조안 펠리스 발로이스 지음
El Inmobiliario 특별판
도미니카 공화국은 카리브해에서 가장 인기 있는 관광지 중 하나로 자리매김했으며, 부동산 시장은 최근 수십 년간 상당한 성장을 경험했습니다. 푼타 카나, 카프 카나, 라스 테레나스 같은 지역의 고급 개발 사업을 중심으로 한 럭셔리 관광은 지역 경제 성장의 핵심 동력이었습니다. 그러나 에어비앤비와 같은 플랫폼을 통한 단기 임대 증가로 인해 부동산 가치 하락과 국가 이미지 손상 등 부정적인 영향이 나타나기 시작했습니다.
부동산 시장의 혼란: 부동산 가치에 미치는 영향
도미니카 공화국 국세청(DGII) 자료에 따르면, 2023년 푼타카나와 바바로 같은 주요 관광지의 단기 임대 숙소 등록 건수는 전년 대비 18% 증가했습니다. 이는 전년도 9% 증가에 비해 크게 늘어난 수치입니다. 그러나 이러한 무분별한 성장은 해당 관광지의 시장 포화를 초래하고 있습니다. 단기 임대 숙소 중 상당수가 품질이 떨어지는 반면, 이러한 현상의 영향을 받는 일부 지역에서는 매매용 부동산 가격이 12% 하락했습니다. 이로 인해 고급 부동산 개발업체들이 수익 마진을 유지하기가 더욱 어려워지고 있습니다.
에어비앤비는 공급 과잉을 초래했으며, 원래 장기 거주자나 고급 관광객을 위해 지어진 부동산들이 아무런 규제 없이 단기 임대용으로 사용되고 있습니다. 예를 들어 라스 테레나스 같은 곳에서는 한때 고급 리조트나 고급 주택이었던 곳들이 이제는 저렴한 가격으로 하루 또는 일주일 단위로 임대할 수 있는 단기 숙소로 탈바꿈하고 있습니다.
결과는 명확합니다. 부동산 가치가 하락하고 있습니다. 글로벌 호스피털리티 인사이트(The Global Hospitality Insights)의 2023년 보고서에 따르면, 한때 고급스럽고 배타적이라고 여겨졌던 부동산 개발 사업들은 이제 수많은 비공식적인 선택지들과 경쟁하고 있습니다. 이러한 비공식적인 선택지들은 항상 동일한 기준을 충족하지는 않지만, 더 저렴한 가격과 접근성 좋은 경험을 제공합니다. 하지만 이는 한때 고급 관광객을 끌어들였던 품질과 평온함을 희생시키는 결과를 초래합니다.
이러한 변화는 부동산 시장의 지속가능성에 직접적인 영향을 미칩니다. 특정 관광지가 "대중화"되어 예산에 상관없이 모든 유형의 관광객이 접근할 수 있게 되었다는 인식은 개발업자와 소유주가 부동산 가치를 유지하는 능력을 저해하고 있습니다. 장기적으로 이는 대규모 투자를 유치하는 데 있어 해당 관광지의 매력도를 떨어뜨려, 국가 부동산 관광의 미래에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.
아파트 및 목적지의 안정성 측면에서의 단점
단기 임대 시장 동향을 추적하는 AirDNA의 보고서에 따르면, 2023년 도미니카 공화국의 단기 임대 아파트 평균 객실 점유율은 2022년 대비 21% 증가했습니다. 그러나 저예산 관광객의 유입으로 아파트와 관광지의 안정성은 영향을 받았는데, 이들은 대부분 장기 거주자나 고급 관광객의 기대에 부응하지 못하는 경향이 있습니다.
이러한 임대 규제 완화는 제대로 관리되지 않는 주택 시장을 초래했으며, 높은 투숙객 회전율과 부실한 부동산 관리 감독은 주거 및 관광 단지의 안정성을 저해하고 있습니다. 특히 주민과 고급 관광객들이 평화롭고 사적인 공간을 추구하는 카프 카나와 같은 지역에서는 이러한 임대 모델로 인해 주거 지역의 상업 활동이 증가하여 영구 거주자와 특별한 경험을 원하는 사람들에게 불편함을 야기하고 있습니다.
목적지 차원에서 보면, 이는 관광 지역에 대한 인식에 영향을 미쳐 고급 공간으로 여겨지던 곳이 더 이상 평범하고 매력이 떨어지는 지역으로 인식되게 합니다. 한때 고급 목적지로 여겨졌던 곳들이 이제는 더 넓은 범위의 관광객들이 접근할 수 있는 선택지로 여겨지게 되었는데, 이들 중 상당수는 고급 개발업체들이 요구하는 것과 같은 수준의 서비스를 기대하지도 않고, 높은 가격을 지불할 의향도 없습니다.
국가 브랜드에 미치는 영향
도미니카 공화국에서 규제 없이 확산되는 에어비앤비의 가장 심각한 부작용 중 하나는 국가 브랜드에 대한 직접적인 위협입니다. 도미니카 공화국 관광부에 따르면 2023년 관광객 수는 1천만 명으로 전년 대비 6% 증가했습니다. 그러나 단기 임대 플랫폼에 대한 감독 부재로 인해 잠재적 관광객들은 도미니카 공화국의 숙박 시설 품질에 대한 불확실성을 느끼고 있습니다.
도미니카 공화국은 세계 관광 시장에서 고급스럽고 배타적인 이미지를 구축하는 데 막대한 투자를 해왔습니다. 그러나 비공식적이고 규제되지 않은 임대업의 확산은 이러한 고급스럽고 배타적인 이미지를 훼손할 수 있습니다.
에어비앤비와 같은 플랫폼에 대한 규제 부족으로 인해 품질이 낮고 관리가 부실한 숙소들이 시장에서 가장 고급스러운 숙소들과 뒤섞이게 됩니다. 이는 목적지에 혼란스러운 이미지를 만들어내고, 특별하고 고급스러운 경험을 추구하는 고소득 관광객들의 발길을 돌리게 할 수 있습니다. 특히 국제 시장에서 한 목적지가 품질 기준을 잃었다고 인식될 때, 그 국가 브랜드는 심각한 타격을 입게 되며, 어렵게 쌓아온 명성에 직접적인 악영향을 미칩니다.
ADETI에 보내는 호소: 시장 규제를 주도해야 할 필요성
도미니카 부동산 관광 협회(ADETI)가 에어비앤비와 같은 플랫폼의 규제 및 감독에 있어 수행한 활동을 강조하는 것이 중요합니다. 규제 완화로 인한 어려움에도 불구하고, 협회는 수많은 관광 프로젝트를 추진하여 부동산 부문에 도움이 되는 규제 체계를 구축하는 데 상당한 진전을 이루었습니다. 협회의 노력 덕분에 부동산 관광의 발전을 촉진할 뿐만 아니라 시장의 질과 지속가능성을 보장하는 명확한 정책이 수립되었습니다.
ADETI에 따르면, 향후 3년 동안 인기 관광지의 2,000개 이상의 숙박 시설이 품질과 안전을 보장하기 위한 특정 규제의 적용을 받게 될 것으로 예상됩니다. 이러한 노력은 최고급 관광지가 국제 관광객들에게 계속해서 매력적인 곳으로 남도록 하는 데 필수적이며, 규제가 대규모 프로젝트에도 적용되도록 보장합니다.
그러나 이러한 단체들의 노력에도 불구하고 광범위한 규제가 부족하다는 점은 여전히 해결해야 할 과제로 남아 있습니다. 특히 인기 관광지에서는 통제되지 않은 비공식 임대업이 규제 속도를 앞지르며 확산되고 있으며, 이는 해당 부문의 안정성에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.
따라서, 도미니카 공화국의 부동산 관광 산업에 단기 임대 사업 모델이 과도한 영향을 미치는 것을 막기 위해, 이 단체가 더욱 엄격한 규제를 시행하는 데 있어 주도적인 역할을 지속하고 확대하는 것이 매우 중요합니다. 질서 있는 부동산 관광을 촉진하는 규정을 마련해 온 이 단체의 경험은 당국이 반드시 참고해야 할 귀중한 지침이 될 것입니다.
명확한 규정의 필요성: 국가적 요구에 맞춘 조정
각국은 자국의 필요와 경제적 상황에 맞춰 법률과 규정을 제정해야 한다는 점을 강조하는 것이 중요합니다. 관광업이 주요 경제 동력인 도미니카 공화국은 관광 산업에 대한 의존도가 낮은 다른 국가들의 사례를 그대로 따를 여유가 없습니다.
일부 국가들이 에어비앤비와 같은 플랫폼에 대해 보다 관대한 접근 방식을 취하고 있지만, 도미니카 공화국은 다른 국가들이 동일한 규제를 시행하지 않았다는 이유만으로 자국의 관광 산업과 국가 브랜드가 훼손되는 것을 용납할 수 없습니다. 명확하고 체계적인 정책을 수립하는 것은 우리 자산의 가치를 보호하고 카리브해 지역의 선두 주자로서 도미니카 공화국의 관광 명소의 지속가능성을 유지하는 데 필수적입니다.
관광지의 질을 유지하고 부동산 시장의 안정성을 확보하기 위해서는 단호한 조치가 필요합니다. 단기 임대 규제 도입은 해당 분야에 도움이 될 뿐만 아니라 도미니카 공화국이 고급 관광지로서의 명성을 유지하는 데에도 기여할 것입니다.
저자는 MBA 학위 소지자이자 디지털 마케팅 전문가이며, 건설 회사 인카리베(Incaribe)의 운영 관리자로, 건설 및 관광 분야에서 10년 이상의 경력을 보유하고 있습니다.
