नए कानून में अचल संपत्ति पर होने वाले पूंजीगत लाभ पर एक निश्चित दर से कर लगाया गया है, लेकिन इसमें यह परिभाषित नहीं किया गया है कि यह कर किस सीमा पर लागू होगा। जब तक कार्यपालिका द्वारा नियम जारी नहीं किए जाते, द्वितीयक बाजार में होने वाले प्रत्येक लेनदेन पर कर का एक अनिश्चित पहलू बना रहेगा।
सैंटो डोमिंगो – कानून 30-26 ने एक नया कर बनाया है, जिसकी दर तो स्पष्ट है लेकिन आधार अस्पष्ट है। 18 जून, 2026 को लागू हुए इस कानून के अनुच्छेद 14 में यह प्रावधान है कि व्यक्तियों के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ पर 10% कर एकमुश्त और अंतिम भुगतान के रूप में लगाया जाएगा।
ब्याज दर तो लिखी हुई है। लेकिन जो बात लिखी नहीं है, वह यह है कि संपत्ति बेचने वाले को हस्ताक्षर करने से पहले किस सवाल का जवाब चाहिए होता है: 10% किस पर?
उस सवाल का अभी तक कोई आधिकारिक जवाब नहीं है। और जब तक इसका जवाब नहीं मिल जाता, द्वितीयक रियल एस्टेट बाजार एक अनसुलझे कर संबंधी मुद्दे के साथ काम करता है जो प्रत्येक लेनदेन की कीमत पर सीधा प्रभाव डालता है।.
| अवधारणा | कानून क्या परिभाषित करता है / क्या परिभाषित नहीं करता है |
|---|---|
| दर | पूंजीगत लाभ पर 10% (अनुच्छेद 14, कानून 30-26) |
| चरित्र | एकमुश्त और अंतिम भुगतान |
| निपटान अवधि | स्थानांतरण पूरा होने की तारीख से छह महीने |
| कर योग्य आधार | कानूनी पाठ में परिभाषित नहीं है — विनियमन लंबित है |
| मुद्रास्फीति समायोजन | इसमें यह उल्लेख नहीं किया गया है कि यह लागू होता है या नहीं, या यह कर संहिता के अनुच्छेद 289 का संदर्भ देता है या नहीं। |
| विरासत में मिली संपत्ति | अधिग्रहण लागत निर्दिष्ट नहीं है |
| कर कटौती योग्य सुधार | निर्धारित नहीं है |
| विनियमन | इस रिपोर्ट की तारीख तक इसे जारी नहीं किया गया है। |
इससे पहले कर संहिता में क्या कहा गया था?
इस अंतर की व्यापकता को समझने के लिए, डोमिनिकन गणराज्य की पूर्व कर प्रणाली को समझना उपयोगी होगा। आंतरिक कर महानिदेशालय के विधायी पुस्तकालय में प्रकाशित कर संहिता के शीर्षक II के अनुच्छेद 289 में स्पष्ट रूप से बताया गया है कि सामान्य व्यवस्था के तहत कर योग्य पूंजीगत लाभों का निर्धारण कैसे किया जाता है: अधिग्रहण या उत्पादन लागत, मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित, संबंधित परिसंपत्ति के मूल्य या कीमत से इस शीर्षक के अनुच्छेद 327 और इसके विनियमों के प्रावधानों के अनुसार घटाई जाएगी।
दूसरे शब्दों में, लाभ विक्रय मूल्य नहीं है। यह विक्रेता को आज प्राप्त होने वाली राशि और वस्तु के लिए मूल रूप से भुगतान की गई राशि के बीच का अंतर है, जिसमें संचित मुद्रास्फीति को समायोजित किया गया है।.
यदि किसी व्यक्ति ने 2010 में 3,000,000 रैंड डॉलर में एक अपार्टमेंट खरीदा और आज उसे 9,000,000 रैंड डॉलर में बेचता है, तो कर योग्य लाभ 9,000,000 रैंड डॉलर या 6,000,000 रैंड डॉलर नहीं है: यह बिक्री मूल्य और मूल लागत के बीच का अंतर है जिसे पिछले 15 वर्षों में मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया गया है, जिससे कर योग्य आधार में काफी कमी आएगी।.
मुद्रास्फीति समायोजन तंत्र का एक विशिष्ट तकनीकी उद्देश्य है। जब अर्थशास्त्री वास्तविक लाभ पर कर लगाने की बात करते हैं, न कि नाममात्र लाभ पर, तो उनका यही तात्पर्य होता है: मुद्रास्फीति समायोजन के बिना, सरकार मूल्य में वृद्धि के उस हिस्से पर कर लगा रही होगी जो नई संपत्ति का प्रतिनिधित्व नहीं करता, बल्कि केवल मुद्रा की क्रय शक्ति पर समय के प्रभाव को दर्शाता है।.
डोमिनिकन गणराज्य के केंद्रीय बैंक ने अगस्त 2021 में मौद्रिक प्रोग्रामिंग और आर्थिक अध्ययन विभाग के जोहान फेलिक्स रोजा द्वारा तैयार किए गए अपने कार्य दस्तावेज "डोमिनिकन गणराज्य के लिए आवास मूल्य सूचकांक का निर्माण" में स्पष्ट रूप से यह दस्तावेजित किया है कि अचल संपत्ति के मूल्यों की निगरानी आर्थिक नीति के लिए प्रासंगिक है क्योंकि उनके उतार-चढ़ाव में वास्तविक और नाममात्र घटक मिश्रित होते हैं जिन्हें सही माप के लिए अलग किया जाना चाहिए।.
अनुच्छेद 296-1 क्या कहता है और क्या नहीं कहता है
कानून 30-26 के अनुच्छेद 14 द्वारा पेश किया गया नया अनुच्छेद 296-1 यह स्थापित करता है कि व्यक्तियों द्वारा अचल संपत्ति के हस्तांतरण में उत्पन्न पूंजीगत लाभ पर एकमुश्त और अंतिम भुगतान के रूप में 10% की दर लागू होगी।.
इस लेख में हस्तांतरण पूरा होने की तारीख से छह महीने की निपटान अवधि निर्धारित की गई है और लागू होने वाली छूटों को स्थापित किया गया है: उसी अवधि के भीतर एक नए मुख्य निवास में पुनर्निवेशित मुख्य निवास, 65 वर्ष से अधिक आयु के लोग जो अपना मुख्य निवास स्थानांतरित करते हैं, और कानूनी संस्थाएं जिनकी गतिविधि विशेष रूप से वाणिज्यिक गतिविधियों के लिए अभिप्रेत नहीं अचल संपत्ति का स्वामित्व है।.
अनुच्छेद 296-1 कर योग्य आधार को परिभाषित करने में विफल रहता है। यह स्पष्ट नहीं करता कि लाभ की गणना विक्रय मूल्य में से मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित अधिग्रहण लागत को घटाकर की जाती है या नहीं, जो कि सामान्य कर व्यवस्था के लिए कर संहिता के अनुच्छेद 289 में निर्धारित सूत्र है। यह भी स्पष्ट नहीं करता कि भूमि पंजीकरण मूल्य को संदर्भ के रूप में उपयोग किया जाता है या नहीं। यह यह भी स्थापित नहीं करता कि दशकों पहले संपत्ति की खरीद के समय, जब अभिलेख भिन्न थे, या जब विलेख में वास्तविक भुगतान मूल्य से बहुत भिन्न मूल्य दर्शाया गया था - एक ऐसी प्रथा जो डोमिनिकन बाजार में ऐतिहासिक रूप से आम रही है - उस समय मूल अधिग्रहण लागत को कौन सा दस्तावेज सिद्ध करता है।.
अनुच्छेद 296-1 कर आधार की गणना के लिए अनुच्छेद 289 का स्पष्ट रूप से उल्लेख नहीं करता है। यह उल्लेख न होना तकनीकी रूप से महत्वपूर्ण है: नई 10% कर प्रणाली को सामान्य आयकर प्रणाली से अलग, एकल और अंतिम भुगतान के रूप में लागू किया गया है, और इसमें पिछली प्रणाली के लाभ निर्धारण नियमों को संदर्भ के रूप में शामिल नहीं किया गया है।.
प्रक्रिया के लिए तीन परिदृश्य
पहला मामला एक ऐसी संपत्ति से संबंधित है जिसे कई साल पहले उसके भूमि पंजीकरण मूल्य के आधार पर विलेख के साथ अधिग्रहित किया गया था। यदि आंतरिक राजस्व महानिदेशालय (डीजीआईआई) विलेख में उल्लिखित मूल्य को अधिग्रहण लागत के रूप में उपयोग करता है, जो कि वास्तव में भुगतान की गई कीमत से काफी कम हो सकता है, तो कर योग्य आधार कृत्रिम रूप से बढ़ जाएगा, जिससे ऐसे लाभ पर कर उत्पन्न होगा जो वास्तव में उस हद तक मौजूद नहीं था।.
दूसरा मामला विरासत में मिली संपत्ति से संबंधित है। जब कोई व्यक्ति संपत्ति विरासत में पाता है और फिर उसे बेचता है, तो अधिग्रहण लागत क्या होती है? क्या यह वसीयत की कार्यवाही में घोषित मूल्य है? मृतक की मृत्यु के समय का भूमि रिकॉर्ड मूल्य? या मृतक द्वारा मूल रूप से भुगतान की गई कीमत? कानून 30-26 में इसका कोई उल्लेख नहीं है, और नए अनुच्छेद 296-1 में इस स्थिति को हल करने के लिए कोई व्यवस्था शामिल नहीं है।.
तीसरा परिदृश्य वर्तमान बाजार में सबसे आम है: खरीदार ने संपत्ति को प्री-सेल में खरीदा, निर्माण के दौरान किश्तें चुकाईं और अब तैयार संपत्ति को बेच रहा है। इस मामले में, अधिग्रहण लागत भुगतान की गई किश्तों और मूल समापन लागतों का योग है। कानूनी पाठ में यह परिभाषित नहीं है कि इस लागत को आंतरिक राजस्व महानिदेशालय (डीजीआईआई) के समक्ष कैसे साबित किया जाए और क्या संपत्ति में किए गए सुधारों के लिए कटौती की अनुमति है।.
मूल्य बातचीत पर प्रभाव
कर आधार के बारे में अनिश्चितता का द्वितीयक बाजार पर तत्काल और मापने योग्य परिणाम होता है: अनिश्चित कर भार मूल्य वार्ता पर स्थानांतरित हो जाता है।.
यदि विक्रेता को यह नहीं पता कि उसे कितना टैक्स देना होगा, तो वह आमतौर पर इस जोखिम को कीमत तय करते समय ध्यान में रखता है। यदि खरीदार को भी यह नहीं पता कि उसे लेन-देन में कितना भुगतान करना होगा, तो यह अनिश्चितता एक जोखिम प्रीमियम बन जाती है जो दोनों पक्षों के लिए सौदे को महंगा बना सकती है।.
आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (OECD) ने अपने कार्य पत्र "पूंजीगत लाभ पर कराधान: देशों के अनुभव और चुनौतियां" (डायना हौरानी और सारा पेरेट, OECD कराधान कार्य पत्र संख्या 72, फरवरी 2025) में चेतावनी दी है कि पूंजीगत लाभ कराधान प्रणालियां जो कर आधार के निर्धारण को पर्याप्त रूप से हल नहीं करती हैं, वे निष्पक्षता को कमजोर करती हैं, आर्थिक विकृतियां पैदा करती हैं और राजस्व क्षमता को सीमित करती हैं।.
उसी दस्तावेज़ में यह बताया गया है कि इन लाभों के सावधानीपूर्वक उपचार के लिए तकनीकी रूप से सबसे मजबूत तर्कों में से एक मुद्रास्फीति घटक को मूल्य में वास्तविक वृद्धि से अलग करने की आवश्यकता है, वही अंतर जिसे डोमिनिकन टैक्स कोड के अनुच्छेद 289 ने सामान्य व्यवस्था में शामिल किया था और जिसे नया अनुच्छेद 296-1 न तो दोहराता है और न ही स्पष्ट रूप से अस्वीकार करता है।.
कानून स्पष्ट रूप से क्या परिभाषित करता है
सब कुछ अस्पष्ट नहीं है। अनुच्छेद 296-1 तीन बिंदुओं में स्पष्ट है जिन्हें इस क्षेत्र के हितधारकों को ध्यान में रखना चाहिए।.
- समय सीमा: हस्तांतरण पूरा होने के छह महीने के भीतर कर का भुगतान किया जाना चाहिए, जिसका व्यावहारिक अर्थ है नोटरी अधिनियम की तिथि या रियल एस्टेट क्षेत्राधिकार के साथ पंजीकरण की तिथि से छह महीने, जैसा भी लागू हो।
- छूट: मुख्य निवास की बिक्री से प्राप्त कुल राशि को उसी छह महीने की अवधि के भीतर नए मुख्य निवास की खरीद में पुनर्निवेश करने पर लाभ कर मुक्त होता है। आंशिक पुनर्निवेश होने पर छूट आनुपातिक होती है। और यदि विक्रेता 65 वर्ष से अधिक आयु का व्यक्ति है जो अपना मुख्य निवास हस्तांतरित करता है, तो पुनर्निवेश की किसी भी शर्त के बिना छूट पूर्ण होती है।
- निश्चित प्रकृति: 10% एक एकल और निश्चित भुगतान है, जिसका अर्थ है कि यह आय विक्रेता के आईएसआर के प्रगतिशील पैमाने में शामिल नहीं है और न ही यह इस अवधारणा के लिए अतिरिक्त दायित्व उत्पन्न करती है।
नियमों से संबंधित प्रश्न
कार्यपालिका शाखा को कानून 30-26 के आवेदन के लिए विनियम जारी करने की जिम्मेदारी है, जिसमें अन्य बिंदुओं के साथ-साथ यह निर्दिष्ट करना होगा: अचल संपत्ति पूंजीगत लाभ के कर योग्य आधार का निर्धारण कैसे किया जाता है, अधिग्रहण लागत को साबित करने वाले दस्तावेज क्या हैं, क्या कर संहिता के अनुच्छेद 289 में प्रदान किया गया मुद्रास्फीति समायोजन नई 10% व्यवस्था पर लागू होता है, विरासत में मिली संपत्ति के साथ कैसा व्यवहार किया जाता है, और क्या प्रलेखित सुधारों के लिए कटौती की अनुमति है।.
जब तक ऐसे नियम लागू नहीं होते, द्वितीयक रियल एस्टेट बाजार में हर लेन-देन में कर संबंधी जोखिम निहित होता है, जिसे विक्रेताओं, खरीदारों, एजेंटों और वित्तदाताओं को अपने विश्लेषण में स्पष्ट रूप से शामिल करना होगा। इसे अनदेखा करने से जोखिम समाप्त नहीं होता; बल्कि यह एक छिपी हुई लागत बन जाती है जिसे अंततः कोई न कोई - विक्रेता, खरीदार या दोनों - वहन करेगा।.
संदर्भ स्रोत:
- आर्थिक विकास, कर सरलीकरण और अंतर्राष्ट्रीय संकट के शमन के उपायों पर कानून संख्या 30-26, अनुच्छेद 14 (कर संहिता का नया अनुच्छेद 296-1), 18 जून, 2026 को लागू किया गया।.
- डोमिनिकन गणराज्य कर संहिता, शीर्षक II, अनुच्छेद 289 — पूंजीगत लाभ। आंतरिक कर महानिदेशालय। dgii.gov.do
- डोमिनिकन गणराज्य का केंद्रीय बैंक। “डोमिनिकन गणराज्य के लिए आवास मूल्य सूचकांक का निर्माण।” जोहान फेलिक्स रोजा, मौद्रिक प्रोग्रामिंग और आर्थिक अध्ययन विभाग। कार्यपत्र, अगस्त 2021। cdn.bancentral.gov.do
- हौरानी, डी. और पेरेट, एस. (2025)। «पूंजीगत लाभ पर कर लगाना: देशों के अनुभव और चुनौतियाँ»। ओईसीडी कराधान कार्य पत्र, संख्या 72। ओईसीडी प्रकाशन, पेरिस। https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
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