2 दिसंबर 2025 से, तकनीकी प्रावधान DNRT-DT-2025-001 ने अचल संपत्ति पर संविदात्मक अधिकारों के अस्थायी पंजीकरण को सक्षम बनाया है। पांच महीने बाद भी, निर्माणाधीन बिक्री बाजार निजी अनुबंधों की श्रृंखलाओं के आधार पर काम करना जारी रखे हुए है, जिन्हें रजिस्ट्री कभी नहीं देखती।
पिछले कुछ महीनों में मैंने जो गहन जांच-पड़ताल की है, उसमें एक बात बार-बार सामने आई है, जो अब आश्चर्यजनक नहीं होनी चाहिए: निर्माणाधीन परियोजनाओं को बेचने वाले लगभग 90% डेवलपर उस भूमि के पंजीकृत मालिक नहीं हैं, जिस पर वे निर्माण करने का इरादा रखते हैं। उनके पास पंजीकृत मालिक के साथ हस्ताक्षरित एक प्रारंभिक बिक्री समझौता होता है। और, इनमें से अधिकांश मामलों में, वह समझौता भी भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत नहीं होता है।.
हम एक ऐसे बाज़ार की तलाश में हैं जिसमें मज़बूत कानूनी सुरक्षा हो, लेकिन हम पंजीकरण प्रणाली द्वारा उपलब्ध कराए गए साधनों का उपयोग नहीं कर रहे हैं। राष्ट्रीय स्वामित्व पंजीकरण निदेशालय ने 16 अक्टूबर, 2025 को निवारक टिप्पणियों, अस्थायी पंजीकरणों और सूचनात्मक टिप्पणियों से संबंधित तकनीकी प्रावधान DNRT-DT-2025-001 प्रकाशित किया, जो उसी वर्ष 2 दिसंबर से प्रभावी हुआ। इस प्रावधान में रियल एस्टेट एजेंटों और कंपनियों के संघ (AEI) के 2024-2026 निदेशक मंडल द्वारा प्रस्तुत एक औपचारिक प्रस्ताव शामिल है, जिसका उद्देश्य ऑफ-प्लान संपत्ति बिक्री के जोखिमों को कम करना, निवारक कानूनी सुरक्षा को मजबूत करना और डोमिनिकन पंजीकरण प्रणाली को दुबई जैसे अंतरराष्ट्रीय स्तर पर मान्यता प्राप्त न्यायक्षेत्रों के मानकों के करीब लाना है। इसके औपचारिक रूप से लागू होने के पांच महीने बाद भी, इस क्षेत्र ने अभी तक ऑफ-प्लान बिक्री के दैनिक कार्यों में इसका उपयोग शुरू नहीं किया है।.
अनुबंधों की एक ऐसी श्रृंखला जिसे रजिस्ट्री कभी नहीं देखती।
आम तौर पर निर्माणाधीन संपत्ति की बिक्री तीन संविदात्मक कड़ियों पर आधारित होती है। पहली कड़ी पंजीकृत मालिक की होती है, जिसके पास भूमि रजिस्ट्री में संपत्ति का पंजीकृत अधिकार होता है। दूसरी कड़ी डेवलपर की होती है, जो मालिक के साथ एक प्रारंभिक बिक्री समझौते से बंधा होता है, जो शायद ही कभी पंजीकृत होता है। तीसरी कड़ी अंतिम खरीदार की होती है, जो डेवलपर के साथ एक अन्य प्रारंभिक बिक्री समझौते से बंधा होता है, जो रजिस्ट्री से बाहर ही मान्य होता है।.
इसका नतीजा यह है कि एक ऐसी श्रृंखला बन जाती है जिसमें पहले के बाद कोई भी कड़ी तीसरे पक्ष के खिलाफ लागू नहीं होती। निर्माण कार्य होता है, प्रचार-प्रसार होता है, बुकिंग की जाती है और किश्तों के अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, लेकिन यह सब एक ऐसे कानूनी ढांचे पर आधारित होता है जिसे भूमि रजिस्ट्री प्रणाली मान्यता ही नहीं देती। और इस बीच, प्रणाली ने स्वयं ही तकनीकी समाधान प्रदान कर दिया है।.
DNRT-DT-2025-001 आपको क्या करने की अनुमति देता है
प्रावधान के अनुच्छेद 12 के तहत पक्षों के बीच वैध रूप से निष्पादित संविदात्मक समझौतों से उत्पन्न अचल संपत्ति अधिकारों से संबंधित कानूनी स्थितियों का अस्थायी पंजीकरण किया जा सकता है। व्यावहारिक रूप से, पंजीकृत स्वामी और डेवलपर के बीच प्रारंभिक विक्रय समझौते का अस्थायी पंजीकरण किया जा सकता है। साथ ही, डेवलपर और अंतिम खरीदार के बीच प्रारंभिक विक्रय समझौते का भी अस्थायी पंजीकरण किया जा सकता है।.
अनुच्छेद 17 में लेन-देन की शर्तों के पूरा होने पर अस्थायी पंजीकरण को स्थायी पंजीकरण में परिवर्तित करने का प्रावधान भी है। इससे संविदात्मक अधिकार पंजीकरण प्रक्रिया में बिना किसी रुकावट के प्रारंभिक प्रवर्तनीय संरक्षण से पूर्ण स्वामित्व में परिवर्तित हो जाते हैं। दूसरे शब्दों में, यह प्रणाली अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से लेकर व्यक्तिगत स्वामित्व विलेख सौंपे जाने तक क्रेता को क्रमिक संरक्षण प्रदान करती है।.
असली बाधा उपकरण नहीं, बल्कि सहमति है।
इसका उपयोग लगभग कोई क्यों नहीं करता? अनुच्छेद 13, पैराग्राफ 1 के अनुसार, पक्षों के बीच हुए समझौते से उत्पन्न अस्थायी पंजीकरण के लिए पंजीकृत स्वामी की स्पष्ट सहमति आवश्यक है। यही इस क्षेत्र की चुप्पी को समझने का मुख्य कारण है।.
किसी डेवलपर को अपने बिक्री समझौते को अस्थायी रूप से पंजीकृत करने के लिए पंजीकृत मालिक की सहमति आवश्यक होती है। अंतिम खरीदार को अपने समझौते को पंजीकृत करने के लिए डेवलपर की सहमति आवश्यक होती है। प्रत्येक स्तर पर पारदर्शिता का एक स्तर होता है जिसे सभी बाजार भागीदार स्वीकार करने को तैयार नहीं होते हैं: संविदात्मक प्रतिबद्धताओं का सार्वजनिक प्रकटीकरण, लेन-देन की ट्रेसबिलिटी और परिचालन लचीलेपन में कमी।.
उपकरण में कोई कमी नहीं है। कमी इस बात की है कि इसका उपयोग करने के लिए क्षेत्रीय स्तर पर निर्णय नहीं लिया गया है।.
आगामी विनियामक परिदृश्य
जो वर्तमान में एक तकनीकी विकल्प है, वह जल्द ही एक नियामक आवश्यकता बन जाएगा। रियल एस्टेट मध्यस्थता और विज्ञापन विधेयक, जिसे सीनेट पहले ही मंजूरी दे चुकी है और वर्तमान में प्रतिनिधि सभा में विचाराधीन है, उस संरचनात्मक अंतर को दूर करेगा जिस पर बाजार का एक बड़ा हिस्सा निर्भर करता है: कोई भी एजेंट या डेवलपर उन रियल एस्टेट परियोजनाओं का प्रचार या बिक्री नहीं कर पाएगा जिनका वह कानूनी रूप से मालिक नहीं है, और न ही पंजीकृत मालिक के साथ प्रारंभिक बिक्री समझौते के आधार पर ही ऑफ-प्लान बिक्री को उचित ठहरा पाएगा।.
जब वह कानून लागू होगा, तो DNRT-DT-2025-001 एक वैकल्पिक, अनुपयोगी उपकरण नहीं रह जाएगा, बल्कि नए बाजार मानक का एक अनिवार्य तकनीकी पूरक बन जाएगा। हम एक ऐसा बाजार चाहते हैं जिसमें मजबूत कानूनी निश्चितता हो, और जब कानून लागू होगा, तो इसका उपयोग अब वैकल्पिक नहीं रहेगा।.
आज बाजार में मौजूद प्रत्येक खिलाड़ी क्या कर सकता है
यदि आप खरीदार या निवेशक हैं: क्या आप डेवलपर के साथ हस्ताक्षरित बिक्री समझौते को टाइटल रजिस्ट्री में अस्थायी रूप से पंजीकृत करवाना चाहते हैं, या आप केवल हस्ताक्षरों के नोटरीकरण से संतुष्ट हैं?
यदि आप एक रियल एस्टेट एजेंट हैं: किसी परियोजना को निर्माणाधीन रूप में प्रचारित करने से पहले, क्या आप यह सत्यापित कर रहे हैं कि डेवलपर वास्तव में भूमि का पंजीकृत मालिक है, या आप उन अधिकारों की श्रृंखला को जाने बिना बिक्री कर रहे हैं जिन पर आपका कमीशन निर्भर करता है?
यदि आप एक डेवलपर हैं: जब आप निर्माण के लिए भूमि खरीदते हैं, लेकिन अभी तक कीमत का भुगतान नहीं किया है, तो क्या आप अपनी सुरक्षा के लिए बिक्री के वादे को अस्थायी रूप से पंजीकृत करते हैं, या आप पुराने तरीके से काम करना जारी रखते हैं - उसी सुरक्षा के बिना जो आप बाद में अंतिम खरीदार को भी प्रदान नहीं करते हैं?
यदि आप रियल एस्टेट वकील हैं: किसी खरीदार को सलाह देते समय, क्या आप उन्हें यह सुझाव देते हैं कि वे एक स्पष्ट खंड शामिल करें जो डेवलपर को भूमि रजिस्ट्री में अस्थायी पंजीकरण के लिए सहमति देने के लिए बाध्य करे? और किसी डेवलपर को सलाह देते समय, क्या आप उन्हें यह सलाह देते हैं कि वे भूमि अधिग्रहण करते समय इस खंड को लागू करें और इसे अंतिम खरीदारों के साथ अपने अनुबंधों में एक मानक खंड के रूप में शामिल करें? यह सुरक्षा, बिक्री को हतोत्साहित करने के बजाय, वास्तव में उन्हें बढ़ावा देती है: यह उस भरोसे को कानूनी रूप से बाध्यकारी समझौते में बदल देती है जो आज का जागरूक खरीदार बिना सबूत के नहीं देता।
हम एक सुदृढ़ और कानूनी रूप से सुरक्षित बाजार चाहते हैं। यह साधन हमें पहले ही उपलब्ध कराया जा चुका है। इसका उपयोग करना है या नहीं, यह निर्णय हमारा ही है।.
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