बीबीसी न्यूज़ मुंडो से लिया गया
और बीजिंग के इस नए दृष्टिकोण का पहला शिकार देश की दूसरी सबसे बड़ी आवास विकास कंपनी , जिसकी बिक्री की संख्या सबसे अधिक है।
दिग्गज कंपनी एवरग्रांडे इस समय कठिन दौर से गुजर रही है और दिवालिया होने की कगार पर है। कंपनी पर लगभग 300 अरब अमेरिकी डॉलर का भारी कर्ज है।
इस साल अब तक कंपनी के शेयरों में 80% की गिरावट आई है, जो पिछले साल चीनी अधिकारियों द्वारा लागू किए गए नियमों को सख्त करने के साथ मेल खाती है।
2020 की गर्मियों के दौरान, बीजिंग ने सबसे बड़े रियल एस्टेट डेवलपर्स पर एक नियम लागू किया, जिसके तहत उन्हें अपने ऋण स्तर को कुछ निश्चित मापदंडों या "3 रेड लाइन्स" से नीचे रखना आवश्यक था, जो कंपनियों की तरलता, संपत्ति या ऋण को संदर्भित करते हैं।.
"घर रहने के लिए होते हैं, सट्टेबाजी के लिए नहीं," चीनी राष्ट्रपति शी जिनपिंग ने 2017 में कहा था।
एवरग्रांडे के मामले में, अधिकारियों ने संकेत दिया है कि पूर्ण रूप से वित्तीय सहायता नहीं दी जाएगी; यानी, यदि कंपनी अपनी संपत्तियों या व्यवसाय के कुछ हिस्सों को बेचकर अपने लेनदारों को भुगतान करने के लिए धन जुटाने में असमर्थ रहती है, तो वे कंपनी को विफल होने देंगे।.
हालांकि, कई विश्लेषकों का मानना है कि सरकार एवरग्रांडे द्वारा चीन में निर्माणाधीन 15 लाख से अधिक घरों का ताकि यदि यह समूह अंततः ढह जाता है तो परिवारों को नुकसान से बचाया जा सके।
चीनी रियल एस्टेट बाजार वास्तव में असामान्य है।.
अमेरिका के अल्बानी विश्वविद्यालय द्वारा चीन में आवास पर किए गए एक अध्ययन के अनुसार , औसतन 90% नागरिक अपने घरों के मालिक हैं: शहरी क्षेत्रों में लगभग 87% और ग्रामीण क्षेत्रों में लगभग 96%।
यह दुनिया की सबसे ऊंची दरों में से एक है।.
तुलना के तौर पर, संयुक्त राज्य अमेरिका में केवल 65.3% नागरिक अपने घरों के मालिक हैं, जबकि जर्मनी में यह प्रतिशत 51.1% है।.
जैसा कि ए एंड जी में निवेश के महानिदेशक डिएगो फर्नांडेज़ एलिस ने बीबीसी मुंडो को समझाया, "चीनी सरकार का मुख्य उद्देश्य आम समृद्धि है , और यह तथ्य कि इतने सारे नागरिक अपने घरों के मालिक हैं, इसे एक ऐसा क्षेत्र बनाता है जिसे किसी भी परिस्थिति में विफल होने की अनुमति नहीं दी जा सकती है।"
रॉयटर्स की रिपोर्ट के अनुसार, फर्नांडेज़ जिस "सामूहिक समृद्धि" का जिक्र कर रहे हैं, वह चीनी राष्ट्रपति द्वारा चलाए जा रहे नवीनतम अभियान का नारा है, जिसके माध्यम से वह "एक विशाल धन अंतर को कम करने की कोशिश कर रहे हैं जो देश के आर्थिक उत्थान और कम्युनिस्ट पार्टी सरकार की वैधता को खतरे में डालता है।"
, "चीनी सरकार के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, निर्माण क्षेत्र अभी भी कुल रोजगार का लगभग 30% हिस्सा है और इसलिए इसे नजरअंदाज करना बहुत महत्वपूर्ण है।"
आर्थिक शब्दावली में, इसे "इतना बड़ा कि विफल नहीं हो सकता" या कम से कम पूरी तरह से विफल नहीं हो सकता कहा जाता है।
मालिकों के इस उच्च प्रतिशत के पीछे कुछ ऐसे कारक हैं जिन्होंने दशकों से इस क्षेत्र के विस्तार को बढ़ावा दिया है, जो वीरान शहरों, अप्रयुक्त बुनियादी ढांचे और अत्यधिक कीमतों के साथ एक अनियंत्रित निर्माण मॉडल द्वारा चिह्नित है।
ईएफई एजेंसी के हालिया विश्लेषण के अनुसार, 2020 में देश ने "10,000 युआन (1,318 यूरो, 1,548 अमेरिकी डॉलर) के युग" में प्रवेश किया, जिसका तात्पर्य यह है कि प्रति वर्ग मीटर की औसत कीमत लगातार कई महीनों तक उस राशि से ऊपर बनी रही।.
"चीनी सपना"
इस बुलबुले के निर्माण में योगदान देने वाले महत्वपूर्ण कारकों में से एक सांस्कृतिक पहलू है।.
, “चीनी परिवारों की संपत्ति ईंटों, सीमेंट और सट्टेबाजी के उत्साह पर आधारित है। लेकिन सांस्कृतिक पक्ष पर, न केवल संपत्ति मालिक बनने की आकांक्षा है, बल्कि एक अलिखित सामाजिक आवश्यकता भी है कि, उदाहरण के लिए, जब आप शादी करने जा रहे हों, तो आपके पास संपत्ति होनी चाहिए।”
"चीन में बहुत कम लोग किराए पर रहने को अपना पहला विकल्प मानते हैं। चीन में संपत्ति का मालिक होना, परिभाषा के अनुसार, अमेरिकी सपने के बराबर," वे आगे कहते हैं।
लगभग 20 साल पहले, चीन में रियल एस्टेट क्षेत्र का कोई अस्तित्व ही नहीं था।.
अमेरिका के अल्बानी विश्वविद्यालय के भूगोल और योजना विभाग के प्रोफेसर यूकिन हुआंग ने एक अध्ययन में कहा, " 20वीं शताब्दी के उत्तरार्ध के अधिकांश समय तक , चीन एक विशाल सार्वजनिक किराये का समाज था, जहां निजी स्वामित्व 30% से कम था। आवास को समाजवादी सरकार द्वारा भारी सब्सिडी के साथ प्रदान किया जाने वाला एक सामाजिक कल्याण लाभ माना जाता था।"
"हालांकि, 1990 के दशक में, चीन ने अपने बाजार संक्रमण के हिस्से के रूप में, अपनी आवास प्रणाली के निजीकरण और व्यवसायीकरण के लिए सुधार शुरू किए," वे आगे कहते हैं, उस उदारीकरण प्रक्रिया का जिक्र करते हुए जिसके कारण देश की विस्फोटक आर्थिक वृद्धि हुई, खासकर 2001 में विश्व व्यापार संगठन में प्रवेश के बाद।
एक सुरक्षित निवेश
कई वर्षों तक घर खरीदने में योगदान देने वाला एक अन्य कारक विदेशी निवेश पर लगे कड़े प्रतिबंध थे।
तब चीनी नागरिकों के पास घरेलू बाजार के अलावा कोई विकल्प नहीं बचा था।.
"अगर हम चीन में मौजूद पूंजी नियंत्रणों और उन संपत्तियों पर विचार करें जिनमें निवेश की अनुमति है, तो संपत्ति सबसे पसंदीदा क्षेत्र है। और कई चीनी लोगों के पास एक से अधिक संपत्ति है। उनके पास दूसरा या तीसरा घर भी हो सकता है," लेकोर्नू ने बीबीसी मुंडो को बताया।
कि इस बाजार को दुनिया के अन्य बाजारों से अलग करने वाली बात यह है कि खरीदार आमतौर पर "घर की कीमत के 50% के बराबर प्रारंभिक जमा राशि का भुगतान करते हैं या सीधे नकद में खरीदते हैं।"
इसलिए, बैंक ऋणों का उपयोग अन्य बड़ी अर्थव्यवस्थाओं की तुलना में उतना व्यापक नहीं है।.
"अमेरिका में तथाकथित सबप्राइम, चीनी लोग बड़े पैमाने पर कर्ज लेकर अपने घर नहीं खरीद रहे हैं।"
तो, वो इसे कैसे करते हैं?
"माता-पिता का बैंक"
विशेषकर बेटों के मामले में, यह जिम्मेदारी "माता-पिता के आर्थिक सहयोग" पर आती है, जिसे विवाह बाजार का समर्थन प्राप्त होता है।.
नवीनतम आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, एक-बच्चा नीति के कारण चीन में जीवनसाथी की तलाश करने वाले पुरुषों की संख्या महिलाओं की तुलना में लगभग 3 करोड़ अधिक है।
चीनी माता-पिता जानते हैं कि अगर उनके बच्चों के पास अपना घर हो तो उनकी शादी होने की संभावना बढ़ जाती है ।
"घर उपलब्ध कराना पति का रिवाज है," चीन एसओएएस संस्थान की उप निदेशक जियू लियू ने 2017 में बीबीसी को बताया, जब यह खुलासा हुआ कि 70% मिलेनियल्स (19 से 36 वर्ष की आयु के बीच) के पास अपना घर था।
बहुत किफायती
उन्होंने आगे कहा, "युवाओं की आमदनी इतनी कम होने के कारण, पति के परिवार से यह अपेक्षा की जाती है कि वे अपने बेटे के नाम पर घर खरीदने या जमा राशि का भुगतान करने की जिम्मेदारी लें। अगर पुरुष वैवाहिक आवास उपलब्ध नहीं करा पाते हैं तो कई प्रेम कहानियां असफल हो जाती हैं ।"
यह समस्या इस तथ्य से और भी बढ़ जाती है कि परिवार के बुजुर्ग सदस्य अक्सर अपने जीवन के अंतिम वर्षों में अपने बच्चों के साथ रहने लगते हैं।
इसलिए, बहुत से लोग अपने बेटे या बेटी के नाम पर किए गए निवेश को पूरे परिवार के भविष्य में निवेश के रूप में देखते हैं।.
"पारिवारिक बैंक" उन लोगों के लिए भी पहला संसाधन है जो दूसरा घर खरीदना चाहते हैं, क्योंकि बेहद मितव्ययी चीनी संस्कृति में माता-पिता, दादा-दादी या यहां तक कि ससुराल वालों से मदद लेना असामान्य नहीं है।
एवरग्रांडे मामला
इन सभी कारकों से प्रेरित होकर, हाल के दशकों में रियल एस्टेट उद्योग में भारी मुनाफा हुआ है, जो कुछ क्षेत्रों में नियंत्रण से बाहर हो गया है।
एशियाई महाशक्ति का रियल एस्टेट क्षेत्र 1990 के दशक के उत्तरार्ध में अत्यधिक गर्म होने लगा, जब तत्कालीन नियामकों ने चीनी ईंट 'बूम' का लाभ उठाने के इच्छुक डेवलपर्स को खुली छूट दे दी।
एवरग्रांडे जैसी कंपनियों ने एक फुटबॉल टीम की खरीद के साथ खाद्य, ऊर्जा और यहां तक कि मनोरंजन क्षेत्रों में भी विस्तार करना शुरू कर दिया और विदेशों में रियल एस्टेट विकास को शामिल करने के लिए अपने उद्देश्यों का विस्तार किया।.
यह विस्तार बैंक ऋण के माध्यम से या चीन में घर खरीदारों द्वारा जमा की गई राशि से वित्तपोषित किया गया था।
सरकारों और केंद्र सरकार ने महत्वपूर्ण भूमिका निभाई।
"मौजूदा सार्वजनिक आवासों के निजीकरण और सब्सिडी वाले किराये के आवासों के प्रावधान को समाप्त करने के अलावा, निजी आवासों के विकास और स्वामित्व को सरकार द्वारा पुरजोर रूप से प्रोत्साहित किया गया है।"
चीन में भूमि राज्य की संपत्ति है।
कोई भी कंपनी या संगठन जो किसी परियोजना को विकसित करना चाहता है, चाहे वह आवासीय, औद्योगिक या वाणिज्यिक हो, उसे उस भूमि के उपयोग का अधिकार प्राप्त करना होगा।.
हालांकि, इस उपयोग के अधिकार की एक समय सीमा है; आवासीय परियोजना विकास के मामले में, यह 70 वर्ष है, जिसके बाद राज्य उक्त उपयोग के अधिकार का नवीनीकरण या निरस्त कर सकता है।
इसीलिए रियल एस्टेट डेवलपर आमतौर पर जमीन के भूखंड नहीं खरीदते और उन्हें वर्षों तक अविकसित नहीं रखते, जबकि अन्य देशों में ऐसा किया जाता है, जिससे उनकी कीमत में वृद्धि होती है।.
लेकोर्नू आगे कहते हैं, "सरकार आम तौर पर चुनिंदा रूप से जमीन बेचती है और इस प्रक्रिया में जमीन की बिक्री से पैसा प्राप्त करती है, जो सरकारी राजस्व का एक महत्वपूर्ण स्रोत है।"
विशेषज्ञ का कहना है कि चीन में रियल एस्टेट क्षेत्र लाखों लोगों को रोजगार देता है, इस तथ्य के अलावा, यह कहना सही है कि विभिन्न स्तरों पर अधिकारियों की इस मॉडल के निरंतर काम करते रहने में रुचि थी।
बैंकों की भूमिका
एवरग्रांडे संकट के बुलबुले और संभावित डोमिनो प्रभाव को समझने के लिए, राज्य द्वारा नियंत्रित बैंकों की भूमिका मौलिक है।.
" चीनी बैंकों, बीमा कंपनियों और फंडों ने हाल के वर्षों में महत्वपूर्ण वित्तपोषण प्रदान किया है और रियल एस्टेट क्षेत्र में चीनी बैंकों का बड़ा जोखिम चीनी वित्तीय प्रणाली के सामने आने वाले सबसे महत्वपूर्ण जोखिमों में से एक है।"
कंपनी ने चीन के लिए 2021 के अपने विकास अनुमानों को 9.3% से घटाकर 8.6% कर दिया है, जिसका कारण "चीनी रियल एस्टेट क्षेत्र की कमजोरी है, जिसने इस वर्ष राष्ट्रीय आर्थिक गतिविधि को पहले ही धीमा कर दिया है," कंपनी ने आगे कहा।
इसीलिए विश्लेषक इस बात से सहमत हैं कि एवरग्रांडे के पास मौजूद दस लाख से अधिक अधूरे घरों से उत्पन्न होने वाली संभावित सामाजिक अशांति, ऋण से कहीं अधिक बड़ी समस्या है।.
लेकोर्नू का कहना है, "दुनिया की सबसे बड़ी राजनीतिक पार्टी चीन में सबसे बड़ी संपत्ति मालिक भी है। आगे की अशांति को रोकने के लिए हस्तक्षेप करने और अपनी पूरी शक्ति का उपयोग करने में उसकी गहरी रुचि है।" वे बीजिंग के सबसे तात्कालिक उद्देश्य का जिक्र कर रहे हैं: यह सुनिश्चित करना कि नागरिकों को कष्ट न हो और वे "चीनी सपने" में विश्वास बनाए रखें।
