휴고 에스피날 지음
El Inmobiliario 특별판
안녕하세요, 휴고 씨. 제 조카가 부동산을 여러 채 샀다고 하더군요. 아시다시피 저도 미국에 살고 있습니다. 해외에 사는 도미니카인들은 믿을 수 없는 개발업자들을 통해 부동산을 샀다가 안 좋은 경험을 한 적이 많습니다. 물론 우리나라도 여러 분야에 걸쳐 그런 사람들이 있기 마련이죠. 그래서 저도 그런 함정에 빠지지 않으려면 어떻게 해야 할까요?
특히 2023년에 발생한 여러 주요 사건들을 고려할 때, 이 의뢰인이 표명한 우려는 전적으로 타당합니다.
에스더 페레스 씨(편의상 이렇게 부르겠습니다)께 드리는 제 답변은 간단하지만 쉽지는 않습니다. 죽음과 세금을 제외하고는 인생에서 100% 안전을 보장하는 것은 없지만, 우리는 항상 다양한 방법을 통해 잠재적인 사기 피해를 최소화하려고 노력합니다
- 시장에서 활동하는 개발업체에 대한 지식이 풍부하고, 실사 등의 절차에 대한 명확한 이해를 갖춘 업계에서 인정받는 회사와 협력하는 경험 많은 자문가와 항상 함께 일해야 합니다.
- 개발 예정인 프로젝트에 부동산 투자 및 개발 신탁이 있는지 문의하고, 있다면 현재 수탁자가 누구인지 알아보거나 문의하십시오.
- 마지막으로, 부동산 상담사에게 해당 개발사가 이전에 완공한 프로젝트에 대해 문의하십시오.
제 생각에 2024년에 거래되는 가장 가치 있는 자산은 신뢰이며, 부동산 거래도 예외는 아닙니다. 그렇기 때문에 앞서 말씀드린 것처럼 100% 안전한 것은 없지만, 우리는 다양한 방법을 통해 항상 그에 준하는 수준의 안전을 추구해야 합니다.
두 번째 요점인 신뢰에 대해 더 잘 이해하기 위해, 100% 안전이라는 개념에 가장 근접하게 만들어주는 메커니즘 중 하나인 신뢰에 대해 좀 더 자세히 설명하겠습니다. 물론 신뢰도 완벽한 보장은 아닙니다. 심지어 영국 중앙은행조차 1992년 조지 소로스의 개입으로 파산했으니까요.
신탁에는 여러 종류가 있지만, 제가 추천하는 것은 부동산 신탁입니다. 부동산 신탁은 프로젝트 투자 시 더 큰 안전성을 제공하는데, 개발자가 세 가지 조건 또는 손익분기점을 충족하기 전까지는 구매자의 자금에 접근할 수 없기 때문입니다. 이 세 가지 조건은 다음과 같이 요약할 수 있습니다
- 기술적 손익분기점: 이는 프로젝트가 건설을 시작하는 데 필요한 모든 허가를 획득하는 시점을 의미합니다.
- 법적 손익분기점: 이 시점은 프로젝트가 개발될 부지가 신탁으로 이전되는 시점입니다.
- 경제적 손익분기점: 이 조건은 프로젝트의 재정적 타당성을 확보하기 위한 것으로, 판매된 주택 수와 건설업자 또는 투자자의 자기자본 투자, 그리고 필요한 경우(대개 필요함) 금융기관으로부터의 자금 조달(임시 건설 대출)을 모두 합했을 때, 프로젝트를 구매자에게 인도하기에 충분한 금액이 확보되는 시점을 말합니다.
신탁이 구매자에게 제공하는 또 다른 안심 요소는 투자금이 프로젝트 건설에만 사용되고 다른 프로젝트를 위한 토지 매입, 차량 구입, 여행 또는 건설과 무관한 기타 목적으로 전용되지 않을 것이라는 보장입니다.
이와 관련하여, 해당 프로젝트가 신탁에 속해 있는지 여부를 부동산 전문가와 상의하시고, 만약 그렇다면 위에 설명된 조건을 충족하는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.
구매자는 안전과 신뢰를 최우선으로 고려해야 합니다. 적합한 부동산 전문가와 상담하면 성공적인 부동산 프로젝트를 완료하는 데 한 걸음 더 가까워질 수 있습니다.
이 글의 저자는 플러스발 도미니카나의 선임 고문입니다.
