«Este apartamento es mío, yo no tengo que hacer lo que diga la junta de vecinos». Esa frase, tan común como peligrosa, representa uno de los mayores errores de interpretación en la vida moderna dentro de proyectos inmobiliarios en la República Dominicana. Creer que comprar un apartamento otorga autonomía absoluta es desconocer por completo la realidad legal, operativa y financiera de vivir en comunidad. La propiedad individual tiene sus límites cuando se vive bajo un régimen de condominio.
La vida en condominio implica responsabilidades colectivas. Desde el primer momento en que un comprador recibe las llaves de su apartamento, se convierte en parte de una estructura compartida: comparte escaleras, ascensores, techos, parqueos, jardines, y también comparte los deberes que mantienen todo eso funcionando. El mantenimiento no es un cobro caprichoso. Es una obligación legal, financiera y moral que garantiza que el valor de esa inversión inmobiliaria no se pierda con el tiempo.
El mantenimiento no es opcional: es ley, deber y garantía de valor
En la República Dominicana, la Ley 5038 sobre condominios establece de manera explícita que todos los propietarios están obligados a contribuir proporcionalmente con los gastos comunes, independientemente de que hagan uso activo o no de las áreas compartidas. Esta disposición busca proteger la funcionalidad del proyecto y mantener el valor general del inmueble a lo largo del tiempo.
El mantenimiento incluye mucho más que la limpieza de pasillos. Abarca vigilancia y seguridad 24/7, iluminación de áreas comunes, funcionamiento de bombas de agua, servicios de administración, limpieza, poda de jardines, mantenimiento de ascensores, generación eléctrica común, manejo de desechos y, algo fundamental, la creación de un fondo de reserva para emergencias o reparaciones mayores.
Cuando un propietario no cumple con su cuota de mantenimiento, el efecto dominó no tarda en llegar. Las deudas se acumulan, los proveedores dejan de dar servicio, el personal renuncia, las áreas comunes se deterioran, y el valor del apartamento —ese mismo que se compró como una inversión— comienza a disminuir.
De inversión rentable a propiedad deteriorada: las consecuencias del incumplimiento
Muchos compradores, con la ilusión de asegurar un patrimonio, entran al mercado inmobiliario convencidos de que su propiedad solo se valorizará con el tiempo. Sin embargo, olvidan que la valorización no es automática. Está directamente ligada al estado físico y reputacional del proyecto en su conjunto. Si las áreas comunes están descuidadas, si el portón eléctrico no sirve, si los jardines están secos y el ascensor dañado, ningún potencial comprador estará dispuesto a pagar el precio justo por un apartamento que, aunque en buen estado privado, se ubica dentro de un entorno visiblemente abandonado.
Datos de la Asociación de Administradores de Condominios del Caribe (ADAC) indican que los proyectos con morosidad superior al 40% en el pago de mantenimiento pueden perder entre un 12% y un 20% de su valor comercial en apenas dos o tres años. Es decir, un apartamento que hoy vale 100 mil dólares podría valer 80 mil en corto tiempo, todo por una cadena de incumplimientos.
La difícil transición de la casa al apartamento
Uno de los mayores retos que enfrentan muchos dominicanos al mudarse a un apartamento es la transición cultural que implica dejar una casa individual para vivir en condominio. En una vivienda tradicional, el dueño toma decisiones sin consultar a nadie: pone música a cualquier hora, remodela sin permisos y dispone de su espacio como mejor le parece. Pero en un apartamento, el concepto de propiedad cambia: se comparte techo, paredes, parqueos, escaleras, ruidos y responsabilidades. Para muchos, adaptarse a esta nueva dinámica no es fácil. Se sienten limitados, vigilados o incluso invadidos, cuando en realidad están entrando en una estructura donde la convivencia y el respeto a normas comunes son lo que permite que todo funcione. Aceptar que ya no se vive solo, sino en comunidad, es el primer paso para disfrutar verdaderamente de la vida en condominio.
Implicaciones legales: una deuda de mantenimiento puede terminar en embargo
Lo que pocos propietarios saben es que una deuda por concepto de mantenimiento puede escalar a un escenario judicial. Si una persona acumula meses de cuotas impagas, la administración del condominio tiene el derecho —según lo establece la ley— de demandar y obtener autorización para inscribir una hipoteca judicial sobre esa propiedad.
Esta hipoteca preferente, una figura legal contemplada en el artículo 6 de la Ley 5038, bloquea la posibilidad de vender, hipotecar o traspasar el apartamento hasta tanto no se pague la deuda. En otras palabras, esa deuda de mantenimiento puede convertirse en una traba legal seria, afectar el historial crediticio del propietario, y en casos extremos, llevar incluso al remate del inmueble.
En distintos tribunales del país se están conociendo casos donde propietarios han sido embargados por deudas acumuladas de mantenimiento. Lo que comienza como una mensualidad de 2,000 o 3,000 pesos puede transformarse en una bola de nieve legal, con costas procesales, honorarios de abogados y daños colaterales.
La junta no es un enemigo, es un órgano de orden
Existe una creencia errónea de que la junta de condominio es una especie de dictadura vecinal. Nada más lejos de la realidad. La junta es un órgano electo por los mismos propietarios, encargado de ejecutar las decisiones de la asamblea y de administrar el proyecto de manera eficiente. Su función es velar por el cumplimiento del reglamento interno, por la buena utilización de los recursos y por el mantenimiento del valor del conjunto habitacional.
Negarse a cumplir las disposiciones de la junta no solo rompe el orden comunitario, sino que genera conflictos, divisiones y deterioro. La propiedad privada, cuando forma parte de un sistema compartido, tiene limitaciones. No es un atentado contra la libertad personal, es una adaptación necesaria para que la convivencia sea sostenible y justa para todos.
El gran pendiente: educar al comprador desde el inicio
Uno de los desafíos más subestimados del sector inmobiliario es la necesidad de formar cívicamente al comprador. Muchas personas adquieren propiedades sin tener la menor idea de lo que implica vivir en condominio. No conocen la ley, el reglamento interno, ni las consecuencias legales del incumplimiento.
Desarrolladores, agentes de bienes raíces y bancos tienen la responsabilidad de explicar, antes de cerrar la venta, que esa inversión implica cuotas obligatorias, respeto a normas internas y participación activa en decisiones colectivas. No basta con mostrar planos bonitos y áreas sociales modernas. Se debe hablar también de la vida cotidiana, de la corresponsabilidad que implica vivir en comunidad, y de la seriedad de las obligaciones post-venta.
Conclusión: lo que mantiene el valor de su apartamento no es la hipoteca, es el mantenimiento
En ciudades como Santo Domingo, Santiago, Punta Cana y otras zonas en desarrollo, la verticalización es una tendencia irreversible. Cada vez más personas vivirán en edificios, residenciales cerrados o proyectos mixtos. Por eso, entender que el mantenimiento no es un gasto innecesario, sino una inversión continua en el valor y la funcionalidad del proyecto, es clave para el futuro del mercado inmobiliario dominicano.
Pagar la cuota de mantenimiento no es hacerle un favor a la junta. Es proteger la inversión, la seguridad, el confort y el valor de la propiedad. Es cumplir con una ley que no solo ordena, sino que preserva. Es, en definitiva, un acto de responsabilidad patrimonial y de madurez ciudadana.
Porque, como bien dice el refrán, lo barato sale caro… y lo que no se mantiene, se pierde.
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