위에 따라 계약 기간 동안 다음 권리가 대위 행사될 수 있습니다
1) 임차인이 사망할 당시 그와 함께 해당 부동산에 거주했던 그의 배우자;
2) 임차인과 사실상의 혼인 관계를 유지해 온 사람;
3) 임차인과 함께 임대주택에 상습적으로 거주해 온 임차인의 직계 존속 및 직계 비속.
조항 수정—임차인이 사망한 후 30일 이내에 본 조항에 명시된 사람 중 누구도 임대차 계약 승계에 대한 의사를 명시적으로 밝히지 않을 경우, 계약은 해지되고 임대인은 별도의 절차 없이 해당 부동산을 점유할 수 있다. 임차인의 가구 및 소지품은 치안판사 입회 하에 목록을 작성하고, 치안판사는 이를 적절한 장소에 보관하도록 승인해야 한다. 계약의 조건은 승계인에게도 동일하게 적용된다.
제12조
이전에는 '가정과의 단절'이라고 불렸으나, 현재는 '부동산 포기'
이전의:
임차인이 임대주택에서 사실상 별거하게 되더라도, 임차인 본인뿐만 아니라 배우자 또는 해당 주택에 계속 거주하는 사람들도 계약상 의무에서 면제되지 않습니다.
다음 단락이 추가되었습니다. 만약 임차인이 완전히 건물을 포기하고 건물이 폐쇄된 상태로 남아 있는 경우, 소유주는 계약 해제, 건물 반환 및 연체 임대료 지급을 청구하기 위해 치안판사에게 소송을 제기할 수 있습니다.
제13조
“의무 이행 보증 및 임대료 지급” 조항이 수정되었습니다.
이전의
주거용 또는 기타 용도로 사용되는 부동산의 소유주 및 관리자는 세입자에게 최대 두 달치 월세에 해당하는 보증금을 요구할 수 있습니다. 최대 두 달치 월세에 해당하는 보증금은 월세 지급을 보장하는 역할을 합니다.
해당 조항은 다음과 같이 변경되었습니다. "주거용으로 제공된 부동산의 소유자 또는 임대인은 임차인에게 보증금으로 월세의 3개월분을 초과하지 않는 금액을 요구할 수 있습니다.".
문단 추가 - 상업 또는 비영리 활동 목적으로 사용되는 부동산의 경우, 보증금 액수는 당사자 간 합의에 따릅니다.
제14조
이전에는 "계약 및 보증금 의무 등록"이라고 불렸던 것이 이제는 "임대 계약 등록"으로 명칭이 변경되었으며, 그 내용은 다음과 같습니다
임대인 또는 임차인은 제3자에 대한 법적 효력을 확보하기 위해 해당 부동산이 위치한 시청의 민사등록소 및 저당권등기소에 임대차 계약을 등록해야 합니다.
제15조
"보증금" 항목이 추가되었으며, 그 내용은 다음과 같습니다
이전의
합의된 보증금은 임대 계약서 사본과 함께 소유주 또는 임대인이 해당 부동산이 위치한 지역의 은행에 예치해야 합니다.
지금
합의된 보증금은 임대차 계약서 사본과 함께, 당사자 간 사전 합의에 따라 소유주 또는 임대인이 해당 부동산의 소재지에 해당하는 도미니카 공화국 농업은행 또는 중앙은행 지점에 예치할 수 있습니다.
제16조
보증금 반환. 임대인은 계약서에 명시된 조건에 따라 임대 부동산을 인도받은 후, 임차인이 보증금을 예치한 은행에서 별도의 절차 없이 보증금을 반환하거나 인출을 승인합니다.
제 19 소유자 또는 임대인의 의무에 관한 조항으로, 이전의 제17조가 개정되어 4개의 조항이 추가되었습니다.
제22조 "공개 임대 제안" 도 추가되었습니다
신문 공고 또는 기타 광고 형태를 통해 부동산 임대를 제안하는 모든 공고는 공개 제안으로 간주됩니다.
임차인의 의무를 다루는 제24조와 관련하여 제4항이 수정되었습니다. "임차인은 본인 또는 본인의 부양가족이 부동산을 사용하거나 향유하는 과정에서 발생한 손해에 대한 수리를 자신의 비용으로 수행해야 한다."
제27조가 삭제되었다. 해당 조항은 "임차인은 임차인 본인, 동거인, 방문객으로 인해 발생한 부동산의 손상 및 훼손, 그리고 부동산의 오용 및 남용으로 인한 손상에 대해 책임을 져야 한다"고 규정하고 있었다.
제37조, 제45조 및 제51조도 수정되었다. 제9장이 수정되었고 제17장에 조항이 하나 추가되었다.
