야말리 로사리오 지음
El Inmobiliario
산토도밍고. 임차인의 권리와 건물주 권리 사이의 균형을 맞추는 것은 국회에서 논의 중인 부동산 임대 및 퇴거에 관한 일반법이 직면한 주요 과제 중 하나입니다.
약 20년간 검토되어 온 이 법안은 1955년 10월 22일 제정된 법률 제4314호, 1988년 2월 5일 제정된 법률 제17-88호, 그리고 대통령령 제4807호를 폐지하는 내용을 담고 있습니다. 언급된 첫 번째 법률과 대통령 의견은 모두 트루히요 시대의 것입니다.
본 프로젝트는 시대에 뒤떨어진 규제를 개혁하여 임대용 부동산 개발 사업에 대한 국내외 민간 투자를 촉진하는 것을 목표로 합니다. 또한 정부가 주택 공급을 원활하게 하고 결과적으로 임대료를 낮추는 정책을 개발하도록 유도하고자 합니다.
국회의원들은 법안 검토 시 고려 사항 중 하나로 "소유주의 일방적인 관리 및 일방적인 조항으로 인한 차별적이고 과도한 관행을 금지함으로써 세입자의 권리를 보호해야 한다"고 제안했지만, 이러한 점과 부동산 소유주들이 겪는 부당한 대우가 여전히 의회 통과의 걸림돌로 작용하는 것으로 보인다.
판사와 배심원?
후자의 권리에 대한 관심은 5월 24일 하원 본회의에서 분명히 드러났는데, 당시 하원은 해당 법안을 시급한 사안으로 선언하고 1차 독회에서 통과시킨 후 공청회를 개최하기 위해 위원회로 되돌려 보냈습니다.
그 자리에서 인민의 힘 소속 국회의원인 함렛 멜로는 변호사이자 부동산 중개인, 그리고 베론-푼타 카나 관광 지역의 사업가로서 세입자들이 "집주인과 변호사들을 모욕하고, 괴롭히고, 학대하는" 모습을 매일 목격한다고 인정했습니다.
의견 차이
El Inmobiliario 와의 인터뷰에서, PLD당 소속이자 약 8개월 동안 법안을 검토한 특별위원회 위원이었던 루이스 엔리케스 베아토는 해당 법안이 통과되지 못한 이유가 여전히 의견 차이가 존재하기 때문이라고 인정했습니다.
"세입자의 주거권과 집주인의 재산권. 이 두 권리의 균형을 맞추는 것은 입법자들 사이에서 큰 갈등의 원인이 되며, 입법자들은 어느 한쪽 편을 들곤 합니다."라고 그는 주장했다.
합의가 이루어지지 않은 사안 중 하나로 그는 세입자가 주택 임대를 위해 납부해야 하는 보증금을 어느 기관이 관리할 것인지에 대한 문제를 언급했습니다. 일부 의원들은 주택·주거·건축부(Mivhed)가 담당해야 한다고 주장하는 반면, 다른 의원들은 농업은행이 계속해서 담당해야 한다고 주장하고 있기 때문입니다.
하지만 지난 의회에서 제출된 법안들과 특별위원회의 긍정적인 보고서는 중앙은행이 그러한 역할을 수행해야 한다는 제안을 유지했습니다.
엔리케스 베아토는 현행 법률이 시대에 뒤떨어졌을 뿐만 아니라 기본권과 관련된 헌법 개혁을 포함해야 한다는 점에서 이 프로젝트의 중요성을 강조했습니다.
그는 이 계획이 주택 소유주의 권리를 강화하여 주택 회복 과정에서 신속한 절차를 밟을 수 있도록 하고, 세입자의 안전을 보장하며, 임대료에 대한 통제를 확립하고, 보증금 문제를 투명하게 만드는 것을 목표로 한다고 밝혔습니다.
입법자들은 사업의 포괄성을 높이기 위해 상업용 임대 계약을 고려하는 방안을 검토해 왔습니다.
광범위한 반대
이 법안에 대해 여러 분야에서 반대 의견이 나오고 있으며, 일부에서는 법안을 강화해야 한다고 주장하고 있습니다. 이러한 의견은 부동산중개업협회(AEI), 주택건설개발협회(Acroprovi), 제도주의 및 정의재단(Finjus) 등의 회원들이 표명했습니다.
AEI 이사회 비서인 레이나 에체니케는 국회의원들이 소유주의 재산권과 임차인의 사용권을 고려하고 존중하는 새로운 법적 틀을 국가에 제공해야 한다고 밝혔습니다.
변호사이자 부동산 중개업자인 그는 8월 16일에 시작된 이번 정기 의회 회기에서 보다 공정하고 투명한 법안이 통과되어 부동산 투자와 경제 활성화에 도움이 되기를 희망한다.
Reyna Echenique와 Eugenio Cedeño 하원의원.
관찰
6월 28일, 해당 법안을 심의하는 하원 특별위원회는 공청회를 통해 약 20개 분야로부터 의견을 수렴했습니다.
아코프로비는 아네리스 멜렌데스 회장을 통해 청문회에서 법적 보장이 부족하여 부동산 투자가 거의 이루어지지 않고 있다고 유감을 표명했습니다.
무대에 오른 법안 발의자이자 하원의장인 알프레도 파체코는 이러한 맥락에서 연설하며 "도미니카 공화국의 주택 임대 시장은 현재 재앙 수준"이라고 인정했습니다. 그는 자신의 법안이 집주인과 세입자의 권리 사이에 균형을 가져올 것이라고 강조했습니다.
제도주의와 정의 재단(Finjus)은 해당 법안이 관료주의적 절차를 확립함으로써 생산 부문에 영향을 미치고 투자를 저해할 것이라고 판단하여 법안을 개선해야 한다고 주장했습니다.
이러한 제안은 법안을 검토한 특별위원회의 위원장인 에우헤니오 세데뇨 하원의원이 대법원, 검찰청, 아코프로비(Acoprovi)를 초청했음에도 불구하고 이들 기관이 의견을 제시하기 위해 한 번도 나타나지 않았다고 하원 본회의에서 불만을 제기한 후에 나왔습니다.
세부 사항
제안된 임대차 법안은 세입자가 한 달치 보증금만 내면 되며, 이 보증금은 도미니카 공화국 중앙은행(Banco de Reservas de la República Dominicana)에 예치해야 한다고 규정하고 있습니다. 현재는 농업은행(Banco Agrícola)이 이 목적을 위해 사용되고 있습니다.
이 법안은 자녀 유무, 외국인 신분, 특정 민족 집단 소속, 성별, 신념, 사회적 지위 또는 기타 사유에 따른 차별을 금지하고(제31조), 예금에 관한 분쟁은 해당 재산이 속한 관할 구역의 치안 판사가 우선적으로 해결하도록 규정하고 있다(제22조).
20년간의 좌절
부동산 임대 및 퇴거에 관한 종합 계획은 입법부에서 법률로 제정되기까지 20년이라는 기간이 소요될 것으로 예상되어 난관에 봉착해 있습니다.
현행 법안은 지난 정기 의회에서 효력을 상실했으며, 발의자는 2023년 8월 21일에 이를 다시 제출했습니다.
하원 입법 정보 시스템(SIL)에는 목적이 동일한 법안 세 개가 만료된 것으로 기록되어 있습니다.
그 안건 중 하나는 지난 회기였던 2018년 12월 13일에 당시 PLD 소속 의원이었던 헨리 메란과 데모스테네스 마르티네스, 그리고 현재 안건을 제안하고 있는 알프레도 파체코가 제출한 것입니다.
메란 전 국회의원은 2020년 1월 인터뷰에서 당시 해당 프로젝트가 국가적으로 매우 중요한 사업으로 지정되었다고 회상하며, 이 법은 헌법적 의무라고 주장했다.
"안타깝게도 이 법안과 관련하여 하원의원과 상원의원들은 임대, 임대료 및 퇴거에 관한 이 매우 중요한 법안을 법률로 제정하기 위한 시간적, 공간적 합의를 이루지 못했습니다."라고 전직 하원의원은 불평했고, 3년이 지난 지금도 같은 장애물이 여전히 남아 있습니다.
