조안 펠리스 발로이스 지음
El Inmobiliario 특별판
도미니카 공화국에서 인허가 절차는 부동산 개발의 주요 병목 현상 중 하나가 되었습니다. 중앙은행 자료에 따르면 건설 부문이 GDP의 약 10%를 차지하고 30만 개 이상의 직간접 일자리를 창출하는 이 나라에서, 길고 복잡한 인허가 승인 절차는 건설 부문의 성장을 둔화시키고 결과적으로 투자, 고용 및 주택 공급에 영향을 미치고 있습니다.
현재 부동산 개발업체들은 파편화되고 관료적이며 비효율적인 시스템에 직면해 있습니다. 프로젝트의 위치와 규모에 따라 필요한 허가를 받는 데 12개월에서 24개월까지 소요될 수 있습니다. 이 지역의 다른 국가들에서 일반적으로 6개월에서 12개월 정도 소요되는 절차와 비교하면 도미니카 공화국은 뒤처져 있으며, 이는 비용 초과, 투자 위축, 그리고 경제 활성화에 기여할 수 있는 프로젝트의 실행 지연으로 이어지고 있습니다.
이 문제는 대규모 투자자와 민간 개발업체뿐만 아니라 관광, 저렴 주택 건설, 상업 등 주요 부문에도 부정적인 영향을 미칩니다. 지속 가능하고 경쟁력 있는 발전을 보장하기 위해서는 절차를 간소화하고, 재량권을 줄이며, 불필요한 장애물을 제거하는 개혁이 시급히 필요합니다.
허가 절차의 미로: 불필요한 장애물
해당 국가의 인허가 절차에는 여러 정부 기관이 관여하며, 각 기관마다 요구 사항, 응답 시간 및 방법론이 다르기 때문에 개발업체에게는 엄청난 어려움이 따릅니다. 주요 관련 기관은 다음과 같습니다
환경천연자원부: 환경 허가 발급은 프로젝트의 영향에 따라 승인까지 최대 18개월이 소요될 수 있습니다.
공공사업통신부(MOPC): 고속도로 또는 전략 지역의 도로 계획 승인, 접근 및 건설 허가.
지방 자치 단체 의회: 건축, 배치 및 토지 이용 허가 발급은 해당 지자체에 따라 6개월에서 12개월까지 소요될 수 있습니다.
관광부(미투르): 관광 프로젝트의 경우 추가 승인이 필요하며, 대기 기간이 1년 반 이상 소요될 수 있습니다.
국세청(DGII): 세금 납부, 토지 양도 및 기타 세금 관련 사항에 관한 업무.
주요 문제점 중 하나는 이러한 기관들이 모든 허가를 동시에 관리할 수 있는 통합 플랫폼이 부족하다는 것입니다. 따라서 개발자들은 각 기관에 개별적으로 연락하여 동일한 서류를 여러 번 제출해야 하고, 명확한 응답 시간도 없이 오랜 시간을 기다려야 합니다.
여기에 더해 디지털화가 부족하여 많은 프로세스가 여전히 물리적 문서와 대면 절차에 의존하고 있는데, 이는 시간 지연뿐만 아니라 개발자의 관리 비용 증가로 이어집니다.
비효율적인 허가 절차의 경제적 영향
세계은행은 '기업하기 좋은 환경 2020' 보고서에서 도미니카 공화국을 190개국 중 115위로 평가하며, 인허가 절차를 주요 장애물 중 하나로 지적했습니다. 비효율적인 인허가 시스템은 투자와 경제 성장에 직접적인 영향을 미칩니다
1. 외국인 및 국내 투자 저해 요인: 투자자들은 절차가 간소화되고 투명한 국가를 선호합니다. 파나마나 코스타리카와 같은 국가에서는 인허가 승인이 훨씬 빠르기 때문에 일부 자본이 이러한 시장으로 이동합니다.
2. 프로젝트 비용 증가: 허가 취득 지연은 개발업체가 은행 이자, 토지 유지 관리 및 기타 운영 비용에 대한 추가 지출을 부담해야 하므로 추가적인 재정적 비용을 발생시킵니다.
3. 지속적인 주택 부족: 도미니카 공화국 주택 건설 및 개발 협회(ACOPROVI)에 따르면 도미니카 공화국은 100만 채 이상의 주택이 부족합니다. 건축 허가 절차가 신속해진다면 더 많은 사회주택 및 중산층 주택 건설 사업이 더 빨리 완료될 수 있을 것입니다.
4. 일자리 손실 및 경제 활력: 건설업은 국내에서 가장 많은 일자리를 창출하는 분야 중 하나입니다. 프로젝트 하나가 지연될 때마다 수백 명의 근로자가 수개월 동안 실직하게 되며, 이는 수천 가구의 경제에 악영향을 미칩니다.
지역 성공 사례: 롤모델
여러 라틴 아메리카 국가들이 허가 절차를 간소화하고 투자를 장려하기 위한 성공적인 개혁을 시행했습니다
칠레: 건축 허가를 온라인으로 관리하고 정해진 응답 시간을 준수할 수 있는 디지털 플랫폼 "DOM en Línea"를 도입했습니다. 그 결과 승인 시간이 40% 단축되었습니다.
콜롬비아: 환경 및 도시 영향이 적은 프로젝트에 대해 "신속 허가" 개념을 적용하여 승인 기간을 12개월에서 6개월로 단축했습니다.
멕시코: 몬테레이와 과달라하라 같은 도시에서는 모든 절차를 한 곳에서 처리할 수 있는 원스톱 서비스가 설립되어 관련 기관들이 한곳에 통합됨으로써 관료주의와 부패가 감소했습니다.
이러한 사례들은 정치적 의지만 있다면 기술의 활용을 통해 허가 시스템을 더욱 효율적이고 경쟁력 있는 시스템으로 변화시킬 수 있음을 보여줍니다.
도미니카 공화국의 허가 절차 현대화를 위한 제안
이 문제를 해결하기 위해서는 규정 및 기준 준수를 저해하지 않으면서 허가 취득을 용이하게 하는 긴급 조치가 필요합니다. 주요 해결책은 다음과 같습니다
1. 디지털 원스톱 솔루션 구현: 개발자가 모든 권한을 한 곳에서 관리하고, 실시간 추적 및 응답 시간 설정을 할 수 있는 온라인 시스템.
2. 최대 응답 시간: 각 기관별로 마감일을 설정해야 합니다. 마감일이 지나도록 응답이 없을 경우, 묵시적 승인에 따라 허가가 자동으로 승인되어야 합니다.
3. 프로세스 자동화 및 중복 절차 제거: 양식을 디지털화하고 간소화하여 서로 다른 기관 간의 요구사항 중복을 없애줍니다.
4. 투명성 및 통제 강화: 허가 승인 과정에서 재량권 남용과 부패를 방지하기 위해 감사 및 책임 메커니즘을 도입합니다.
5. 지방 자치 규정 개혁: 시의회에서 정한 기준을 통일하여 전국적으로 동일한 요건을 적용하고 각 지자체별로 차이가 없도록 해야 합니다.
결론
도미니카 공화국의 부동산 개발은 경제를 지속적으로 활성화하고 국민의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 인허가 절차는 여전히 투자를 저해하고 프로젝트 비용을 증가시키는 장애물로 작용하고 있습니다.
투자 유치에 매력적인 국가로서의 입지를 공고히 하고 건설 부문의 지속적인 성장을 유지하려면 인허가 시스템의 현대화가 필수적입니다. 디지털 원스톱 시스템 구축, 신속한 대응, 투명성 제고는 건설 부문 전체에 도움이 될 시급한 변화입니다.
정부와 관련 기관은 현행 허가 제도가 시장의 요구를 충족시키지 못하고 있으며, 오히려 발전을 저해하는 요소가 아니라 촉진하는 요소가 되어야 한다는 점을 인식해야 할 때입니다.
저자는 MBA 학위 소지자이자 디지털 마케팅 전문가이며, 건설 및 관광 분야에서 10년 이상의 경력을 보유한 Constructora Incaribe의 운영 관리자입니다.
