Cita entre ellos el esclarecimiento y regulación de las condiciones o diferencias entre contratos de vivienda habitual, turísticos, vacacionales, comerciales u otros.
SANTO DOMINGO.- El «proyecto de Ley de alquileres de bienes inmuebles y desahucios», sometido recientemente al Congreso Nacional por el diputado Alfredo Pacheco, es un instrumento incompleto porque omite un grupo de elementos vitales para el proceso del inquilinato, considera la abogada Maridalia Rodríguez Padilla, experta en el tema.
Aunque precisa que la pieza legislativa atina en la necesidad de renovar y unificar la dispersa normativa de alquileres de bienes inmuebles en el país, excluye puntos importantes, citando entre ellos el esclarecimiento y regulación de las condiciones o diferencias entre contratos de vivienda habitual, turísticos, vacacionales, comerciales u otros.
Asimismo Rodríguez Padilla menciona el establecimiento de reglas de adquisición preferente para el inquilino, la estipulación de medios alternativos de resolución de conflictos y la vinculación entre alquileres de inmuebles e instrumentos jurídicos financieros (ej. fideicomiso inmobiliario).
La versada abogada opina que en comparación con los proyectos anteriores en la nueva propuesta no se identifican aportaciones significativas en relación a la obligación de consignar la fianza de alquiler o depósitos.
“Lo que parecería una novedad, se puede interpretar como una mera sustitución respecto de la entidad administradora de dichos fondos que pasa del Banco Agrícola al Banco de Reservas y aunque se pretende crear un fondo especial con estos depósitos, el hecho que el administrador sea el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVED) se podría inferir una delegación forzosa de responsabilidad pública a soportar por el sector privado”, explica la estudiosa del tema.
Entiende que deben revisarse los fundamentos legislativos y cómo beneficiará a los propietarios de los inmuebles más allá de la obtención de un simple interés de ahorro ordinario.
A pesar de que los considerandos del proyecto refieren la necesidad de estimular la inversión inmobiliaria extranjera, la nueva propuesta de ley no hace aportaciones al respecto, asegura la experta.
«Si bien el artículo 3 del nuevo proyecto agrega algunas excepciones al ámbito de la posible ley, como los arrendamientos de corta o larga duración de proyectos turísticos, no aclara su regulación (por ejemplo: el alquiler de vivienda sin licencia de explotación turística tipo Airbnb)», señala.
En relación a la penalidad por terminación anticipada que plantea el nuevo proyecto de ley, entiende podrían revisarse medidas más leves, cita de ejemplo que en otras legislaciones esta penalidad puede ser de un mes de alquiler por año desistido, pues en ocasiones los porcentajes pueden ser más perjudiciales.
«Este proyecto no hace distinción entre diferentes propietarios: grandes o pequeños tenedores, personas físicas o jurídicas. Una cuestión con la que se podría añadir motivación al mercado inmobiliario y especialmente a la oferta de alquiler».
Rodríguez Padilla observa que el nuevo proyecto crea funciones o asignaciones para el Banco de Reservas que parecen ser más de competencia del MIVED (por ejemplo: registros de contratos, entrega de inmueble ante diferencias entre inquilinos y propietarios).
Concluye en que el sentido general, «podría decirse que se trata prácticamente del mismo proyecto con las pocas modificaciones a las que nos hemos referido».
Investigación
En la investigación “Ley de Alquileres y Desahucios: propuestas legales para un parque de vivienda en equilibrio”, publicado el pasado año, Rodríguez Padilla y Denisse Härtling, plantean que las normas en asunto atinentes al inquilinato resultan extemporáneas y sus posteriores modificaciones tampoco armonizan con la problemática de vivienda existente en el país.
“Ante un panorama como este, queremos aprovechar para destacar los posibles aportes que pueden emanar de un mercado de arrendamiento bien resguardo, especialmente por su potencial para equilibrar nuestro parque habitacional”, apuntan las expertas.
Destacan como punto principal la necesidad de mejorar los procedimientos que rigen el funcionamiento de los alquileres, desde el equilibrio jurídico, pues entienden que se debe proteger tanto a propietarios como a inquilinos y aportar soluciones efectivas a las controversias que surgen en estas relaciones contractuales.
