조안 펠리스 지음
El Inmobiliario 특별판
세계 주요 대도시에서 무분별한 도시 확장은 분명하지만 은밀한 결과를 초래해 왔습니다. 바로 도심에서 교외로 이주하는 가족들의 현상입니다. 뉴욕시도 마찬가지입니다. 맨해튼에서의 삶은 높은 생활비뿐만 아니라 교통 체증, 공간 부족, 도시 생활의 스트레스와의 끊임없는 싸움을 의미합니다. 이러한 문제에 대한 해결책으로 수많은 사람들이 롱아일랜드, 퀸즈, 브루클린, 심지어 뉴저지까지 이주하여 도시로 출퇴근하고 있습니다.
멕시코시티에서도 비슷한 현상이 나타나고 있습니다. 더 넓은 공간, 안전, 그리고 평온함을 찾는 사람들이 쿠아우티틀란, 텍스코코, 에카테펙 같은 외곽 지역으로 이주하고 있습니다. 리마에서는 라 몰리나와 파차카막 지역이 도심의 교통 혼잡과 인구 밀도를 견딜 수 없는 사람들을 흡수하고 있습니다. 이러한 현상들은 공통적인 패턴을 보입니다. 효과적인 계획 없이 성장한 도시들, 즉 급속한 수직적 개발이 그에 비례하는 기반 시설이나 서비스의 확충을 동반하지 못한 도시들이 바로 그 예입니다.
산토도밍고도 예외는 아닙니다
최근 몇 년 동안 우리 수도는 대규모 고층 건물 건설로 인해 도시의 스카이라인과 분위기가 완전히 바뀌었습니다. 처음에는 몇몇 고급 주택 단지로 시작되었지만, 이제는 피안티니, 에바리스토 모랄레스, 라 에스페리야, 벨라 비스타, 세라예스 같은 전통적인 동네들을 뒤덮는 고층 건물들이 쏟아져 나오고 있습니다. 예전에는 한 가족이 단층집에 살던 곳이 이제는 10층에서 20층 높이의 고층 건물에 40~50가구가 함께 살고 있으며, 각 가구마다 최소 한 대 이상의 차량을 소유하고 있습니다.
근대성인가, 아니면 위장된 무질서인가?
언뜻 보면 개발의 징후처럼 보일 수 있습니다. 주택 증가, 투자 확대, 활력 증진 등 여러 가지 긍정적인 변화가 나타나고 있기 때문입니다. 하지만 자세히 살펴보면 산토도밍고의 수직적 성장은 포괄적인 도시 계획과 동떨어진 방식으로 진행되고 있다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 이는 여러 가지 결과를 초래할 수 있습니다.
예를 들어 교통 문제는 가장 눈에 띄고 심각한 영향 중 하나입니다. 저밀도 주거를 위해 설계된 도로에 차량이 과밀해지면서 주요 도로가 막히고 교통 체증이 심화되어 이러한 신축 고층 건물에 거주하는 사람들을 포함한 모든 사람의 삶의 질에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 많은 프로젝트가 세대당 1.2개의 주차 공간만 확보한 채 건설되고 있는데, 이 지역에서는 각 가구가 두 대 이상의 차량을 소유하고 있습니다. 이미 제대로 된 보도가 부족한 도로는 임시 주차장으로 전락하고 있습니다.
이 지역은 점점 한산해지고 있지만, 인구 밀도는 높아지고 있습니다
아이러니하게도 고층 건물이 더 많이 지어질수록 중산층과 중상류층 가족들은 더 조용하고 안전하며 덜 혼잡한 삶을 찾아 수도권을 떠나는 경우가 늘어납니다. 그들은 산토도밍고 에스테, 산토도밍고 노르테, 로스 알카리소스, 페드로 브란트, 라 과이가 같은 지역으로, 심지어 푼타카나나 하라바코아 같은 곳으로 이주하기도 합니다. 아이러니하게도 수도에는 자동차만 남고, 영구 거주자는 사라지고 맙니다.
이러한 현상은 도시 및 사회에 심각한 영향을 미칩니다. 많은 건물이 지어지고 있지만, 안정적인 거주가 보장되는 것은 아닙니다. 이러한 주택들 중 상당수는 단기 임대 형태로 운영되어 회전율이 높고, 지속 가능한 공동체나 진정한 도시 구조를 형성하지 못합니다.
사치에 대한 환상과 주택 부족 현상
중앙은행에 따르면 건설 부문은 도미니카 공화국 GDP의 약 10%를 차지하며, 이는 해당 부문이 경제에 얼마나 중요한지를 보여주는 수치입니다. 그러나 이러한 성장세에도 불구하고 90만 채가 넘는 주택 부족 문제를 해결하기에는 역부족입니다. 국가통계청(ONE)과 주택·주거·건축부(MIVHED)에 따르면, 이 중 60만 채 이상은 질적 부족분이고 약 30만 채는 양적 부족분입니다.
새로 지어진 고층 건물들 중 상당수는 고급 주택 시장을 겨냥하여 15만 달러에서 35만 달러 이상에 달하는 가격대를 형성하고 있습니다. 그렇다면 일반 도미니카인들은 어떻게 될까요? 그들은 소외되고 있습니다. 건설 붐은 대다수 국민이 제대로 된 주택을 확보해야 한다는 가장 기본적인 요구를 해결하지 못하고 있습니다.
과부하된 인프라, 붕괴된 서비스
UASD 공공정책관측소는 나코, 라훌리아, 미라도르 노르테와 같은 지역은 이미 하수도 및 전기망이 포화 상태이며, 공공 공간, 녹지, 빗물 배수 시설, 인근 학교 등의 지원 없이 인구가 증가하면 불편하고 배타적인 도시가 조성된다고 경고했습니다.
건축 허가 건수는 해마다 증가해 왔습니다. 2023년 한 해에만 MIVHED(도시개발부)는 1,700건 이상의 허가를 승인했는데, 그중 상당수는 다가구 수직형 주택 프로젝트였습니다. 하지만 이러한 성장세에 발맞춰 토지 이용 계획을 업데이트하거나 도로를 재설계하는 작업은 이루어지지 않았습니다. 그 결과, 도시는 혼란에 빠졌습니다.
그렇다면 당국의 역할은 무엇일까요?
국가지구 시청을 비롯한 시정부 기관들은 급변하는 개발 속도에 압도당하고 있습니다. 도시 계획 부서는 최신 종합 계획이 부재하고, 많은 결정들이 지속 가능한 도시를 위한 비전보다는 당장의 이익에 더 치중하는 것처럼 보입니다.
INTRANT, 공공사업부, CAASD 및 시의회와 같은 기관 간의 협력 부족으로 인해 보도, 진입로, 배수 시설, 계획 없이 고층 건물이 들어서게 되었습니다.
살기보다는 감상하기에 좋은 도시
산토도밍고의 스카이라인은 점점 더 인상적으로 변모하고 있습니다. 흠잡을 데 없는 디자인의 고층 건물들은 국내외 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 하지만 도시의 가치는 단순히 높이로만 평가되는 것이 아니라 시민들에게 제공하는 삶의 질로 평가됩니다.
오늘 우리는 너무 늦기 전에 방향을 바로잡을 기회를 맞이했습니다. 현대적인 도시 계획 정책, 승인 과정에 도시 계획 전문가의 참여, 균형 잡힌 개발을 위한 인센티브, 그리고 보다 인간 중심적인 도시 건설 접근 방식이 필요합니다.
결론: 문제는 탑 자체가 아니라 즉흥적인 대처 방식이다
위로 건물을 짓는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 실제로 많은 도시에서 매우 성공적으로 시행되어 왔습니다. 하지만 이러한 성공은 의식적인 계획, 인프라 구축, 효율적인 교통 시스템, 적절한 서비스 제공, 그리고 장기적인 비전과 밀접한 관련이 있습니다.
산토도밍고에는 아직 시간이 있습니다. 수직 개발은 도시 개발의 든든한 지원군이 될 수 있습니다… 하지만 책임감 있게, 데이터에 기반하여, 기술적 리더십을 발휘하고, 도시의 미래에 대한 공동의 비전을 가지고 추진될 때에만 가능합니다.
